allther(윤준삼) @kennedian3 저는 하도급 자체가 문제의 원인은 아니라고 생각합니다. 좁은 국내 시장에서 목매고 살려고 하니 갑한테 힘이 쏠리게 되는거죠. 기술력이 있는 회사들이 하루빨리 해외로 시야를 넓혀야 합니다. 그래야 공정한 시장이 열립니다.

yooonsy(Seongyong Yoon) @changheeoh @kennedian3 저도 IT 분야에 있지만,IT 분야의 프리랜서는 급여의 수준이 정규직의 2배쯤은 되니, 다른 비정규직과는 많이 다르죠. 제 주변에서는 스스로의 의지로 프리로 전향하는 사람이 더 많더라구요.

allther(윤준삼) @kennedian3 그러다보니 혁신도 없고 완성도 높은 상품도 안나오고 갑의 횡포에 디어서 우수한 인재들 빠져나가고, 업체들은 중간에서 인력지원하고 마진만 챙기는거고, 프로젝트는 따야 하니까 허풍으로 가득 찬 PT만드는 능력만 쌓는거죠.

gateways(solomone You) @kennedian3 우선 부당한 하도급 환경을 혁파해야 합니다. 개발자 대부분은 비정규직입니다. 불법 하도급 관행 혁파가 필요

youngims(이원영) @kennedian3 개발자들 써 본 입장에서 보면 굴지의 SI업체도 실 개발인력은 거의 하도급 입니다. 그것도 병, 정까지 내려 가지요 실 개발자에게는 쥐꼬리.. 발주자 입장에서는 책임회피를 위해 대기업하고 하는게 안전하니..

Anifx97(Gyeong-Seop, Shin) @stingcon 음...물론 이익을 추구해야 하지만 꼭 저런 하도급 방법밖에 없을까요? 먼가 다른 혁신적인 생태계나 구조로 이익을 추구했으면 하는 바램입니다. 애플처럼!! @kennedian3

allther(윤준삼) @kennedian3 국내는 시장이 작아서 엔드유저상대로 상품을 팔기 쉽지 않구요. (더존 정도만 성공) 그러다보니 대부분 완성도 높은 상품을 만들기보다는 대기업갑이 원하는대로 만들어주는 SI시장만 커졌죠. 제품의 완성도 보다는 인건비장사가 된거죠.

ChangheeOh(오창희) @kennedian3 15년가까이 SI 분야에서 일 하고 있는데, 요즘은 개발자 중에서 절반 이상이 프리랜서. 결국 비정규직. 예전 처럼 동기 부여도 안됩니다. 주관 회사입장에서 눈치 보는 경우도. 고용 시장의 변화는 IT 분야도 빗겨갈 수 없죠.

foresttour(Foresttour) @kennedian3 일을 제일 많이 하고 실제로 일할 능력이 있는 사람만 영원한 워킹푸어로 고착화 되는 구조입니다.

jaeyoungl(이재영) @kennedian3 @anifx97 SI업계랑 똑같네요. 중간에 마름질을 하시는 분들이 너무 많이 먹습니다.

foresttour(Foresttour) @kennedian3 유구한 역사와 전통을 가진 "지주와 소작제도" 이것이 요즘 "갑과 을" "원청업자와 하도급" 이런 구조지요. 건설업에서 유래한게 아니랍니다.

RT @kennedian3: 절묘한 표현이네요 RT @soulmateforu: @kennedian3 18세기 거대자본 CEO들이 19세기 생산방식으로 20세기 IT종사자들을 쥐어짜서 21세기 세계 IT흐름을 따라잡으려하니...당연히 자연스럽지 못하고 잠재력이 떨어지는 것이죠.

kennedian3(선대인) 디자인업계에도 하도급 문화가 이렇게 RT @Anifx97: @kennedian3 대기업 발주 → 중소기업 → 소규모 스튜디오 or 프리랜서 로 이어지고 있지요. 약삭빠른 사람들은 중간구조에 브로커로 계속 개입을 할테고 http://dw.am/L76qD

Anifx97(Gyeong-Seop, Shin) @kennedian3 대기업 발주 → 중소기업 → 소규모 스튜디오 or 프리랜서 로 이어지고 있지요. 약삭빠른 사람들은 중간구조에 브로커로 계속 개입을 할테고. 좀 유명한 디자인회사조차도 소식란에 발주, 수주라는... http://dw.am/L76qD  

lhb337(LeeHeeByoung) @kennedian3 예를들어 한전과 같은 곳에 문서 제출을 할때... "시방서"라는 타이틀로 문서를 내는 경우도 있습니다. 이 무슨... 코미디인지..

taehank(Taehan Kim) @kennedian3 이게 다 xx탓이야, 식의 일반화 오류일 수도 있겠습니다만, 군대문화의 냄새도 짙게 풍깁니다.

