2019년 파격 새해 이벤트 안내 + 보고서 확 달라집니다


안녕하세요. 선대인경제연구소입니다. 


선대인경제연구소가 2019년 새해를 맞아 1월 23일 자정까지 최대 9종의 파격적인 혜택을 드리는 새해 특별이벤트를 실시합니다. 선대인경제연구소는 험난할 것으로 예상되는 올 한 해를 회원 여러분들이 잘 준비할 수 있도록 어느 때보다 심혈을 기울여 이번 새해 이벤트를 준비했습니다. 


<새해 이벤트 기간중 제공하는 특전>

구독하시는 보고서 종류에 따라 <2019 경제전망보고서: 국내외 경제, 수축기로 접어드나?>, <2017 주택시장전망 보고서: 지난 4년간의 공식이 깨진다>, <고배당주 10선 보고서>, <낙폭 과대 성장형 우량주 20종목 분석 보고서>, <2019 경기 상황에 따른 고수 7인의 투자법 보고서>, <저 PER 우량주 10선 보고서> <선대인의 여행사진을 담은 2019년 포토캘린더 사인본>, <선대인경제연구소/교육아카데미 강좌 5만원 할인권> 등 최대 9종의 파격혜택을 제공합니다.


<이번 새해 이벤트가 특별한 이유> 

1. 이번 이벤트 기간에 한해 풀팩플러스 2년 구독회원을 모집하며, 가입자에게는 특별히 파격적인 할인과 각종 특전을 한시적으로 제공합니다. 


2. 새해 이벤트 기간에 구독을 신청하실 경우 SDI리포트는 2만원 할인된 가격인 13만원에 구독할 수 있으며, 다른 패키지 상품들도 인상 전 가격으로 구독을 신청하실 수 있습니다. 


3. 과거 이벤트 때와 달리 주식과 부동산과 관련된 주요 특집보고서를 연초 1회 발간에 그치지 않고, 반기별 또는 분기별로 모니터링 리뷰 보고서를 발간해 시기별로 변화하는 경제 상황에서 회원님들이 좀 더 적절하게 대처할 수 있도록 돕겠습니다.  

 

4. 이번 이벤트 기간을 포함해 향후 <성장기업분석 보고서>와 이 보고서가 포함된 패키지를 구독하시는 회원님들께는 선대인소장이 연간 3~4차례 진행하는 <성장형우량주 투자법> 특강을 반값 수준인 8만원(정가 17만원/중복할인 불가)에 수강할 수 있는 특전을 드립니다.


5. 올해 발간하는 주택시장전망보고서는 수도권을 중심으로 단일한 보고서로 발간했던 예년과는 달리 수도권/충청강원권/대구경북권/부울경권/호남권(제주 포함) 등 5개 권역별로 나눠 5가지 버전으로 발간합니다. 


<새해 보고서 개편 방향>

또한 저희 연구소는 지난해 말에 진행한 회원 대상 설문조사 결과를 반영해 가정경제에 직접적인 도움이 되는 정보들을 늘리는 방향으로 개편합니다. SDI리포트의 경우 [자산시장모니터]와 [생활경제가이드] 코너를 4주에 한 번씩 간략보고서 형식으로 발간하며(격주--->매주 발간) 글로벌모니터에서도 세계에서 개인들이 찾을 수 있는 투자 및 커리어, 교육, 노후 준비, 비즈니스 기회 등을 소개하는 [세계의 기회]코너를 4주에 한 번씩 발간합니다. 성장기업보고서에서는 분기별로 과거 1년 동안 소개했던 기업들의 실적 및 달라진 상황 등을 리뷰합니다.

*자세한 보고서 개편 안내 >>> http://www.sdinomics.com/data/notice/9667


선대인경제연구소가 심혈을 기울여 준비한 2017년 보고서 개편과 새해이벤트에 많은 관심과 성원을 부탁드립니다.


*새해 이벤트 종합 공지사항


*9종 이벤트 혜택 상세 안내

http://www.sdinomics.com/data/notice/9690


*보고서 종류 및 구독신청 바로가기

http://www.sdinomics.com/info/application



by 선대인 2019.01.10 12:16
조중동과 경제지 등 기득권 언론들이 자주 사용하는 개혁 저항 수법 가운데 하나가 일부 사례를 일반적 사례인 것처럼 포장해 개혁을 무력화하는 전략이다. 기득권의 이익을 지키기 위해 대의에 맞는 개혁 정책을 대놓고 반대하기 어려우니 "소수 기득권의 이익 = 대다수 국민들의 이익"인 것처럼 포장하는 것이다.

