어제 정부가 발표한 4.1후속 대책, 참 어이 없다. 정부가 국민들 주거 안정을 도모하기보다는 집값 떨어지는 것 막고, 건설업체 무너질까 봐 공공의 주택공급 물량을 줄인다니...이게 정부가 할 짓인가? 정부 주택정책이라는 게 어떻게 국민들이 편안히 주거생활할 수 있도록 하는데 맞춰진 게 아니라 건설업체들 위기 모면하게 하는 데만 맞춰져 있나?

지금 수도권을 중심으로 주택 공급이 과잉인 건 집값이 여전히 너무 높은데 이 가격 수준에서 빚을 내 살 사람도 거의 다 사버려 수요가 고갈된 때문이다. 집값이 떨어지고 가계가 부채다이어트를 통해 소득 여력을 회복하면 해결될 문제인데, 집값을 떠받치기 위해 공급을 줄이겠다는 거다. 철저히 건설업자 편에서 나온 대책이다. 이것조차 서민들 위한 대책이라고 생색내지 마라.

정부가 주택공급 물량을 줄이는 방법도 해괴하다. 부동산 거품이 빠지면서 주택물량 줄어들었으면 비대해진 건설업체들의 시장 퇴출이 일어나도록 해야지, 워크아웃이다 법정관리다 온갖 너스레를 떨지만 결국 좀비 상태로 살려두는 거다. 그러면서 건설업계 전반이 부실해지고 있다. 이렇게 건설업계들 다 살려놓으면 살기 위해서라도 집을 계속 지어댈 수밖에 없는데,이건 그대로 놔두면서 공공 공급 물량을 줄인다고? 도대체 정책당국자들 머리에 상식이라는 게 있나? 이 나라 백성들은 천년만년 건설업체들 먹여 살려야 하나?

그렇다고 정부가 아무리 용 써봐야 집값 하락 못 막는다. 공급 물량 줄인다고 해봐야 2,3년 정도 후에나 미미한 영향을 줄 수 있을 뿐이다. 정부가 공급 미룬다고 한 물량도, 어차피 시장 상황 때문에 제 때 공급하기 어려웠던 물량이다. 민간건설업체들 후분양 유도한다는 것도 넌센스다. 공급이 분양 시점에 이뤄지나? 완공된 시점에 이뤄지지. 바보 아냐? 그리고 불과20여 년 전 수도권 인구 50만 증가하던 게 최근에는 수도권 인구 증가가 10만명 정도밖에 안 된다. 10만 명이면 3만5천 호면 새로 지으면 다 수용할 수 있는 인구다. 그런데 지난 몇 년 동안 20만호 가까운 주택 인허가가 이뤄졌다. 이 중에 70%인 14만호만 실제로 공급된다고 해도 엄청나게 공급 과잉일 수밖에 없다. 그리고 저출산고령화로 이 추세는 계속 가속화된다. 주택은 계속 남아돌 수밖에 없다.

그나저나 정부는 반성부터 해라. 지난해까지만 해도 부동산투기가 아닌 공급 부족으로 집값 올랐다고, 그리고 앞으로도 계속 오를 거라고 오도하지 않았나. 주택 공급하면 집값 뛰는 걸 잡을 수 있다고 주장해서 ‘공급론자’로 불리지 않았나. 이제는 그런 주장하던 사람들이 공급을 줄이자니 ‘공급축소론자’로 불러야 할 판이다. 정부의 연속성이라는 게 있는데, 왜 입장을 바꿨는지 설명하고 과거 판단 잘못됐다면 반성이라도 해야 하는 게 기본 아니냐?

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4.1부동산대책에도 불구하고 부동산시장이 또 다시 가파르게 하락하자 최근 기득권언론들을 중심으로 ‘취득세 영구 인하론’이 쏟아지고 있다. 4.1부동산대책 직후 ‘종합선물세트’라며 환호성을 질렀던 이들 언론이 부동산대책의 약발이 없자, 취득세 효과가 한시적인 탓이라고 우기고 있는 것이다. 이들은 취득세를 영구 인하하면 일반 가계가 부동산시장 부양 효과가 지속되고 부동산 거래가 취득세 감면 막달에 몰리는 ‘막달효과’와 이후 거래가 끊기다 시피 하는 ‘거래절벽 현상’이 없어질 것이라고 한다. 이 같은 주장에 따라 ‘토건족의 본산’ 국토해양부가 총대를 메고 취득세 영구 인하론을 주창하면서 지자체의 세수 부족을 걱정하는 안전행정부와 대립하기도 했다. 이런 가운데 매일경제신문은 현오석 경제부총리와의 7월 16일자 인터뷰에서 ‘취득세를 영구인하하는 방향으로 가닥을 잡았다’고 보도했다. 이 같은 기득권언론의 여론몰이와 정부의 대응을 보고 있으면 한심하기 짝이 없다. 큰 틀에서 보면 취득세 인하에 따른 부동산 거래 활성화 효과가 전혀 없을 뿐만 아니라 세수만 축내는 어리석은 짓을 하고 있기 때문이다.

왜 그런지 간략히 살펴보자.(참고로, 여기에서는 취득세의 거래 부양 효과가 있는지만 따지기만 한다. 기득권언론에서는 취득세 영구인하를 합리화하기 위해 최근에는 취득세가 외국보다 높으니 이걸 감면해야 한다고 주장하는데, 취득세를 포함한 총거래비용과 재산세 등 보유세가 외국보다 낮다는 얘기는 거의 소개하지 않는다. 단순히 취득세만 낮추는 게 아니라 보유세를 올리고, 다주택자들의 임대소득을 정확히 파악해 세금을 투명하게 거두게 하는 것을 전제로 한다면 나는 취득세를 낮추는데 얼마든지 찬성할 수 있다.)

겉보기에는 <그림1>의 위쪽 그래프에서 보는 것처럼 취득세 감면에 따른 거래량 증가현상과 감면기간이 종료되는 마지막 달에 거래가 몰리는 막달현상, 그리고 이후 거래가 끊어지는 ‘절벽현상’이 분명히 발생한다.

하지만 취득세 감면 종료 직전 마지막 달에 주택거래량이 몰리는 막달현상은 취득세 감면 종료를 앞두고 혜택을 보기 위해 주택거래가 일시적으로 앞당겨져 이루어진 것일 뿐이다. 실제로 취득세 감면 종료 직전 마지막 달과 취득세 감면이 종료된 이후 2개월간의 주택거래량을 평균으로 계산해 다시 주택거래량 그래프를 그려보면 그 같은 주장이 얼마나 넌센스인지 쉽게 이해할 수 있다.