lhb337(LeeHeeByoung) @kennedian3 건설과 IT는 쓰임과 과정, 결과물 자체도 틀리거늘, 상거래 관련 법제는 건설에 있는 법제를 고대로 쓰고 있습니다. Developer의 차이는 삽을 들고 있느냐, 키보드를 들고 있느냐의 차이일 정도죠.. --;

rimbaudsong(Song In Soo) @kennedian3 저는 조금 다른 얘기. 우리 나라는 프로그래밍 가능한 대졸 지식 근로자 공급이 너무 풍부해요. 대체 가능 인력이 많으니까 마음놓고 저임금에 혹사시키고, 그러다 보니 좋은 인력이 그리 안 가게 되어 산업 발전도 어렵게 되죠.

kennedian3(선대인) 절묘한 표현이네요 RT @soulmateforu: @kennedian3 18세기 거대자본 CEO들이 19세기 생산방식으로 20세기 IT종사자들을 쥐어짜서 21세기 세계 IT흐름을 따라잡으려하니...당연히 자연스럽지 못하고 잠재력이 떨어지는 것이죠.

RT @kennedian3: 지식정보화 시대 상징이라고 할 수 있는 IT서비스업조차 여전히 70,80년대 노동력과 시간 투입량을 계산하는 식의 개발연대 방식에 머물러 있다는 느낌. 특히 토건사업 방식이 IT서비스업 등에도 악영향. 제가 삽질패러다임 넘어서야 한다는 것도 이런 의미

HtwoW(HHW) @kennedian3 하지만 비단 IT뿐만은 아니죠 지금 난리인 건축업계또한 IT못지 않죠 아마 더 열악하죠 특히 설계직은요 사람들이 단순히 드라마상에서 보여지는 이미지로만 생각하지만 속을 들여다보면 정말 비참합니다.

youngsu999(Youngsu Park) RT @namelessone0: @kennedian3 제가 소프트웨어 중소기업 회사에 다니는데, 경영이 제조업이나 건설업 스타일로 이루어지고 경영자의 기술에 대한 이해 및 IT 산업에 대한 의식이 부족해요. 제조... http://dw.am/L76mG 

kennedian3(선대인) 불공정 하도급의 뿌리이자, 갑과을 문화의 근원입니다. 이를 극복하지 않고 '공정한 사회'라는 것은 말장난에 불과 RT @kevin0801: @kennedian3 우리나라의 산업화 과정에서 뿌리깊게 베인 하도급 문화를 그렇게 이해할 수 있겠네요~

Anifx97(Gyeong-Seop, Shin) @kennedian3 예전엔 1개의 패러다임만 존재했다면 요즘은 다양한 패러다임이 존재하는데 말이죠. 경영자들은 왜 모를까요? IT뿐만 아니라 요즘 뜨고 있는 디자인도 결국 하도급구조로 갈려는 경향이 너무 보여요 ㅠ_ㅠ

kennedian3(선대인) 이런 건축맥락에서 벗어나는 첫걸음이 부동산 거품빼기라고 생각 RT @freeofex: @kennedian3 신영복 선생님 말씀 마냥 맥락이 중요하네요. 우리 사회가 진자 발전을 이루려면 빨리 그 건축 맥락, 도로 맥락에서 벗어나야 할 것 같습니다.

pagan2k(Kwon, Tae-Hyun) @kennedian3 생각해보니 지식 노동에 대한 대가를 제대로 쳐주지 않는 건 제안서 작성비를 주지 않는 것도 있네요. 십여군데에 RFP 보내고 제안 설명을 모두 듣고 그 분야를 파악한 다음 자체 개발 진행한 모 업체 사례도 떠오르고요

coreajy(황진이) 공감합니다...RT @kennedian3: 개발연대식의 삽질패러다임을 벗어나는 것은 건설업뿐 아닌 전 분야에서 이뤄져야 T @xgracad: @kennedian3 물론 조금씩의 차이는 있지만 모든 문제점... http://dw.am/L76kM

kevin0801(Jaekyung Choi) @kennedian3 우리나라의 산업화 과정에서 뿌리깊게 베인 하도급 문화를 그렇게 이해할 수 있겠네요~

rohsundal(SangilRoh) @kennedian3 공감합니다..지식정보화라는 것이 인프라 구축을 의미한다기 보다는 노동집약적인 산업 모델에서 출발한 경제 활동 방식에서 벗어나서 생산자도 소비자도 양질의 컨텐츠를 누릴 수 있는 환경이 조성이 조성되도록 하는 것이 필요하다고 봅니다.

foresttour(Foresttour) @kennedian3 날밤 새면서 일할 때 이미 미래가 없는 산업이었지요.

jaeyoungl(이재영) @namelessone0 @kennedian3 @anifx97 네 공감합니다. 결국은 비용을 많이 발생시키는 경우를 많이 봅니다. 저한테 그 절반의 비용만 줘도 해결해줄텐데요. 권한도 좀 필요하지만..^^;

kennedian3(선대인) 개발연대식의 삽질패러다임을 벗어나는 것은 건설업뿐 아닌 전 분야에서 이뤄져야 T @xgracad: @kennedian3 물론 조금씩의 차이는 있지만 모든 문제점이 건설과 연결된다는게 이아침 또 우울해집니다 삽질이나 코딩이나 매한가지

freeofex( Huh Young Jin) @kennedian3 신영복 선생님 말씀 마냥 맥락이 중요하네요. 우리 사회가 진자 발전을 이루려면 빨리 그 건축 맥락, 도로 맥락에서 벗어나야 할 것 같습니다.