최근 일부 고가주택과 토지들을 중심으로 내년에 공시가격을 조정하려는 정부 방침을 "세금 폭탄"으로 몰고가는 것이 대표적 사례다. 어제자 한국경제신문 보도처럼 추정 시가가 40억~50억 수준의 부동산을 보유한 사람의 건보료가 월 6만원, 연간 70여 만원 오르는 가상의 예를 들어 "건보료 폭등" 프레임으로 몰고가는 게 대표적 사례다.

대다수 중산층이나 서민이 사는 공동주택의 시세 반영률은 대략 70% 선인 반면, 부동산 부자들이 소유한 고가 단독주택이나 대기업 등이 소유한 토지의 공시지가는 시세 반영률이 30~40%선에 그친다. 내가 문제를 제기했던 삼성에버랜드 토지의 시세 반영률은 30%도 안 되는 것으로 추정된다. 지난 수십년동안 부동산 부자들이나 대기업 등에 너무나 유리하게 공시가격이 결정돼 온 것이다. 소득도 마찬가지이지만, 보통은 자산이 많을록 더 많은 세금을 내는 게 정상이다. 그런데 이건 오히려 부동산 부자들이나 대기업일수록 세금을 적게 내는 꼴이다. 또한 중산층서민들에 상대적으로 많이 걷어 부동산 부자들에게 보조금을 주고 있었다고 해도 과언이 아니다. 원천적으로 조세정의에 어긋나는 상황이다.

이를 바로잡고자 하는 문재인정부의 공시가격 인상은 올바른 방향이다. 오히려 나는 공시가격 인상폭이나 속도가 적은 것이 아쉬울 정도다. 그런데, 이렇게 근원적으로 잘못돼 있는 상황을 최소한의 수준으로 바로잡자는 게 뭐가 잘못인가. 그동안 부동산 부자들에게 오히려 엄청난 세금 감면 혜택을 주던 것을 조금 축소하는 정도에 불과한데 말이다.

공시가격의 시세반영률을 높이는 것이 왜 중요한 개혁과제냐 하면, 과표의 기준이 되는 공시가격이 낮은 상태에서는 종부세를 포함한 보유세율을 올려봐야 제대로 보유세가 걷히지 않기 때문이다. 박근혜 전 대통령이 팔았던 삼성동 주택을 예로 들어보자. 급매로 내놓아 팔린 실거래가 64억원 주택의 공시주택가격이 28억원 수준이었다. 과표의 기준이 되는 공시가격이 50억원 정도로 잡히면 세율을 약간만 높여도 보유세 부담이 많이 늘 텐데, 28억원 수준이어서는 세율을 올려봐야 보유세 부담이 얼마 늘지 않는다. 그래서 나는 보유세 개혁을 위해서는 공시가격의 시세반영률을 높이는 것이 가장 중요한 선결과제라고 생각한다. 문재인정부는 이 방향에 맞게 가고 있는 것이다.

기득권 언론 입장에서는 이런 실상을 제대로 보여주고 싶을 리가 없다. 대신 기득권언론들은 일부의 극단적 사례를 가지고 "개혁하면 역효과 난다"는 식으로 보도한다. 이른바 경제학자 앨버트 허시먼이 지적한 바 있는 "역효과 명제"라는 개혁저항의 수사법이다. 그러기 위해 일부의 극단적 사례를 보편적 사례인 것처럼 포장하며 ‘세금 폭탄’이나 ‘건보료 폭등’과 같은 프레임을 만들어낸다. 9.13대책 당시 중앙일보가 ‘집 한 채 40대 ‘투기꾼도 아닌데 왜 세금 많이 내야 하나’라는 제목의 보도를 한 것이 대표적 사례다. 시가 18억원 정도의 주택에 부과되는 종부세가 겨우 10만원 오르는 것을 두고, 기사에 인용된 40대는 ‘빚내서 세금 낼 판’이라고 분개했다는 것이다. 정부의 종부세 개편안으로 대상자가 되는 사람들은 전체 주택소유자의 1.6%에 그치고, 고가의 다주택자들을 제외하면 인상폭도 수십만원에 그친 경우가 대부분이다. 