<그림 1>의 아래 그림에서 보는 것처럼 평균으로 환산한 주택거래량 추이를 다시 보면 거래량이 급감했던 2012년 1~2월과 2013년 1~2월의 주택거래량이 그 전후의 거래량 수준과 별반 다르지 않게 연결되고 있음을 알 수 있다. 취득세 감면 종료에 의해 마지막 달에 거래량이 몰리는 막달현상은 시장의 불확실성을 키우는 것이 아니라 세제 혜택을 보기 위해 주택 거래가 일시적으로 앞당겨 이루어지는 것에 불과하다. 이러한 현상은 일반적으로 상품판매에서 할인 행사 마감 직전에 구매가 몰리는 것과 동일한 것으로 보면 된다. 이를 보면 취득세 감면으로 인해 부동산 거래가 증가했다고 볼 수 있는 근거는 전혀 없다. 취득세 감면에 따른 거래량 증가 효과가 전혀 없이 거래의 진폭만 키우고 이에 따라 일희일비하고 있는 것이다. 그러면서 하우스푸어 등의 기대감을 키우며 부동산 거품 해소를 계속 지연시키고 있을 뿐이다. 더구나 부동산 거래를 활성화시키는 아무런 효과도 없는데, 광역 지자체 세수의 30%를 넘는 취득세수를 계속 축내는 바보 짓을 하고 있는 것이다.

이미 우리 연구소가 여러 차례 이야기한대로 지금 국내 부동산시장은 빚을 내서 집을 살 사람도 거의 다 사버려 일시 부양책으로는 절대 회복할 수 없는 대세하락기에 접어들어 있다. 집값이 너무 높아 집을 살 수 없는데, 부동산 거품의 해소를 지연시키면 시킬수록 결과적으로 부동산시장 침체 기간은 오히려 길어질 수밖에 없다. 부동산 거품을 빼지 않은 채 기득권 언론이나 국토해양부 등의 주장에 따라 취득세를 영구 인하해봐야 가뜩이나 재정이 열악해지는 지자체 세수만 줄어들 뿐 부동산 거래는 활성화되지 않는다. 지금이라도 정부가 현실을 제대로 직시하길 바랄 뿐이다.

<그림 1> 취득세 감면과 주택 거래량 추이


주) 온나라부동산정보 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

마지막으로 취득세 인하 효과에 관한 한국개발연구원(KDI)의 한심한 눈치보기 작태는 비판하지 않을 수 없다. KDI는 지난 5월에 취득세 감면으로 인해 주택거래가 증가하지 않는다고 주장해놓고, 불과 1개월 여 만인 6월 20일경 주택거래를 활성화하기 위해 취득세를 영구적으로 인하해야 한다는 정반대의 주장을 내놓았다. 취득세 감면이 주택거래 증가와 관련이 없다는 자신들의 연구 결과를 뒤집고 이후 쏟아져 나온 기득권 언론과 부동산 시장 이해관계자들의 입맛에 딱 맞는 보고서를 내놓았다. 결과적으로 수백억원의 세금을 지원받아 운영되는 공적 연구기관이 부동산 기득권이라는 특정세력의 이익을 대변한 셈이 됐다.

그 동안 KDI는 4대강 사업이나 경인운하 사업 등 각종 대형 토건사업에 대한 타당성 검토에서 정권의 입맛에 맞는 엉터리 보고서를 양산해 왔다. 또한 엉터리 보고서로 진행된 국책 사업의 실패에 대한 책임도 지지 않았다. 그런 KDI가 이제는 부동산 시장의 사적인 이해관계를 노골적으로 대변하기 시작한 것이다. 정권의 요구에 맞춰 엉터리 보고서를 양산하고 부동산 시장의 이해관계를 대변하는 KDI는 국책연구기관으로써 의미와 존재 가치를 상실했다고 봐야 한다. 따라서 KDI를 정부로부터 독립적인 연구기관으로 분리하고 객관적인 연구 결과를 생산할 수 있는 장치를 마련하는 등 근본적인 역할 조정과 개혁이 필요하다. 특히 지금까지 KDI 등 각종 국책기관들은 정부 고위 관료들의 임기 동안 생색낼 수 있는 사업들을 합리화해주는데 동원돼 왔다. 이제는 그 같은 역할보다는 각종 예산사업들에 대한 엄정한 평가를 통해 향후 정책의 품질과 예산사업들의 성과를 개선하기 위한 피드백을 주는데 초점을 맞춰야 한다. 그렇게 할 때 KDI가 ‘권력의 시녀’가 아닌 진정한 ‘공공연구기관’이 될 수 있다.


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오늘 조선비즈에 이런 제목의 칼럼성 기사가 났다. (가정경제나 정신세계에 도움되지 않을 것 같아 링크는 생략)

"펀드로 대박 나는 시절은 갔습니다, 그렇다면.. 기관 투자·中위험 상품·은퇴 펀드, 이 셋을 주목하라"

펀드 대박 시절은 한참 전에 물 건너갔는데, 이제야 그걸 인정하는 기사를 쓰는 것도 한심하지만 그러면서도 또 다시 이런 저런 재테크를 유혹하는 글인 셈이다.

하지만 나는 이렇게 바꾸어 말하고 싶다. "재테크로 대박 나는 시절은 갔습니다."

‘재(財)테크’라는 표현은 일본에서 ‘재무+테크닉 또는 테크놀로지’의 줄임말로 쓰였는데 ‘재무 관리 기술’ 또는 ‘재산 증식 기술’ 정도로 이해되는 말이다. 이 말이 1980년대부터 한국 사회에도 소개되기는 했으나 1998년 외환위기 전까지는 큰 관심을 얻지는 못했다. 외환위기 전까지 한국경제는 비교적 고도성장을 구가했고, 많은 직장인들은 정규직으로 평생 고용을 보장받을 수 있다고 믿었다. 그래서 알뜰하게 저축하고 집을 장만하고 정년이 되어 퇴직금을 받으면 노후 생활에 큰 어려움이 없을 거라는 기대감이 컸다. 물론 한국은 외국에 비해 비정규직 비중이 높고 노동자 권리가 취약한 나라였지만 경제가 성장하면서 외환위기 전까지는 안정된 직장과 괜찮은 소득에 대한 기대감이 계속 커지는 나라였다. 그래서 굳이 표현하자면 당시 최고의 재테크는 ‘직장에서 열심히 일하기’였다고 해도 과언이 아니었다.

그런데 외환위기를 겪으면서 많은 것들이 달라졌다. 구조조정 과정에서 많은 실업자가 생겨났고 고용불안이 극심해졌다. 반면 사교육비가 치솟고 부동산 투기로 부채 이자 부담이 느는 등 가계지출이 크게 늘었다. 이처럼 고용은 악화되고 지출은 늘고 수명 증가로 노후는 길어지는데 기댈 곳은 아무데도 없는 상황에 사람들은 직면했다. 유럽과 같은 사회안전망과 복지 인프라도 없고, 미국처럼 활발한 산업생태계도 없어 해고되면 바로 벼랑 끝으로 내몰리는 상태가 됐다. 과거 일본식 종신고용을 흉내 내던 시절도 외환위기 이후 끝나버렸다. 경제적으로 힘들어지자 이혼과 자살률이 급증하는 한편 가족간 유대도 급속도로 취약해졌다.