ChangheeOh(오창희) @kennedian3 해외는 패키지 기반으로 생산성 높은 개발이 대세, 우리도 길게 보면 개발자 수급이 안되면서 해외 개발인력 활용해야 하니 패키지 의존도, 시간을 두고 요건 정리해서 전달하는 분위기로 바뀔 것으로 보여요.

gateways(solomone You) @kennedian3 개발자 중 특허에 준하는 기술을 모두 대기업에게 빼앗기는 수모도~ 개발자 육성 프로그램도 부실~

xgracad(Grapia) @kennedian3 물론 조금씩의 차이는 있지만 모든 문제점이 건설과 연결된다는게 이아침 또 우울해집니다 삽질이나 코딩이나 매한가지

ChangheeOh(오창희) @kennedian3 SW 중 SI 영역은 대규모 인원이 필요한 노동집약적 분야, 국내 요건이 까다로와서 패키지 사용 어렵고, 짧은 시간에 개발해야 해서 대부분 야근/주말근무 기본. 요즘 젊은 사람들은 기피. 개발자 수급도 쉽지 않음.

Itishappy(Joo Hyun) @kennedian3 국내 IT 서비스業에 있어 SI(시스템 통합)분야는 대기업 계열 IT 업체(S사, L사, S사 등)들을 위주로 외산 솔루션(H/W, S/W)을 기반으로 하여 외부 업체의 용역을 제공받아 납품... http://dw.am/L76iS 

namelessone0(Namelessone) @kennedian3 제가 소프트웨어 중소기업 회사에 다니는데, 경영이 제조업이나 건설업 스타일로 이루어지고 경영자의 기술에 대한 이해 및 IT 산업에 대한 의식이 부족해요. 제조원가 덜 드는 제조품 만들기 정도로 생각하거든요. @anifx97

pagan2k(Kwon, Tae-Hyun) @kennedian3 건설업계는 어떤지 모르지만 IT는 DC라는 게 있죠. 표준단가대로 받는 경우가 거의 없습니다(저는 한 번도 못봤습니다). 표준단가 자체도 건설업계 것을 거의 그대로 가져와서 실제 보유 기술 수준 대비 금액도 높지 않습니다

niyaaong(Hong Seung kwang) @kennedian3 해외 대비 개발자의 인건비, 근로환경 등이 훨씬 떨어지기 때문입니다. IT는 개개인의 맨파워에 의존하는 경향이 유난히 크죠. 일본도 대체로 it노동환경은 우리와 비슷하거나 더 나쁜데, 그래서 일본도 그모양인듯 합니다.

hann2k(이호철) @kennedian3 개념없는 갑의 저비용 발주, 무리한 설계변경. 실력없는 을(대기업)의 재하청. 부족한 자금의 재하청업체와 부족한 자금에 맞춘 실력 모자란 인재채용. 소프트웨어 개발과정 무시하는 PM. 내 기술이 최고라며 공개 안하는 개발자.

dearwony(Deirdre) @kennedian3 일단 IT기술에 진입장벽이 낮아지고 가치가 하락했고, 우리나라는 서비스료를 내는 데 개념이 없지요. A 업무에 대한 돈을 내는 게 아니라 A 업무를 하는데 사람이 세명 필요하니 세명 분 인건비를 주겠다는 식.

Anifx97(Gyeong-Seop, Shin) @kennedian3 우리 사회가 건설업으로부터 시작해서 신생업들이 건설업의 표준을 따라가는 것 같습니다. 다단계하도급. 이런거 말이죠 경제를 이룩한 세대(50~60대)가 건설회사에서 배운 생리를 그대로 전수하는 것 같습니다.

alkee_na(나승원) @taehank @jaeyoungl @jaemyl @yunheesung @kennedian3 50년 남짓된 전혀다른 분야를 별다른 노력없이 수백년 수천년된 프로세스에만 끼워넣으려는것도 문제이고요..

kennedian3(선대인) 다단계하도급과 표준품셈 같은 문제를 말씀하시는 건가요? 표준품셈은 건설은 매우 부풀려져 있는 게 문제인데, 그쪽은 좀 다르죠? RT @xgracad: @kennedian3 건설시장과 다를게 없습니다 건설시장의 모순덩어리를 IT 업계도 그대로

gateways(solomone You) @kennedian3 인도 개발자에 대비 한국 개발자 기술력도 부족하고...고객이 원하는 결과물을 적정 시기에 내놓지 못함

gateways(solomone You) @kennedian3 소프트웨어 용역 댓가 기준표가 IT분야 초토화 시켰네요

alwayswinner(ERIC K. AHN) @kennedian3 국내 IT서비스 업의 문제점은 근시안이라는데 문제가 있는 듯. 당장 돈이 되느냐를 따지다 보니 향후 미래를 대비한 당장 수익이 나지 않는 서비스의 생태계(환경)를 만드는 일에 투자를 하지 않습니다. 자유로움과 도전의 결여!