그런데 기득권언론들은 이런 현실을 가리면서 이것이 국민 다수에게 영향을 미치는 사안인 것처럼 포장하기 위해 ‘집 한 채 40대’와 ‘투기꾼도 아닌데…’라고 강조하는 것이다. 그리고 꼭 이상하거나 희귀한 사례를 가져온다. 어제 한국경제신문이 보도한 사례가 대표적이다. 추정컨대 최소 40억~50억원대 고가 단독주택을 소유하면서 소득이 없는 사례를 예로 들었다. 기사에서는 실제로 그런 사례를 찾을 수 없었는지, 그런 주택에 사는 사람이 소득이 없었다고 가정을 했다. "건보료 25% 폭등" 운운했지만, 겨우 오른다는 건보료가 연간 70여만원인 것이다. 정말 수십 억원 짜리 부동산 가진 사람이 그 정도도 더 낼 돈이 없다면, 그런 사람은 그 정도의 부동산을 보유하면 안 된다. 부동산 보유세는 그런 부동산을 활용해서 충분한 가치를 만들어낼 수 있는 사람에게 부동산이 돌아가도록 해 사회 전체적으로 유한한 자원인 부동산이 가장 효율적으로 활용될 수 있도록 하는 장치이기도 하기 때문이다. 정말 그 정도 건보료 인상이 "건보료 폭등"이라면 시가의 1~2% 수준의 보유세를 내는 자본주의 종주국 미국의 보유세는 "세금 핵폭탄"인가. 

그리고 기득권언론들은 희한하게도 꼭 그런 경우에는 부동산은 많이 소유하고 있지만, 소득은 없는 사례를 강조한다. 수십 억원 부동산을 가졌는데, 소득이 없는 사람이 얼마나 많겠는가. 본인은 소득이 없어도 그 자녀들은 소득이 없겠는가. 정말 수십억원 부동산을 보유하고서도 건보료 몇 십만원 낼 돈이 없어서 손가락만 빨고 있다면, 그 사람은 살림살이를 잘못하고 있는 것이다. 그 집을 처분해서 일정한 현금을 마련하는 게 정상이다. 국민들 모두에게 물어보라. 백이면 백 모두가 소득이 없어도 좋으니 수십 억원 부동산 소유하며 건보료 연간 70여만원을 기꺼이 내겠다고 할 것이다. 나 같으면 건보료를 연간 10배 이상을 내도 아무런 불만이 없을 것이다. 소유 부동산이 하나도 없는 나도 한국경제신문이 보도한 가상의 사례에서보다 훨씬 많은 건보료를 내고 있으니 말이다. 

이처럼 기득권언론들이 문제로 삼는 사례들 대부분이 설득력이 없지만, 설사 문제가 된다고 해도 전체적인 방향이 맞다면 장기보유세액특별공제 등을 비롯해 다양한 방식으로 제도적 보완을 하면 된다. 이 땅의 불평등과 불로소득의 원천인 부동산 투기를 근절하고, 최소한의 조세정의를 바로세우는 개혁을 중단하라고 할 이유가 못 된다. 그런데도 기득권언론들은 이런 식으로 사안을 왜곡하거나 침소봉대하며 개혁을 무력화하려 한다. 그렇게 해서 부동산 부자와 대기업 등 기득권의 이익을 지키려고 한다. 아무리 기득권을 지키려고 해도 최소한의 염치와 명분이 있어야 하는데, 기득권언론들의 보도 행태를 보면 코웃음만 나온다. 이러니 시간이 갈수록 언론에 대한 불신이 커지고, ‘기레기’라는 말이 일상화되는 것 아니겠는가. 이 같은 언론들이야말로 진정한 의미에서 "가짜뉴스"의 원천이라고 해도 무방할 듯 하다. 


최대 9종의 파격 혜택! 2019년 새해 이벤트 + 풀패키지 2년 한시 특별할인 모집
http://www.sdinomics.com/data/notice/9683

  • by 선대인 2019.01.10 11:59

    아침에 아래에 링크한 이 분 인터뷰를 보다가 한마디하지 않을 수 없군요. 


    http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/11/07/2018110700129.html


    최근 몇 년 사이에 전통적인 부동산 재테크 고수들이 아닌 여의도 증권가의 애널리스트들이 부동산 전문가로 목소리를 내기 시작했습니다. 아래 기사에서도 나오듯이 이른바 "여의도 부동산학파"입니다. 이들이 등장한 시점은 증권가에서 부동산펀드와 리츠를 대대적으로 팔기 시작한 시점과 맞아떨어지죠.