언제 잘릴지도 모르는 세상에서 ‘열심히 일만 해서는 생계를 꾸릴 수도, 편안한 노후를 기대할 수도 없다’는 인식이 널리 퍼지기 시작했다. 이런 인식은 재테크 열풍으로 이어졌다. 이 같은 재테크 열풍을 반영해 로버트 기요사키의 책 ‘부자 아빠, 가난한 아빠’가 1999년 이후 대히트를 기록했다.

외환위기 직후부터 2000년대 초반까지 전 세계에 불어 닥친 닷컴열풍은 재테크 열기에 기름을 부었다. 명확한 수익 구조조차 없으면서도 ‘벤처’, ‘인터넷’과 같은 타이틀을 붙인 사업계획서만 그럴듯하게 만들면 수십 배의 프리미엄을 붙여서 투자를 받을 수 있었다. 그 같은 소식을 접한 사람들의 눈이 뒤집어지기 시작했고, 모두가 ‘부자 아빠’가 될 수 있다는 착각으로 투자에 나서기 시작했다. 그 이후로 소위 대박 신화는 주식으로, 부동산으로, 금으로, 펀드로 다양하게 이어지면서 수많은 사람들을 재테크 광풍으로 몰아넣었다.

그런데 이처럼 무분별한 재테크 열풍이 불게 된 데에는 정부와 금융권 등의 책임이 크다. 정부는 외환위기 이후 불안해진 사람들의 삶을 안정되게 하는 정책과 제도를 시행하기는커녕 계속 재벌과 국제자본의 이익과 논리에 휘둘려 사람들을 무한경쟁에 시달리게 했다. 이와 함께 외국자본에 속속 넘어간 시중은행들을 중심으로 한 금융권 및 건설업계, 부동산, 언론들이 자신들의 돈벌이를 위해 가계들에게 탐욕과 공포를 조장하면서 재테크 전선에 뛰어들게 했다. 이에 따라 외환위기 이후 한국 사회는 ‘만인의 만인에 대한 돈 따먹기 투쟁’이 일상화된 사회가 됐다.

그런데 과연 이런 재테크 열풍은 우리를 잘 살게 만들어 주었을까? 물론 누군가는 운 좋게 부자가 되었을 것이다. 그러나 대다수 사람들은 어떤가. 많은 이들이 2000년대 부동산 시장에 뛰어들었고 상당수가 부동산 부자가 되기도 했지만, 그보다 더 많은 사람들이 빚더미에 앉았고 하우스푸어로 전락했다. 주식시장에도 수많은 개인투자자들이 뛰어들었지만 십중팔구는 손해를 보거나 본전치기 정도에 그쳤다. 더 이상 주식시장에서 개인들이 돈을 벌 수 없다는 인식이 확산되면서 최근 몇 년 새 빠른 속도로 개인들이 주식시장을 떠나고 있다.

한때 재테크는 대부분 참여자가 잘 살게 되는 플러스섬(plus-sum) 게임처럼 보였지만, 이제는 따는 사람이 있는 만큼 잃는 사람이 생기는 제로섬(zero-sum) 게임처럼 보인다. 하지만 대다수 서민들 입장에서 보자면 재테크 게임의 결과는 모두가 잃게 되는 마이너스섬(minus-sum) 게임에 가깝다. 금융자본주의 세상에서 모든 투자시장은 다수의 손해를 바탕으로 소수만이 이익을 챙겨가는 구조이기 때문이다.

이제 과거와 같은 재테크의 환상에서 벗어나야 할 때다. 우리의 주머니를 노리는 가짜 정보와 대박 환상에서 벗어나서 다시 착실하게 일하고 알뜰하게 저축하는 삶이야말로 가장 좋은 재테크라는 원칙으로 돌아가야 한다. 이를 위해 다음 몇 가지를 염두에 두기 바란다.

첫째, ‘안전한 투자’는 존재하지 않는다. 어떤 투자도 손해를 볼 위험이 있으며, 그 대가는 고스란히 투자자 자신에게 돌아온다. 최근에 오피스텔이나 도시형생활주택 광고를 보면 마치 무조건 ○○%의 수익을 안겨줄 것처럼 구체적인 수치를 명시하기도 한다. 그러나 이런 광고가 현실이 된다면 그 사업자는 광고 할 이유가 없다. 자신이 그 사업으로 돈을 모두 챙기는 게 훨씬 남는 장사이기 때문이다. 특히 요즘처럼 오피스텔이나 원룸 공급 과잉이 심각한 상태에서는 제대로 임대가 되지 않을 확률이 높으며 그에 따른 투자손실은 온전히 자신에게 돌아온다. 더구나 2000년대 초중반처럼 주식이든 부동산이든 사두면 오르고 국내외 경제상황이 양호했던 시대와는 달리 향후 세계는 저성장이 일반화되는 시대다. 이른바 전세계가 일본식 장기 침체나 저성장에 시달리게 된다는 ‘일본화(Japanization)'라는 표현은 투자 수익보다는 투자 위험이 커지는 시대를 의미하기도 한다. 이런 시대에 자신이 매우 뛰어난 정보력을 가진 사람이 아니라면 과거처럼 ‘사두면 오른다’는 생각은 접는 것이 좋다.

둘째, 자신의 업무 능력을 키우는 것이 최고의 재테크라는 인식을 가져야 한다. 재테크 열풍이 불면서 20, 30대조차도 재테크를 해야 한다는 강박 관념을 갖게 됐다. 그래서 업무 시간에 주식 시황을 들여다보거나 거래를 하는 통에 회사에서 증권 관련 사이트 접속을 차단하는 사태가 빚어지기도 한다. 그러나 최고의 재테크는 업무 능력을 키우고 업무로 인정받는 것이다. 열심히 일해야 할 시기에 재테크에 에너지를 소모하다가는 자신의 일자리까지도 위협받을 수 있다. 반면 자신의 직무 전문성을 키우면 길게 보면 더 안전하게 자신의 일자리를 지키고 더 많은 소득을 버는 길이다.