irchama(Youngsoo Kim) @kennedian3 건설업과 비슷한 하도급 관행으로 대규모 업체만 살고, 중소 업체는 죽어나죠. 그리고 SI 업체에 노조가 거의 다 없는걸로 알고 있어요. 노조가 생겨야 합니다. 대부분 업체들이 노조를 못하게 하거나 어용 노조로 막아 놨죠.

zeroyoung(zeroyoung) @kennedian3 IT서비스업만 그런가요? 컨설팅도 다 그냥 들으려 하죠. '서비스'는 다 그냥 해주는걸로 아는 사람들이 너무 많아요.

xgracad(Grapia) @kennedian3 건설시장과 다를게 없습니다 건설시장의 모순덩어리를 IT 업계도 그대로 가지고 있다고 봅니다

ChangheeOh(오창희) @kennedian3 SW의 경우 국내에 최적화하면 해외에 팔기는 쉽지 않고, 해외시장을 바로 공략하기엔 장벽이 많죠. 시장 규모와 선점(기술표준, 주도권) 효과 높은 미국이 그래서 유리. 덩치로 보면 중국이 앞으로 어떻게 변화할지 관심꺼리.

rohsundal(SangilRoh) @kennedian3 전형적인 저임금에 성과급이 전무합니다..개발자의 의욕을 높여 소비자의 입장, 유저의 입장에서 설계할 수 있도록 해야하는데 토목공사 식으로 하도급으로 연결되는 구조라 쉽지 않은 것으로 압니다..

irchama(Youngsoo Kim) @kennedian3 기본적으로 일한만큼의 댓가를 못 받는데 그 원인이 있다고 생각합니다. 소프트웨어 개발의 댓가를 단순 코딩 라인수로 평가 할 수는 없는데요. 여태까지 M/M로 산정을 하는 관행이었고, FP로 바뀌고는 있지만 아직 갈길이 멀죠.

puziloi(서인재) 일에 대한 대가가 시간당 인건비로 계산을 하지요. 지식노동에 대한 대가를 계산하지 않습니다. 더군다나 지식노동자에게 새로운 지식을 쌓을 시간을 주밍낳고 쓰고 폐기하는 기계처럼 대하는것도 하나의 문제이지요.RT @kennedian3:

CJDREAM(UK KIM) @kennedian3 내수시장 중심으로 발달했고 그이유는 주민번호인증이라는 큰 장애물이 이었죠. 내수시장은 대기업들이 잘하는 문어발확장을 배워서 포털들이 했죠.

taehank(Taehan Kim) @jaeyoungl @jaemyl @yunheesung @kennedian3 제대로 된 프로세스 정립도 어렵지만 다 잡아놓고도 위에서 그걸 뭉개버리는 경우가 허다하죠. '까라면 까' 와 '고객이 왕', 이 무서운 두 마디.

jaeyoungl(이재영) @hann2k @jaemyl @yunheesung @kennedian3 제 경우엔 창의성이라기 보다는 좋은 프로세스가 이미 나와있고, 개발방법론들이 있음에도 개인의 역량에 의지해서만 프로젝트를 수행하는 경우를 많... http://dw.am/L76Vw

hann2k(이호철) @jaeyoungl @jaemyl @yunheesung @kennedian3 아이디어 도출 단계에서 필요한게 창의성이죠. 협업이라도 창의성이 필요합니다. 다만 개발이 시작되면 협업에 따르는 개발 프로세스를 준수하는 것이 느리면서 가장 빠른길이구요.

jaemyl(Jaemyl) @yunheesung @kennedian3 우리나라가 소프트웨어를 못하는 이유는 못할 수 밖에 없는 문화적 환경속에서 있기 때문이죠. 정답찍기 교육을 받고 자란 이들에게 무한대의 자유도가 주어지는 소프트웨어 제작은 무리한 요구입니다.

http://bit.ly/dcMv5h? 분양시장에도 8·29대책 훈풍? 며칠 전 헤럴드경제가 보도한 이 기사와 오늘자 http://bit.ly/adOzym? 동아건설`용산 더 프라임`대거 미달, 이 기사 한 번 비교해보세요. 부동산 찌라시들의 선동보도가 얼마나 심각한지 잘 아실 수 있을 겁니다.

며칠 전 기사 내용을 보면 DTI규제 해제 효과로 2만5000명 넘게 모델하우스를 방문했다며 마치 청약대박이 날 것처럼 언론에서 떠들었던 '용산 더 프라임'이 오늘자 기사를 보시면 547가구 모집에 겨우 154명이 청약(0.28대1)해 1순위에서 대거 미달됐답니다. 모델하우스를 방문한 2만5000명 중 상당수는 사실 건설사가 동원한 자사 임직원과 친인척 등과 협력하는 기획부동산들의 바람잡이들이었을 뿐입니다. 그렇게 해서 마치 많은 이들이 규제 해제로 청약 경쟁에 뛰어드는 것처럼 바람몰이를 했던 겁니다. 더 이상 투기적 가수요를 불러일으키는 것도 불가능한 상황에 이르렀다는 사실을 이들은 아직 모르고 있는 겁니다.