    이들 주장의 대부분이 실수요에 비해 주택 공급이 부족하다는 주장입니다. 2014년 하반기에 시작된 수도권 부동산 상승 랠리의 가장 큰 요인이 "빚 내서 집 사라"정책 기조였고, 해당 기간 동안 가계부채는 예년의 두 배 가까운 속도로 폭증한 사실은 무시했죠.


    소득이 그렇게 있다면 왜 빚을 내서 집을 살까요? 그리고 최근 집값이 많이 오른 주택일수록 고소득층이 많이 샀다는 게 이들의 주장인데, 왜 집값이 많이 오른 아파트단지부터 집값이 하락세를 보일까요? 실질가계소득은 최근 몇 년간 1%대도 증가하지 못했습니다. 이들 중에 일부가 주장하듯 고가 주택을 사줄 상위 20% 가구의 소득도 최근 몇 년간 불과 평균 몇십만원 증가하는 것에 그쳤습니다. 그리고 이들이 말하듯이 고소득자들이 몰려있는 서울 강남이나 여의도 벨트에는 수요가 넘쳐난다면 왜 2013년 상반기까지는 서울주택가격이 가라앉았을까요? 물론 2017년부터 주식시장이 뜨거워지면서 돈 번 여의도 증권맨들이 인근 마포 등의 집값을 올려놓기는 했습니다. 그런데 과연 그들도 다 자기 소득으로만 집을 샀을까요? 여기에 더해 이 분은 인터뷰에서 조선업 등으로 잘 나가던 동남권 벨트 사람들이 서울 주택을 사려고 몰려들고 있답니다. 일부 그런 사례가 있겠습니다만, 그런 사람들이 얼마나 될까요? 그런 사람들이 그렇게 많다면 동남권 벨트의 주택가격이 가라앉을 이유는 뭘까요? 그리고 자기가 살지도 않는 서울에 몰려드는 동남권벨트 사람들을 끝까지 ‘실수요’라고 우기는 이유는 뭘까요? 


    공급이 부족하다고요? 2015년부터 최근까지 수도권의 분양, 착공, 준공 기준 주택물량은 역대 어떤 시기보다 많이 쏟아졌습니다. 그러면 이들 주장대로라면 집값이 가라앉아야 정상 아닐까요? 그렇게 실수요가 뒷받침돼 집값이 오르는 거라면 전세가도 같이 따라 올라야 하는데, 전세가는 이 시기에 왜 안정됐으며 서울 포함 수도권의 전세가율은 떨어졌을까요? (인터뷰한 분은 최근 집값이 하락세로 돌아서니 전세가가 뛰는 게 실수요가 많다는 근거로 들었던데, 전월세 거래는 조금 늘었지만 전월세가는 큰 변동이 없습니다. 언론에서 전월세 거래가 는 것을 가지고 ‘전월세 시장이 달궈지고 있다’고 떠드니 착각하는 모양입니다.)


    그리고 이 분들은 한결같이 서울 집값이 크게 오르지 않았다고 주장합니다. 소득 대비 집값을 의미하는 PIR추이로 서울 주택가격이 크게 오른 것에 대해서는 가계동향조사의 소득조사 자료를 바탕으로 산출한 결과를 믿지 못하겠다고 합니다. 그러면서 물가상승률 대비 집값 상승률을 나타내는 실질주택가격 추이를 가지고 비교합니다. 저도 부동산시장의 사이클을  보여주기 위해 자주 사용하는 가격 추이이기도 합니다. 하지만, 이 분들이 사용하는 기준시점이 이상합니다. 왜 1995년부터를 기준으로 잡는지 의문입니다. 1995년은 서울의 주택가격이 가라앉아있던 시기이고, 1998년에는 외환위기로 중간에 집값이 폭락하기도 했습니다. 알다시피 서울 집값이 본격적으로 오른 것은 2000년대부터입니다. 1995년부터를 기준으로 삼으면 외환위기 폭락기까지 끼어있는 한국의 실질가격 상승률이 상대적으로 낮게 잡힐 수밖에 없습니다. 더구나 기사에서 한국보다 많이 상승한 것으로 예를 든 지역들 대부분이 2000년대 이후 세계적으로 집값이 가장 많이 뛴 지역들입니다. 


    이것 말고도 더 큰 함정이 있습니다. 실질주택가격은 물가 상승률에 대비한 상대적 주택가격입니다. 당연히 주택가격이 많이 올라도 물가가 상대적으로 많이 오르면 실질가격 상승률은 낮게 나타납니다. 기사에서 이 분이 언급한 시기에 한국의 물가는 비교 대상 국가들보다 최소 1.5~2배는 빠른 속도로 물가가 올랐습니다. 그만큼 집값이 많이 뛰어도 빠른 물가 상승률 때문에 실질주택가격 기준으로는 상승률이 낮게 보일 수 있는 겁니다. 