셋째, 투자를 하더라도 대박 환상은 버려야 한다. 개인들을 등쳐먹으려는 집단에게 가장 손쉬운 먹잇감은 대박을 쫓는 사람들이다. 이들에게 대박 정보, 대박 투자처라는 이름으로 엉터리 정보를 주고, 주가 작전 등의 희생양으로 이용하는 경우가 너무도 많다. 대박 정보를 들었다면 ‘왜 이런 좋은 정보가 나한테까지 흘러들어올까?’ 하고 의심할 필요가 있다. 투자를 하더라도 인플레이션을 보상하거나 은행 이자보다 1~2% 정도 높은 수준을 적정 수준으로 생각한다면 훨씬 덜 속을 수 있다. 그 이상을 노린다면 투기 심리에 빠지게 되고 가짜 정보에 속아서 낭패를 볼 위험이 크게 높아진다.

넷째, 부채와 낭비성 지출부터 줄여라. 일반 가계가 웬만한 투자를 해서는 부채 이자 이상의 돈을 벌기 어렵다. 따라서 빚내서 투자하는 것은 금물이다. 이미 많은 부채를 갖고 있다면 그 부채를 줄이는 것이 급선무다. 부채 다이어트가 스스로 어렵다면 사회적 기업인 에듀머니나 지자체 등의 재무상담센터 등을 찾는 것도 좋은 방법이다. 불필요한 지출을 줄이는 것도 중요하다. 아무리 벌어봤자 헛되이 쓴다면 그것이 무슨 소용인가. 특히 사교육비와 보험료 등을 필요 이상으로 지출하는 경우가 의외로 많다. <아깝다 학원비!>나 <보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진실>과 같은 책들이 도움이 될 것이다. 이렇게 부채와 지출을 줄였다면 산업은행 저축상품과 같은 상대적 고이율 상품을 찾아 꾸준히 저축하기 바란다. 저축은 가장 전통적이지만, 가장 안정적인 노후 대비 수단이다.

다섯째, 경제 흐름을 이해하는 노력이 매우 중요하다. 지금처럼 투자의 수익성은 낮아진 반면 위험성은 커진 시대에는 거시경제의 흐름을 이해하지 않으면 번 것도 지키기 어려울 수 있다. 정부 정책에 대한 헛된 기대를 버리고 보험사나 증권사 등의 공포마케팅 등에서 벗어나기 위해서도 스스로 어느 정도 경제흐름을 이해하지 않으면 안 된다. 한국경제를 잘 설명한 좋은 책들을 꾸준히 읽는 한 편 선대인경제연구소의 보고서는 경제흐름을 이해하는데 큰 도움이 될 것이다.

정부도 정신을 차려야 한다. 그동안 정부는 일반가계보다는 건설업체나 금융권과 유착해 열심히 일하기보다는 재테크를 조장하고 빚 권하는 사회를 만들었다. 일반 저축 상품에서 얻는 이자 소득에는 꼬박꼬박 세금을 매기면서도 투자 상품에는 세금을 면제하고 부동산 경기 활성화를 이유로 부동산 관련 세금을 깎거나 없애는 정책이 그 대표적인 예다. 부동산이나 주식시장은 침체되면 정부가 앞장서서 부양책을 내놓으면서, 세계 최저 수준으로 떨어진 저축률에 대해서는 아무런 대책도 없는 정부 정책이 과연 정상인가. 이제부터라도 정부가 열심히 일하고 저축하는 사람들이 노후 걱정 없이 살 수 있도록 고용 안정성을 키우고 사회안전망과 복지 인프라를 강화해야 한다.

2011년 초여름 4박5일 동안 제주 올레길을 걸은 적이 있다. 제주도에는 이전에도 이런저런 이유로 예닐곱 차례 간 적이 있었지만 올레길을 걸을 때만큼 제주도의 아름다움에 매혹된 적이 없었다. 이른바 ‘제주도의 재발견’이었다.

그런데 예전에 제주도에 갔을 때와 올레길을 걸을 때 나의 소비 패턴이 상당히 달라졌음을 어는 순간 느끼게 됐다. 과거에는 제주도에 내리면 렌터카(주로 금호그룹이 운영하는 금호렌터카를 빌렸던 것 같다)를 빌려 탔다. 며칠씩 제주도에 머물면서 자유롭게 이동하려면 렌터카로 이동하는 게 최고였다. 이 때문에 성수기에 가도 손님들을 기다리는 택시들의 행렬이 길었다. 나는 렌터카를 이용해 호텔이나 콘도로 가서 숙박을 했고, 식사도 그 안에서 해결한 적이 많았다. 그 때는 제주도에 갔다고는 하지만 렌터카와 호텔, 콘도 체인을 운영하는 롯데호텔이나 호텔신라, 하얏트 등 대기업의 돈벌이를 시켜줬던 셈이다. 나는 골프를 치지 않지만 골프 여행객들 경우엔 대기업 돈벌이를 시켜주는 비율이 훨씬 더 높을 것이다.

반면 올레길 여행에서는 소비패턴이 완전히 달라졌다. 물론 제주도까지 가는 데는 여전히 재벌계 항공사를 이용해야 했다. 하지만 그 다음부터는 완전히 달랐다. 올레길을 걷는 도보여행을 해야 했기에 렌터카는 처음부터 불필요했다. 대신 제주공항에서 서귀포 주요 일대를 도는 600번 리무진버스를 단돈 5000원으로 이용했다. 올레 8코스부터 시작해 제주 해안길을 따라 걷다가 배가 고프면 길에서 가까운 동네 식당에 가서 밥을 사먹었다. 길을 걷다가 중간에 목이 마르면 생수나 아이스크림을 길가의 수퍼나 구멍가게에서 사먹었다. 잠도 올레길 근처의 민박이나 펜션에서 잤다. 잠들기 전에 동네 근처나 서귀포 시내의 호프집에서 회포를 풀기도 했다. 결국 제주 올레길 여행에서 내가 쓴 돈이 돌아간 곳은 평범한 서민들이었다. 같은 제주도를 간 것이지만 그 안에서 내 소비가 미치는 영향은 이처럼 크게 달랐다. 물론 내가 지출한 액수는 예전 여행 때보다 크게 줄었지만 나처럼 올레길을 걷는 이들이 한둘이 아니니 적지 않은 규모다. 개인적으로는 여행 때 지출액은 줄지만 여행의 만족감은 훨씬 더 높았다.

그 때 올레길을 걸으면서 머릿속에 흐릿하던 개념 하나가 구체적인 형상을 얻는 듯한 느낌을 가졌다. 낙수효과, 토건개발, 재벌 독식, 양극화 등으로 표현되는 한국경제의 문제를 극복하기 위한 모델로서 내가 생각하는 구상이 있었다. 한 국가에서 생산되는 부가 소수 상류층이 아니라 대다수 서민들에게 널리 공유되는 그런 경제모델 말이다. 그런데 내가 생각하던 추상적 경제모델이 제주올레에서 이미 현실화되고 있었던 것이다.