'용산 더 프라임' 관련 기사도 헤럴드경제 같은 찌라시들이 쓴 것을 무시하면 괜찮은데, 다음,네이버 같은 포털들이 대문에 노출시키고, 이런 엉터리 기사들을 바탕으로 다른 데도 아닌 MBC 같은 데서 받아주니 대중들이 혼란스러운 겁니다. 아시아경제니, 헤럴드경제 같은 정말 쓰레기 같은 신문들은 그렇다 치더라도 제발 포털이나 MBC 같은 언론들이 이렇게 놀아나니 문제인 겁니다. 포털 편집자와 방송 기자님들 제발 정신 좀 차리세요.

 그리고 8.29대책 이후 건설업체들이 그동안 숨겨놓았던 미분양 물량들을 '회사보유분 특별분양'이라면서 또 다시 짬짬이 분양에 들어가고 있습니다. 애초부터 정부와 건설업계, 부동산 광고에 목을 맨 언론들이 8.29대책을 통해 노린 것이 바로 이런 것들이라고 할 수 있습니다. 속지 마십시오. 이런 물량 떠안으면 폭탄 떠안는 '더 큰 바보'가 되는 겁니다.

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)

정부정치권과 대다수 언론은 여전히 근시안적인 부동산 부양책에 매몰돼 있을 뿐 중장기적으로 국내 부동산 시장의 투기거품을 빼고 건전하고 지속적인 부동산 시장을 정상화하는 조건에 대해서는 아무런 언급도 하지 않고 있습니다. 한 국가의 책임 있는 제도화된 권력과 올바른 여론 조성의 책임자들이 그 일을 하지 않는다면 저라도, 저희 연구소라도 그런 노력을 계속하겠습니다. 그 같은 노력의 일환으로 <부동산 시장 정상화의 조건>이라는 기획을 앞으로 여덟 차례에 걸쳐 연재하겠습니다. 오늘은 그 두번째 순서입니다. 많은 관심과 성원을 바랍니다.

<글 싣는 순서>(*실제 글 제목과 연재 순서는 달라질 수 있습니다)

1.       금리 본격 인상 전 가계부채 다이어트 유도

2.       정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발 줄이고 기존 무리한 사업 정리

3.       시장퇴출이 실제로 일어나는 건설업체와 저축은행에 대한 강력한 구조조정

4.       부동산 거품의 진폭을 키우고 투기를 부추겼던 선분양제 폐지하고 후분양제로 전환

5.       3년 거치 일시 상환식 대출구조 근본적 개혁해야

6.       투기에 강한 내성을 가지는 부동산 보유세제 강화 등 부동산 세제 정비

7.       공공임대주택 공급 획기적 증대

8.       수도권 과밀해소-국토 균형 발전 

부동산 버블이 꺼지면서 주택시장과 오피스시장이 함께 무너지고 있으며, 각종 대규모 PF사업들도 좌초위기로 치닫고 있다. 이런 가운데 부동산 거품 붕괴로 인한 여파가 한국토지주택공사(LH)공사 부채 위기와 지자체 및 산하 개발공기업의 재정 위기로까지 번지고 있다. 이미 2008년 이후 부동산 거품이 붕괴하고 있었으나 현 정부는 저금리와 세금, 각종 토건사업 남발 등 수백 조원 가량의 직간접적인 건설 및 부동산 부양책을 통해 부동산 거품을 떠받쳐 왔다. 하지만 부동산 거품이 다시 빠른 속도로 꺼지고 있다. 그런 부양책들은 결과적으로 막대한 기회비용만 소진했을 뿐이다.

이미 국내에서는 중앙정부와 지방정부가 부동산 거품을 제어하기는커녕 부동산 거품기에 정치적 탐욕에 각종 부동산 막개발과 무분별한 토건개발사업을 소재로 부동산 거품을 조장하고 이런 개발사업을 추진한다며 막대한 재정을 불요불급한 개발사업에 탕진해왔다. 하지만 부동산 시장 침체로 지방세수에서 가장 큰 비중을 차지하는 취득세, 등록세 수입이 급감해 지방 재정난으로 이어지고 있다. 심지어 그나마 재정이 가장 탄탄하다는 서울시의 올해 취등록세 수입은 세수 목표를 달성하지 못한 지난해에 비해서도 절반에 채 못 미치는 것으로 나타났다.