    그리고 이 분들은 나름대로 금융가에 있다는 분들이 부채 문제에 대해서는 언급을 거의 하지 않습니다. 사실 부동산 버블을 논할 때 집값의 수준보다 훨씬 더 중요한 것은 집값 상승에 동원된 부채의 규모입니다. 아무리 집값이 올랐어도 인구가 증가했거나 소득 증가를 반영한 거라면 별 문제가 없습니다. 하지만, 무리하게 빚을 내 집을 산 사람이 많으면 문제가 됩니다. 2008년 미국발 금융위기도 소득여력이 안 되는 저소득층에 무리하게 대출한 서브프라임론이 화근이었다는 점을 생각해보면 쉽습니다. 또한 최근 몇 년간 미국의 주택가격이 2008년 이전 수준을 상회할 정도로 올랐어도 과거보다는 덜 위험하다는 것이 바로 가계부채가 크게 증가하지 않은 상태에서 주택가격이 올랐기 때문입니다. 그런데 한국의 가계부채 수준은 절대적으로 매우 높을 뿐만 아니라 최경환 전 부총리 이후 ‘빚 내서 집 사라’ 정책이 시작된 이후 매우 높았습니다. 글로벌 컨설팅기관인 맥킨지 글로벌연구소에 따르면 한국은 조사 대상 51개국 가운데 GDP대비 가계부채 비율이 94%로 8위를 기록했고, 최근 3년간 증가율은 12% 수준으로 노르웨이에 이어 2위를 기록했습니다. 그만큼 한국의 가계부채는 위험한 상황이고, 최근 부동산 가격 상승세는 위험한 기반 위에 이뤄진 것이라고 볼 수 있습니다.


    ‘여의도 부동산학파’라고 하는 분들의 주장이 이런 식입니다. 기존의 부동산 재테크 전문가라는 사람들이 잘 쓰지 않던 데이터를 기반으로 뭔가 주장을 하니 그럴 듯 해보이지만, 조금만 들여다 보면 근거가 이상하거나 빈약한 게 수두룩합니다. 지난해엔가는 또 다른 ‘여의도 부동산학파’라는 분의 주장 가운데 인구1000명당 주택수라는 것을 근거로 주장하길래 반박한 게 있는데, 그 글도 참고하시기 바랍니다.

    (http://www.sdinomics.com/data/blog/6090


    제가 용인시장 선거를 준비하면서 이 분들 주장을 제대로 살피지 못하다가 최근에야 이 분들이 낸 책을 뒤늦게 보는데, 그럴 듯 해보이지만 사실인 엉터리인 내용들이 넘쳐납니다. 한 가지 더 예를 들면, 이 인터뷰 기사의 주인공이 쓴 책도 봤는데, 인구 문제와 관련해서도 엉뚱한 주장을 합니다. 대표적으로 조선일보가 역시 지난해 보도한 ‘5060세대가 집을 산다’는 식의 주장입니다. (이 분도 자신의 책에 그 내용을 인용하고 있습니다.) 3040세대의 인구 비중이 줄고 5060세대 인구 비중이 늘어나면서 생겨난 착시 현상인데, 그걸 제대로 보지 않고 노후세대가 집을 판다는 통념을 깨고 오히려 집을 사더라는 식으로 주장하는 겁니다. 여기에 대해서도 제가 글을 쓴 적이 있으니 참고하시기 바랍니다.

    http://www.sdinomics.com/data/blog/6375 )


    국내 언론도 정말 반성해야 합니다. 이런 엉터리 주장이나 논리를 검증하기보다는 그대로 옮기면서 사람들이 그릇된 판단을 하도록 반복하고 있으니 말입니다. 물론 상당수가 아파트 분양 광고에 목맨 언론들이니 오히려 이들 주장이 반갑겠죠.  


    여튼 이런 엉터리 주장들에 대해서는 기회를 봐서 차차 더 설명하기로 하고 오늘은 이 정도로 마치겠습니다. 좋은 하루들 되세요. 



    경제 위기를 기회로 바꾸는 법. 신청자 90명 돌파!

    http://www.sdinomics.com/data/notice/9613


      

    by 선대인 2018.11.07 10:10