지난주 2일 단 하루지만 올레길 여행 겸 취재에 나섰다. 제주공항에 내려 예의 600번 리무진버스를 타고 제주 풍림콘도 근처에서 내려 오전 9시경부터 올레 7코스 길을 걷기 시작했다. 서울에서는 폭우가 쏟아지고 있었지만, 제주도에는 이따금씩 부슬비만 내리는 정도여서 걸을 만했다. 오히려 해가 쨍쨍한 것보다는 간간히 내리는 부슬비가 땀을 식혀주어 좋았다. 간간이 반대편에서 오는 올레여행객들과 마주쳤지만 여행객이 아주 많지는 않았다. 나중에 알고 보니 지금이 1년 중 가장 비수기였다. 봄, 가을이나 장마가 끝난 여름 휴가철이 붐빈다고 한다. 법환리를 지나자 올레길 양쪽으로 게스트하우스와 펜션, 카페, 식당들이 꼬리를 물고 나타나기 시작했다. ‘바다위 올레 펜션’ ‘올레 커피’ ‘막숙올레맛집’ ‘우리올레’처럼 상호부터가 올레꾼들을 겨냥하고 있었다. 법환리 포구 근처에 있는 ‘바당소풍’이라는 곳에서는 ‘속이 얼얼 션하게 들고 먹는 컵빙수’ 등의 문구가 씌여진 칠판을 길 옆에 세워놓고 올레꾼들을 유혹하고 있었다. 이들 가운데 ‘올레커피’에 들려 캐모마일 아이스티 한 잔을 시켜서 잠시 땀을 식혔다. 제주도 토박이 자매가 2년 전쯤부터 운영하고 있는데, 올레꾼들이 손님의 대부분을 차지한다고 했다. 테이크아웃으로 주문해서 나오는데 다른 올레꾼들이 땀을 식히러 들어오기도 했다. 조금 더 걸어가다가 올레길 바로 옆에 근사한 외관의 브런치카페가 보여서 샌드위치를 시켜 먹었다. ‘카페 7373’이라는 곳이었는데, 근사한 외관 때문인지 주로 여성들이 많이 찾는다고 했다.

더 걷고 싶었지만 중단하고 큰 도로로 나와 택시를 타고 제주올레사무국을 찾았다. 서귀포시내 근처 해안가에 자리 잡은 사무국 건물에는 10여 명의 직원들이 부지런히 일을 하고 있었다. 직원이 총 13명이고 1년 예산이 4억원 정도여서 박봉이 분명할 텐데도 직원들의 얼굴은 활기차고 열정이 넘쳤다.

사무국에서 만난 허지효 기획팀장은 제주 올레길이 생긴 이후 올레길 주변에 들어선 카페나 펜션 등만 해도 최소 200곳이 넘을 거라고 했다. 새로 생긴 곳만 해서 그렇지 기존에 있던 마을 수퍼나 민박, 펜션 등에 사람이 더 몰리는 효과도 만만치 않을 것이다. 허팀장은 “모든 곳이 다 장사가 잘 되는 건 아니어서 숙박업소들을 대상으로 교육도 하는 등 좀 더 많은 주민들에게 혜택이 돌아가도록 노력하고 있다”고 했다. 또 제주올레 코스가 지나는 마을과 기업들을 결연해주는 1사 1올레 마을 결연사업도 활발히 벌이고 있다고 한다.

허팀장은 올레길의 경제적 효과를 설명하면서 ‘실핏줄 경제’라는 표현을 썼다. “예전에는 사람들이 제주도에 오면 제주시내와 중문단지, 서귀포시내, 그리고 성산일출봉 정도만 둘러보고 가는 관광이 대부분이었어요. 그런데 올레길이 열리면서 과거에는 가지 않던 곳까지 많은 여행객들의 발길이 닿고 있어요.” 올레길은 과거 피라미드의 꼭대기에만 맴돌던 돈들이 밑바닥 서민가계 사이에서 돌도록 해줄 뿐만 아니라 과거에는 있는 줄도 몰랐던 지역까지 사람들 발길이 가닿게 한 것이다. 어찌 보면 이건 인터넷의 발달로 온라인상에서 아주 미세한 틈새시장까지 만들어진다는 ‘롱테일경제학’이 오프라인 공간에서 구현되는 것일 수도 있겠다.

아이들과 함께 본 애니메이션 ‘카스(cars)'에는 미국에 고속도로가 생기면서 발길이 끊긴 시골의 멋진 풍경이 나온다. 우리도 고속도로를 곳곳에 만들면서 물류 흐름을 앞당겼지만, 서울을 중심으로 한 대도시 집중을 가속화시켰다. 하지만 그런 가운데 지역 곳곳의 특성은 잊혀졌고, 나중에는 사라지게 됐다. 그런데 올레길은 제주도 곳곳의 후미진 곳곳을 다시 실핏줄처럼 이어 살려내고 있었던 것이다.

그렇다고 제주 올레의 경제적 효과가 미미할 것이라고 생각하면 안 된다. 문화체육관광부 의뢰로 작성된 ‘도보여행 활성화에 따른 파급효과 분석’ 보고서에 따르면 2010년 기준 제주올레에의한 생산유발효과는 제주지역에서만 연간 2528억원, 전국 3311억원으로 추정됐다. 당시 전망치이기는 하지만 2015년에는 이 수치가 각각 9548억원, 1조 2505억원에 이를 것이라고 예상됐다.

사실 제주올레의 간접적 효과까지 생각하면 그 파급효과는 훨씬 커질 것이다. 북한산 둘레길이나 지리산 둘레길 등 전국 곳곳에 생겨난 트레일들을 생각해보라. 제주올레는 외국에 수출도 되고 있다. 일본 규슈에 올레코스를 개설하는 등 올레 브랜드와 시스템을 수출하고 있는 것이다. 제주올레는 올해에만 구마모토 아마쿠사 등 일본에 네 개 코스를 추가로 개설하는 사업을 맡고 있다. 국내에서는 내가 살고 있는 경기도 양평군에 물소리길 코스를 개발해 주기도 했다.

이 모든 사업들을 정부나 지자체의 예산 지원 거의 한 푼 없이 제주올레 재단이 뜻있는 시민들의 후원과 자체 수익사업에서 나온 소액의 예산으로 6년여 동안 일궈온 결실이다. 나는 모든 정부 예산사업 가운데 이 정도 돈으로 이 정도 성공을 이뤄낸 경우를 보지 못했다. 현실은 투자한 비용도 못 뽑아내는 대규모 낭비성 사업들로 넘쳐나고 있다.