하지만 무엇보다 지역 주민들의 부동산 개발 욕구에 편승한 정치적 탐욕으로 무리한 부동산 막개발로 빚더미에 올라앉은 것이 인천시의 사례라고 할 수 있다. 전임 안상수 인천시장은 각종 개발사업을 예산으로 추진하는데 한계를 느끼자 지방공기업인 인천도시개발공사를 2003년에 설립해 무분별한 개발사업을 벌이기 시작했다. 인천도시개발공사를 앞세워 서구 검단신도시, 영종하늘도시, 아시안게임 경기장, 151층짜리 쌍둥이 빌딩, 도시철도 2호선 건설 등 대규모 개발사업을 벌였던 것이다. 그런데 부동산 거품이 꺼지기 시작하면서 이들 개발사업들이 지지부진하거나 분양에 실패하기 시작하자 빚더미에 안게 된 것이다. 그 결과 <도표1>에 나타난 것처럼 인천도시개발공사의 현재 부채는 6.64조원까지 폭증해 인천시까지 재정 위기로 몰리고 있다. 반면 부동산 거품이 꺼지면서 인천도시개발공사의 영업이익은 급감하고 있어 개발사업에서 발생하는 수익으로 부채를 갚는 일이 요원해지고 있음을 알 수 있다.

<도표1> 인천도시개발공사 재무 현황

(주) 지방공기업경영정보시스템 자료로부터 KSERI 작성. 현재 부채는 언론보도 인용

사실 인천시뿐만 아니라 상당수 지자체의 개발 공기업들이 빚을 끌어와 부동산 거품에 편승해 각종 주택건설 및 지역개발 사업에 무분별하게 투자했다. 그러나 이제 부동산 거품이 꺼지면서 이 같은 무분별한 투자의 상당 수가 부실로 이어질 위험에 처해 있다.

또한 겉으로는 민간사업인 각종 PF사업들의 상당수가 좌초 위기에 몰린 것도 사실은 부동산 거품기에 ‘부동산 가격 올리기 경쟁’에 나선 토건형 지자체장들이 무리하게 사업을 추진한 탓이 크다. 가장 사업규모가 큰 용산역세권 개발사업을 비롯해 판교 알파트돔시티, 인천도화지구 프로젝트, 고양시 한류월드 2구역 사업 등 굵직굵직한 대규모 PF사업들이 대표적 사례다. 모두 부동산 가격 올리기를 염원하는 지역주민들과 이를 정치적으로 대변한 자치단체장, 그리고 이 같은 사정을 활용해 자본력도 확보하지 않은 채 손쉽게 고수익을 추구하려 한 건설업체들의 탐욕이 빚어낸 결과라고 할 수 있다.

하지만 모두가 ‘부동산 불패 신화’라는 장밋빛 환상에 빠져 계획한 사업들이 제대로 진행되기란 어렵다. 부동산 거품이 빠지면서 그 같은 사업들이 하나둘씩 좌초 위기로 몰리고 있는 것이다.

문제는 공공이 추진한 개발사업이든, 민간이 추진하되 공공이 뒷받침하는 PF사업이든 이제는 정치적 탐욕이 빚어낸 부동산 막개발 사업들을 하나하나 재검토해 정리해야 한다. 이른바 정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발에 대한 강력한 구조조정이 필요한 것이다. 그렇게 하면 당장에는 일정한 충격이 불가피하겠지만 그나마 그렇게 하는 것이 현 시점에서 중장기적으로 경제적 충격을 최소화하는 길이다.

용산개발사업을 예로 들어 설명해 보자. 용산개발사업이야말로 2007년 무렵 한창 들끓었던 ‘두바이 모델’을 본 따 부동산 불패신화라는 환상 위에 성립된 사업이다. 애초부터 ‘부동산 가격은 지속적으로 오른다’는 것을 전제로 수립된 사업이기에 부동산 거품이 꺼지면 사업성이 성립하기 어려운 구조라고 할 수 있다. 따라서 용산개발사업은 본격적인 사업에 들어가기 전인 지금 원점에서 재검토하는 것이 그나마 사업 좌초로 인한 파장을 줄이는 길이다. 그렇지 않고, 성공 가능성이 매우 낮은 현 상태에서 무리하게 사업을 진행해 10조, 20조원 단위의 자금이 투입된 상태에서 사업이 좌초될 경우 건설업계와 재무적 투자자들에게 돌아가는 피해는 더욱 커지게 된다.

하지만 정치적 탐욕에 따른 부동산 막개발로 인한 부동산 위기를 가장 극명히 보여주는 사례는 뭐니뭐니해도 LH공사의 부채 위기라고 할 수 있다. 따라서 토지주택공사를 사례로 삼아 정부의 무리한 개발 정책이 어떻게 토지주택공사의 재무 위기를 부르고, 결국 국가채무 및 부동산 시장 위기를 부르는지 살펴보자.

이를 위해 토지주택공사의 재무 현황을 <도표2>를 참고로 살펴보자. 먼저 자산부채 현황을 보면, 토지주택공사의 자산은 2004년 40.3조원에서 130.1조원까지 급증했다. 이 가운데 만기 1년 미만의 유동자산이 26.1조원에서 82.3조원으로 비유동자산에 비해 증가 폭이 훨씬 컸다. 또 이 기간에 부채는 28.1조원에서 109.2조원으로 급증했다. 불과 5년 만에 81.1조원이나 증가한 것이다. 언론 보도에 따르면 부채가 올해 6월 현재 2009년 말의 109.2조원보다 다시 9조원 가량 늘어난 118조원까지 급증한 것으로 알려졌다. 같은 기간 자산이 89.8조원 늘어났음을 고려할 때 자산의 거의 대부분이 부채 증가에 의한 것임을 알 수 있다. 각종 개발사업을 추진하기 위해 부채를 마구잡이로 끌어다가 사업을 벌이는 과정에서 부채와 자산이 동시에 급증한 것이다.