지금까지 제주도를 발전시키겠다는 전략도 대부분 이런 식이었다. 대표적인 것이 2003년 발표된 ‘제주국제자유도시 종합계획’이라고 할 수 있다. 세계를 포용하는 국제교류도시, 경제를 선도하는 청정산업도시 등 여러 슬로건을 내걸며 거창하게 시작했다. 하지만 결국 거액의 재정을 투입해 각종 관광지와 레저스포츠 시설을 만드는 부동산개발사업으로 귀결된 경우가 많았다. 하지만 그 같은 부동산 개발사업은 성공했다고 보기 어려웠다. 예를 들어, 막대한 예산을 들여 지은 제주국제컨벤션센터는 파리를 날리며 매년 수십억~수백억원의 적자를 쌓고 있다. 정부와 제주도 돈으로 그 시설을 지은 재벌계 건설업체 좋은 일만 시켜준 셈이다. 설사 그런 식의 대규모 리조트나 시설을 지었다고 해도 결국 혜택을 보는 것은 주로 대기업이었을 것이다.

한국 경제는 지난 수십 년 동안 이런 식의 경제발전 방식을 채택해 왔다. 국민의 세금을 이용해 대규모 토건사업을 벌이거나 재벌대기업을 집중 육성해 수출을 하는 식으로 성장했다. 워낙 민간자본이 취약하다 보니 정부가 해외 차관이나 산업은행 등 국책은행을 통해 모은 민간자본을 ‘큰 놈’들에게 배분해주는 식이었다. 그렇게 대기업을 키우면 자연스럽게 일자리도 늘고 소득도 증가하는 시기가 있었다. 이른바 낙수효과가 작동하던 시절이었다. 하지만 외환위기를 거치면서 낙수효과는 거의 사라지다시피 했다. 특히 외환위기를 거치면서 대기업들은 정리해고를 일상화했고, 비정규직을 늘렸으며 외주를 일상화했다. 다단계 하도급과 협력업체 납품가 후려치기도 더욱 심각해졌다. 그 결과 재벌대기업들의 배는 불렀지만 아래로 떨어지는 떡고물은 점점 줄었다. 대규모 개발사업도 재벌대기업들만 독식할 뿐 하도급업체들은 늘 쫄쫄 굶었고, 재벌대기업은 협력업체들의 납품가를 후려쳐 배를 더욱 불렸다. 경제 성장과 일자리 창출, 관광 활성화 등 막대한 효과가 생길 거라고 떠벌리며 22조원이나 투입한 4대강 사업이 지금 어떻게 됐나.

쉽게 말해 현재 한국경제는 골프장 경제와 같은 방식이다. 어느 지역에 골프장이 지어졌다고 해서 그 지역경제에 미치는 영향은 거의 없다. 골프장에 가면 골프 이용료를 내게 되고 게임부터 식사와 숙박까지 모두 골프장 안에서 해결된다. 골프장 18홀 한 곳을 운영하는 과정에서 150~200명 정도의 인력을 고용하지만 대부분은 비정규직이고 정규직은 50~60명 정도에 불과하다. 그 골프장 안에서 발생하는 수익 대부분은 개발업자가 챙길 뿐 밖으로 새나가지 않는다. 지금의 한국경제는 돈이 재벌기업 등 소수의 수중에서 돌 뿐 밖으로 새나가지 않는 경제, 낙수효과가 사라진 경제다.

이제는 피라미드의 밑바닥을 살찌우는 경제를 만들어야 한다. 앞서 소개한 올레길이 대표적 모델이다. 올레길은 밖으로 열려 있으며 올레길 주변의 동네 곳곳에 여행객들이 떨어뜨리고 간 돈이 돈다. 더구나 그 돈들은 서민들 사이에서 돈다. 서민들에게 그 돈 한두 푼은 결코 작은 돈이 아니다. 그렇게 해서 서민경제가 튼튼해진다. 또한 그런 흐름이 만들어지면 제주도 주민들은 과거처럼 난개발식 관광지 개발 방식보다는 비용도 크게 들이지 않으면서 제주의 자연스러운 경관을 살리는 생태관광 방식을 선호하게 된다. 상대적으로 자연경관도 더 잘 보존하게 되는 것이다. 이 같은 흐름이 확산되면 얼마든지 밑바닥에서부터 물이 솟아올라 경제 전반에 활력이 생기는 ‘분수효과’도 만들어낼 수 있다. 이제는 골프장 경제에서 벗어나 올레길 경제를 모델로 삼아야 한다.

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어제 가계부채 청문회에서 현오석 부총리는 "가계부채 문제가 위기상황이 아니다"라고 말했다고 한다. 물론 최고 정책당국자로서 현 상황에 대해 대놓고 위험하다 할 수는 없겠지만, 경각심이 부족하다는 게 문제다. 개인 부문 가처분소득 대비 부채비율이 165%로 이미 부동산거품 꺼진 미국이나 남유럽국가들 모두 포함된 OECD국가 평균이 130%대보다 훨씬 높다.

미국과 비교해보면, 미국은 서브프라임론 사태 직전에 130% 수준까지 갔다가 지금은 110% 수준까지 떨어졌다. 우리는 같은 시기 130% 대에서 165%로 올랐다. 더구나 한국의 경우 주택담보대출의 90% 이상이 거치기간 동안 이자만 내다가 나중에 원리금을 함께 내야 하는 구조. 이를 풍선식 대출이라고 하는데, 미국 대공황을 불렀던 금융상품 구조여서 이후 거의 사라졌다. 이걸 5년째 미루며 폭탄 돌리기를 하고 있으니 그나마 버티고 있는 상황이라고 보면 된다. 그런데 이게 안 위험하면 뭐가 위험하다는 건가? @@

현오석 부총리가 가계부채 문제 심각하지 않다고 한 근거가로미국 금융위기 직전에 비해 대출 연체율이나 부채 상환 부담 등이 양호한 것을 들었다. 어이 없다. 사상 최저금리에 거치기간 만기연장 5년째에 각종 부양책으로 떠받쳤으니 그런 거지 부실 채권은 수면 아래에서 계속 늘어나고 있다고 봐야 한다. 또한 떨어진 부동산 가격 현실로 인식하지 않고 호가 놀음하며 LTV비율을 최대한 낮은 수준으로 맞추고 있으니 그렇지 실제는 훨씬 심각한 지경이다. 그리고 위기가 점점 내연하고 있는 징후들이 곳곳에서 나온다. 저축은행은 말할 것도 없고 은행권을 비롯해 보험, 증권사 매출과 영업이익이 계속 떨어지는 것이 대표적이다. 위기란 이 같은 명백한 위험 신호들에 대한 경각심이 없을 때 현실화된다.