<도표2> 한국토지주택공사 재무 현황

(주) 공공기관경영정보시스템 자료로부터 KSERI 작성

이 과정에서 채권발행 및 금융기관 차입을 포함한 장단기 차입금도 급증하고 있는데 2004년 17.1조원에서 75.1조원까지 급증하고 있다. 특히 2007년 1.69조원 수준이던 단기차입금이 2009년에는 6.71조원까지 급증하는 등 차입금 구조도 악화되고 있다. 이중 장기채권 만기가 1년 이내로 도래한 액수만 5.9조원을 넘고 있다.

이처럼 부채가 급증하더라도 토지주택공사가 추진하는 각종 개발사업이 성공리에 진행돼 분양수입이나 임대수익 등이 꾸준히 발생한다면 상대적으로 큰 문제가 아니라고 할 수 있다. 하지만 사정은 전혀 그렇지 않다. 2008년까지 매출이 빠르게 늘어나면서 당기순이익도 1조1,669억원까지 늘어났으나 2009년 미분양 아파트 매입과 환매조건부 토지 재매입 등 현 정부의 부동산 거품 떠받치기와 보금자리주택 사업 등에 대대적으로 동원되면서 매출이 급감하는 가운데 당기순이익은 4,973억원까지 급감했다. 자산 130조원을 가진 거대기업이 올린 당기순이익이라고 하기에는 초라하기 짝이 없는 실적이라고 할 수 있다. 더구나 토지주택공사의 하루 이자만 84억원 정도로 알려져 있는데, 불과 60일치 이자도 채 안 되는 수준의 당기순이익이라고 할 수 있다.

이처럼 토지주택공사가 부채를 돌려 막기 위해 채권 발행액도 급증하고 있다. <도표3>에서 토지주택공사의 2010년 7월말 현재 연도별 채권 발행잔 고를 보면 2007년부터 토지주택공사의 채권 발행액이 급증해 2007년 5.1조원이던 것이 2009년에는 17.3조원까지 늘어난 것으로 나타났다. 2010년 들어서는 연환산 13.6조원으로 다소 줄어들고는 있으나 여전히 채권 발행액이 매우 많은 상태임을 알 수 있다. 물론 이미 상당량 만기가 도래했을 가능성이 높은 2006년 이전의 채권 발행액 물량은 매우 적은 것으로 나타난다. 하지만 채권 만기가 거의 대부분 3~5년 이상으로 길게는 10여 년에 걸친다는 점을 고려하면 2007년 이후의 채권 발행 잔고는 비교적 실제 연도별 발행액과 거의 비슷할 것으로 추정된다. 현 정부 들어 채권 발행이 급증하고 있음을 짐작할 수 있는 것이다.

<도표3> 토지주택공사 채권 발행 및 만기도래 추이

(주) 한국증권거래소 자료로부터 KSERI 작성

이어 채권상환 만기 도래 물량을 보면, 향후 지속적으로 늘어나 2013년에10.4조원으로 정점을 찍고 줄어드는 것으로 나타난다. 하지만, 2010년 7월까지 발행된 채권의 만기상환물량을 나타낸 것이어서 매년 같은 추세로 채권을 발행할 경우 2013년 이후 채권 만기 도래 물량은 2013년 수준에서 상당 기간 지속될 가능성이 농후해 보인다. 사실 국채와 비금융공기업들의 특수채 발행 물량이 현 정부 들어서만 200조원 이상 급증한 상태에서 향후 기준금리 인상에 따라 국공채 금리도 올라갈 경우 이자 부담 또한 매우 커질 것으로 전망된다. 이미 빚이 빚을 만드는 악순환의 고리에 접어들었다고 해도 과언이 아니다.  

토지주택공사가 이처럼 빚더미에 앉게 된 것은 정부와 토지주택공사의 무분별한 각종 개발사업 추진이 일차적 이유다. 토지주택공사의 사업 구성을 보면 주택 및 대지 분양이 사업의 거의 대부분이라고 할 수 있을 정도다. 더구나 사업비의 규모가 부동산 시장이 침체되고, 이로 인한 민간건설업체들의 미분양 및 토지 재매입 등에 치중했던 지난해를 제외하고는 매우 가파르게 늘어왔다. 명백한 투기적 현상을 ‘공급 부족 때문에 집값이 오른다’는 건설업계의 논리에 놀아나면서 택지 및 주택공급에 박차를 가한 정부 정책상의 문제도 있었지만, 토지주택공사 스스로 부동산 버블에 편승해 거액의 빚을 내 무분별하게 토지 및 주택개발사업을 펼쳐온 것이다.  

이 같은 사실은 2000년대 택지지정 현황을 살펴보면 짐작할 수 있다. 2000년대 초반 부동산 1차 폭등기 때는 정부의 택지 지정이 상대적으로 적었으나 주택공급 부족론이 기승을 부린 2004년 이후 택지 지정이 급증했다. 특히 택지지정 면적 기준으로 보면 2004~2007년까지 택지 지정이 연간 5000만~6000만㎡에 이를 정도로 과도한 택지 공급이 이뤄졌다. 이후 주택시장 침체 양상이 심각했던 2008년에는 택지 공급이 급감했다가 2009년 현 정부의 보금자리주택 사업 본격 추진에 따라 다시 증가했다. 특히 현 정부가 보금자리주택사업을 본격 추진함에 따라 2009년 말 현재 33개 지구, 4659만㎡가 보금자리 사업지구로 지정돼 있다. 이는 올 들어 2차, 3차 보금자리주택사업 등이 지정된 것을 제외한 것으로 2009년 말 기준으로도 이미 택지공급 과잉기 때 1년치 택지가 공급돼 있음을 알 수 있다. 이미 지방뿐만 아니라 수도권 곳곳에서도 미분양과 미입주 물량이 넘쳐나는 가운데, 이른바 ‘이명박표 주택정책’인 보금자리주택사업을 위해 또 다시 막대한 택지개발사업을 펼치고 있는 것이다.

토지주택공사뿐만 아니다. 부채가 17조원에 육박하는 SH공사나 인천도시개발공사, 경기도시공사 등도 부동산 버블기에 무리하게 추진한 각종 주택개발사업 때문에 막대한 빚더미에 올라 있음이 언론을 통해 보도되고 있다. 이들 지방공기업들도 향후 부채 구조조정을 통해 각종 주택개발 사업을 줄여갈 수밖에 없는 상황이다. 그런데 이들 수도권 도시개발공사들은 주로 뉴타운이나 재개발사업 등에 상대적으로 더 치중하고 있어 이들 사업의 상당 부분이 무산되거나 지연되는 과정에서 뉴타운이나 재개발 지역에 형성됐던 투기 거품 붕괴가 가속화될 공산이 크다.

토지주택공사의 부채 급증과 사업 부실화는 이미 공기업을 통한 국가채무 분식회계도 한계에 이르렀고, 이들 개발공기업을 통한 부동산 경기 부양도 한계에 이르렀음을 명확히 보여주는 징표라고 할 수 있다. 오히려 이들 공기업들이 부실화되면서 부동산 버블 붕괴 속도가 가속화될 개연성이 한층 높아지고 있는 것이다.

문제는 각종 엉터리 정책으로 공기업들의 부채를 늘리고 부동산 거품을 키워온 역대 정부와 정치권이 정책 실패에 대해서 아무도 책임지는 사람들이 없다는 점이다. 더구나 이처럼 부동산 거품이 꺼지면서 공기업들의 부채 위기가 가속화되는 상황에서 부동산 거품을 떠받친다는 핑계로 LH공사 등 개발공기업들의 사업 구조조정을 가로막고 정부가 무분별한 지원에 나선다는 점이다. 당장 성남시 재개발 사업만 하더라도 집값 하락을 염려하는 지역 정치권의 압박으로 ‘사업 포기’에서 ‘사업 유보’로 전환하고 있다. 이 같은 정치적 압력은 정상적인 사업 구조조정을 막아 길게 보면 부동산 거품 붕괴 충격을 키울 가능성이 높다.

이런 상황에서도 현 정부는 여전히 정치적 탐욕에 따른 무분별한 사업을지속하고 있다. 수자원공사가 8조원의 사업자금을 부담해야 하는 4대강 사업이나 국토부의 인천공항철도 사업 실패로 생겨난 부채를 떠안은 코레일이 부채를 해소하기 위해 무리하게 끌고나가려는 용산개발사업 등이 대표적이다. LH공사의 경우에는 보금자리 사업이 대표적이라고 할 수 있다. 이미 LH공사 채권 발행액에서 알 수 있듯이 부채의 상당 부분이 현 정부의 무리한 개발사업 때문에 발생하고 있는데도, 마치 전적으로 전임정부의 탓인 양 몰아가면서도 ‘보금자리사업’에는 절대 손댈 생각을 안 하는 것도 같은 맥락이다.

지금까지 본 것처럼 부동산 거품을 떠받치기 위해 무리하게 적자재정을 남발하고 산하 공기업들의 재정을 악화시키는 것은 부동산 거품 붕괴의 충격을 오히려 더욱 키울 뿐이다. 기존의 부동산 거품이 꺼지는 것에서 멈춰야지 막지도 못할 거품을 막는다는 핑계로 미래세대의 빚을 잔뜩 끌어오거나 공기업 등을 통한 분식회계로 국가 전체의 빚을 늘리고 있는 형국인 셈이다. 그렇게 해서 생겨난 추가적인 부동산 거품은 결국 거품 붕괴의 충격을 더욱 키울 뿐이다. 그런 점에서 이런저런 정치적 욕심으로 각종 무분별한 토건사업을 벌이는 행태를 중단하는 것이야말로 부동산 거품을 빼고 부동산 시장을 정상화하기 위한 기본 과제라고 할 수 있다.

선대인 트위터 http://twitter.com/kennedian3 

김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)