지금이라도 한은 주장대로 배드뱅크 설립 등 체계적 위기관리 시나리오를 준비해야 한다. 현오석 부총리, 안이하게 있다가 허둥지둥 당하지 마라. 4.1대책이 '두 달 천하'로 끝난 데서 알 수 있듯이 임시 미봉책으로 지금의 사태를 모면할 수 있다고 생각지 마라. 조금이라도 빨리 외과적 수술 통해 부동산 거품 해소하고 가계부채 뇌관 제거하지 않으면 시간이 지날수록 충격은 더 커질 뿐이다. 가만히 있다가 폭탄이 터지는 것을 당하든지, 아니면 지금이라도 선제적으로 가계부채 뇌관을 제거해 충격을 그나마 줄이든지 둘 중 하나를 선택해야 한다. 당연히 후자를 따라야 한다. 90년대 초반 스웨덴에서 부동산 거품이 꺼지기 시작하자 스웨덴정부가 미적대지 않고, 배드뱅크를 설립해 부실채권을 신속히 처리한 결과 불과 2년 안에 경제를 회복했다. 반면 부실채권 처리를 계속 미루고 좀비 건설 살리는 대규모 토건부양책으로 일관했던 일본이 장기 침체에 빠진 사실을 기억해야 한다. 스웨덴의 길을 갈 것인가, 일본의 길을 갈 것인가.

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http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20130630173709821.daum 4.1대책 석달만에 ‘도루묵’

오늘자 매일경제신문에 실린 기사다. 비슷한 종류의 기사가 이런 저런 신문들에 실리고 있다. 마치 취득세 감면이 연장 안 돼 집값이 내리막길을 걷고 있는 것처럼 얘기하지만 말도 안 된다. 그런 식으로 집값이 올랐으면 이미 취득세 감면을 처음 시작할 때부터 올랐지 왜 안 올랐겠는가.

나는 ‘4.1부동산대책’이 나온 직후 ‘막장으로 치닫는 부동산종합대책’이라는 글에서 “이번 대책도 결국 몇 달 후 무위로 돌아갈 것”이라고 경고했고 하우스푸어만 더 양산하게 될 가능성이 높다고 지적했다. 그리고 “마지막 기대감도 시장에서 사라질 때 부동산시장은 그 동안 지연시켰던 가격 조정까지 한꺼번에 반영해 더 큰 폭의 하락세로 이어질 가능성이 높다”고 경고했다.

내가 경고한대로 ‘4.1부동산대책’은 매경이 표현한 석 달이 아니라 사실 두 달도 채 못 가 약발이 떨어지기 시작했다. 그리고 부동산시장은 다시 하락세를 이어가고 있다. 어차피 부양책의 효과가 없으니 가계부채 뇌관이나 조금이라도 일찍 제거하자고 했더니 그 사이 하우스푸어만 또 잔뜩 양산한 꼴이 됐다. 이런 상황에서 조금만 더 지나면 각종 부동산 찌라시들이 또 건설업계나 하우스푸어가 죽는다며 부양책을 내놓으라고 난리를 칠 것이다. 하지만 더 대단히 내놓을 대책이 있나. 예를 들어, 취득세를 항구적으로 인하해준다고 부동산시장이 살아날까. 어림없는 소리다.

박근혜정부도 별수 없다는 걸 4.1대책이 일찌감치 확인사살해줬다고 해야 할까. 이미 경고한대로 나는 하반기부터 상당히 가파른 집값 하락세가 나타날 것이라고 전망한다. 오늘 신문들이 일제히 ‘집값 약세, 전세값 강세’ 등의 제목을 달고 집값이 약보합 수준이 될 거라느니 떠들지만, 그건 그들의 희망사항일 뿐이다. 나는 올해 하반기부터 1년 이내에 상당히 가파른 하락세가 나타날 가능성이 꽤 높다고 생각한다. 정부가 체계적 위기관리 시나리오를 갖고 가계부채 뇌관을 선제적으로 제거하길 바라지만 그럴 리 없다. 그러니 가계라도 정부 더 이상 기대지 말고, 찌라시에 현혹당하지 말고 잘 대비하시길 바란다.

내가 이렇게 전망하고 경고하는 데는 나름대로 근거가 있다. 꽤 여러차례 설명했지만, 여전히 그 설명들을 처음 접하는 분들을 위해 다시 한 번 설명한다.

우선, 향후 부동산 시장을 전망하기 위한 가장 중요한 작업은 현재 주택시장이 어떤 국면에 와 있는지를 파악하는 일이다. 보통 전세계적으로 부동산 시장의 사이클은 보통 10~20년 정도의 장기 사이클을 그린다. 대략적으로는 부동산시장의 주기가 약 18년 정도로 수렴하는 것으로 알려져 있다. 이 주택시장 사이클의 흐름으로 볼 때 수도권 주택시장 상황은 여전히 부동산 버블 붕괴의 초기에 놓여 있다.

이를 살펴보기 위해 서울지역 아파트 실질가격 추이를 나타낸 <그림 1>을 보자. 많은 이들이 집값을 생각할 때 명목가격 추이만 생각한다. 그래서 집값은 늘 오른다고 생각한다. 하지만 물가수준을 반영한 실질가격 지수 추이를 살펴보면 사정은 사뭇 달라 보인다.

<그림1>

<그림1> 국민은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

국민은행이 주택 가격 통계를 내기 시작한 1986년 이후 한국은 크게 두 차례의 부동산 버블기를 겪었다. <그림1>을 보면 서울 강남 지역의 아파트 가격이 상승(1987~1991년 5월) → 하강(1991년 6월~1998년 11월) → 상승(1998년 12월~2006년 말) → 하강(2007년 초~ 최근)의 파동을 그리고 있다. 즉, 부동산 버블과 버블 붕괴가 반복되는 것이다. 특히 2009년 상반기나 2011년 정부의 부동산 부양책이 나올 때마다 집값이 국지적으로 반등했다고는 하나, 주택 가격의 장기 파동이라는 관점에서 보면 2차 부동산 버블이 붕괴되는 초기 과정에서 나타나는 미약한 흐름일 뿐이었다.

사실 2008년 말 집값 급락 후 집값이 죽 빠지는 것이 정상이었지만, 부동산에 사활을 건 이명박정부와 바통을 이은 박근혜정부는 막대한 부동산 부양책을 동원해 억지로 집값을 떠받쳤다. 그런데 이런 부동산 부양책도 더 이상 통하지 않고 있음은 이미 충분히 입증됐다.

이런 가운데 미국의 출구전략 신호를 계기로 한국은행의 기준금리 수준과는 상관 없이 시장금리는 일정한 오름세를 나타날 가능성이 높다. 2000년대 부동산 거품은 400조원의 주택담보대출을 포함해 960조원이 넘는 가계부채 위에 쌓아 올린 악성 거품이다. 이 같은 부동산 거품 붕괴를 막는다고 사상 최저 수준의 금리를 몇 년 째 유지하고 있는데도 수도권을 중심으로 주택 가격은 계속 떨어져 왔다. 사실 가계뿐만 아니라 기업의 상업용 부동산 대출과 PF대출 잔액 등을 합하면 부동산 관련 부채는 650조원에 이른다. 또한 집값 대비 대출액의 비율을 나타내는 LTV 비율은 호가로 산정하고 있지만, 실거래가 기준으로 이미 훨씬 더 위험한 상태에 이르고 있다. 무너지는 부동산 거품을 주택담보대출의 거치기간이나 만기 연장으로 미루고, 기업들에 대한 추가 대출 등으로 감추고 있지만 점점 한계에 이르고 있다. 이런 식으로 가면 갈수록 돌아오는 만기 도래액이 눈덩이처럼 커지기 때문이다.

아직 대구나 광주 등에서는 집값이 오르고 있다고? 그건 수도권 주택시장의 부동산 상승여력이 다하자 부산, 대전, 울산 등지로 몰려갔던 부동산 투기세력이 그들 지역마저 가라앉자 마지막으로 대구나 광주로 몰려가 일시적으로 생겨난 현상일 뿐이다. 용머리-용허리까지 다 가라앉았는데, 용꼬리가 오르고 있는 상황일 뿐이다. 즉, 뒤늦게 철모르고 오르고 있는 지역인데, 곧 꺾이게 돼 있으니 결코 현혹되지 마라. 아래 <그림2>를 참고로 대구/경북지역 주택거래량을 보면 확실히 드러난다. 2012년 초반 이후로는 취득세 감면 여부에 따라 거래 진폭이 크지만 큰 흐름에서 거래량이 현저히 줄고 있음을 알 수 있을 것이다. 즉 대구조차도 집값이 오를만큼 다 올라 더 이상 그 가격을 유지해줄 수요가 남아 있지 않음을 보여주는 것이다.

<그림2>

주) 국토해양부 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성

나는 2008년말 부동산 가격의 폭락을 경고했고, 2009년 찌라시들이 인천 청라, 영종, 김포한강신도시 등이 분양 거품을 만들어낼 때도 ‘막차에 올라타지 말라’고 경고했다. 또한 부산, 대전, 울산 등지의 부동산 가격이 뛸 때도 2~3년 이상 지속되기 어려우니 부동산투기에 가담하지 말라고 했다. ‘전세값이 뛰면 집값도 뛴다’고 찌라시들과 대다수 부동산 투기 선동가들이 선동할 때도 ‘전세값 상승은 부동산 침체기의 양상’이라고 설명했다. 또한 건설업계의 줄도산과 저축은행 부실 사태, 뉴타운 재개발 지역의 침체와 강남 재건축의 가파른 하락세, 용산국제업무지구 등 대규모 PF사업 등의 좌초 등을 모두 경고했다.

자랑하기 위해서가 아니다. 부동산이 대세하락기에 접어든지 수 년이 지났는데도, 아직 제대로 반성하고 일반가계를 위해 경고하는 언론이 없기 때문이다. 모두 이해관계 때문에 사태를 정반대로 보여주고 있는 것이다. 그런데도 아직 많은 가계들이 이 같은 선동에 휘둘리고 있다. 그런 분들에게 제발 지금이라도 내 말 좀 들으라고 호소하기 위해서 거론한 것이다. 나는 할 만큼 했으니, 이제는 다들 알아서들 하겠지, 하다가도 정부나 언론의 잘못된 신호에 속아 하우스푸어로 전락하는 사람들을 보면 가만 있을 수가 없다.

그렇다고 내가 대단한 예지력이 있어서 오지랖 넓게 나서는 건 아니다. 다만 사심 없는 눈으로 부동산시장과 그를 둘러싼 한국경제 상황을 구체적 데이터를 근거로 분석해보면 누구나 알 수 있는 것을 내가 분석해서 보여주고자 할 뿐이다. 그런 내 눈에는 그동안 지연시켰던 거품 붕괴의 압력이 쌓이고 쌓여 올해 하반기부터 가파른 부동산가격 하락세로 나타날 가능성이 높아 보인다. 나도 신이 아닌 이상 부동산시장 흐름을 한 치의 오차도 없이 정확히 예견하는 건 불가능하다. 또한 부동산가격 하락세가 폭락 양상을 동반할지 미, 일 등과 비교해 완만한 하락세를 보일지는 속단할 수 없다. 하지만 큰 흐름은 어느 정도 예측할 수 있는데, 내가 보기에 올 하반기 이후 최소 수 년 간의 집값 추락은 불가피해 보인다. 특히 이 같은 부동산가격 추락 속도는 미국 출구전략의 여파나 한국의 최대 교역국인 중국 경제의 불안정, 일본 아베노믹스의 여파 등에 따라 달라질 것이다. 하지만 국내외 상황 어느 것 하나 녹록한 게 없다. 실은 이처럼 악화된 많은 부분들이 그동안 막대한 부동산거품과 가계부채를 쌓아올린 탓이기도 하다.

부동산 거품과 가계부채, 공공부채가 산더미인 나라에 인구 감소와 저출산고령화 충격이 향후 계속 주택시장을 짓누를 가능성이 높다. 2010년대 한국의 주택시장은 저출산·고령화의 충격이 본격적으로 나타나는 시기이다. 저출산 고령화가 세계 어느 나라보다 급격히 진행되는 만큼 그 충격 또한 어느 나라보다 깊고 클 것이다.

그런데도 근시안적 이해관계에 사로잡힌 정부와 정치권은 그에 대한 전략적 대비가 부실한 상태다. 오히려 정부는 부동산 거품을 빼기보다는 ‘부동산 연착륙’이라는 명목 아래 오히려 건설업체의 정상적 시장 퇴출을 지연시키고 부실 은폐를 방조하고 가계 부채 증가를 부추겼다. 단기적 충격을 줄이겠다는 욕심으로 주택시장의 가격 조정을 지연시키면 시킬수록 부동산 거품 붕괴의 에너지는 커지고, 주택시장의 침체는 길어질 뿐이다.

끝으로 이미 여러번 되풀이했지만 다시 한 번 나의 주장을 정리한다. 수많은 과오가 긴 세월에 걸쳐 누적돼 발생한 문제를 아무것도 없었던 양 되돌릴 수는 없다. 이미 많은 문제가 저질러진 상태에서 지금 할 수 있는 최선의 방책은 더 문제를 키우지 않는 것이다. 정부가 더 이상 인위적인 집값 부양 시그널을 주지 않고, 가계부채 다이어트를 유도해야 한다. 또한 지금 중요한 것은 새로운 주택정책 및 제도의 패러다임을 바로세우는 일이다. 부동산 투기 사이클의 진폭을 키우고 하우스푸어를 대량으로 양산한 선분양제 같은 제도들 고치는 한편 공공임대/전세주택을 획기적으로 늘려 서민 주거난을 해소해가야 한다. 서민들이 저렴하면서도 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있다면 그토록 무리한 주택 투기에 가담하지는 않았을 것이다.