어떤 분이 트위터를 통해 아래와 같은 질문을 주셨기에 제가 다음과 같이 답해드렸습니다 

질문:

@wismind: @kennedian3 파이낸셜뉴스 기사(http://bit.ly/dhZpCy )인데 시간되시면 님께서 기사 평가(^^) 트윗해주심 좋겠습니다.

답변: 기사 아래 설문대상자 명단에 답이 나와 있지 않나요? 건설업계, 부동산업계, 은행 증권 PB담당. 그들은 전문가라고 부르지만 저는 부동산 투기 선동가라고 부릅니다. 설문 대상자는 기사 입맛대로 얼마든지 고를 수 있습니다. 그리고 가장 중요한 것은 주택 시장은 이 사람들의 '희망사항'대로 움직이는 것이 아니라 냉혹한 시장의 자기 조절 메커니즘에 따라 움직입니다.

파이낸셜 뉴스가 '부동산 전문가'라고 뽑은 사람들 명단을 한 번 보시죠. 제가 보기에는 저 명단 가운데 직간접적으로라도 부동산 문제에 이해관계가 없는 사람은 불과 변창흠 교수님을 비롯해 두세 사람 정도밖에 안 돼 보입니다. 따라서 '부동산 이해관계자'들 명단이라고 해야 더 정확하지 않을까요? '부동산 찌라시'라는 말이 괜히 나오는 게 아닙니다. 명단 한 번 보시죠.

◆건설업계 김종택 현대건설 주택사업본부 상무, 최범호 삼성물산 건설부문 주택경영지원팀 상무, 김주동 대우건설 주택사업본부장, 김환열 GS건설 주택기획담당 상무, 배지환 대림산업 상무, 장홍균 현대산업개발 영업본부 상무, 이영호 SK건설 건축주택부문 상무, 이상근 롯데건설 마케팅팀 상무,심재홍 쌍용건설 이사, 이상호 포스코건설 개발사업본부 차장 ◆부동산업계 김희선 부동산114 전무, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소 소장, 박찬식 ATY컨설팅 대표, 이영진 닥터아파트 이사, 전영진 예스하우스 대표, 함영진 부동산써브 부동산연구실장, 강은 지지옥션 팀장, 김부성 부동산富테크연구소 소장 ◆금융·증권업계 강승민 NH투자증권 애널리스트, 김선미 KTB투자증권 애널리스트, 김연화 기업은행 부동산팀장, 김인응 우리은행 수석부부장, 윤진일 IBK투자증권 선임연구원, 이광수 한화증권 연구위원, 이남수 신한은행 부동산팀장, 조윤호 대신증권 연구위원, 한석수 솔로몬투자증권 차장, 한종효 신영증권 연구원 ◆연구소·학계 고성수 건국대 부동산학과 교수, 권주안 주택산업연구원 연구실장, 나찬휘 국민은행연구소 부동산연구팀장, 변창흠 세종대 행정학과 교수, 유병규 현대경제연구원 경제연구본부장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원 (이상 무순)

트위터를 하시는 분들은 http://twitter.com/kennedian3로 저를 팔로우해주시면 감사하겠습니다. 트위터를 지난해 하반기부터 개설했지만 본격적으로 사용하기 시작한 것은 3주 전부터입니다. 향후 제가 아고라와 제 블로그(다음뷰), 오마이뉴스, 네이버 부동산, 한겨레신문 등에 연재하는 글뿐만 아니라 각종 언론 인터뷰 등을 통합해서 매일 소개할 생각입니다. 참고바랍니다. 

모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.

닥터아파트 대표라는 사람의 글에 짧게 코멘트하겠습니다. 사실 대응을 안 하려다가 혹시라도 잘 모르시는 분들은 휘둘릴 수도 있겠다 싶어 코멘트합니다. 그 사람은 주택 거래량과 집값의 상관관계를 이용해 향후 주택 가격을 전망한 제 주장에 대해 제가 쓰지도 않은 ‘폭락’이라는 표현까지 써가며 제 주장을 왜곡하는 한편 거래량이 줄어든다고 집값이 꼭 떨어지지는 않는다고 주장했습니다.

과연 그럴까요? 현재의 주택 거래가 침체된 것은 아주 간단한 시장 경제 원리로 이해할 수 있습니다. 모든 재화와 마찬가지로 주택도 가격이 올라가면 수요량은 줄고 공급량은 늘어납니다. 그 동안은 집값이 오르는 가운데도 투기적 가수요를 불러일으켜 이 같은 간극을 메워왔으나 이제는 현재처럼 높은 집값 수준에서 집을 사줄 수 있는 투기적 가수요마저도 거의 고갈돼 버렸습니다. 가계부채가 한계까지 이르러 더 이상 빚을 내서 집을 사줄 수도 없는 지경에 이르렀습니다. 이 경우 주택 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점까지 내려와 새로운 시장 균형 가격을 형성하는 게 정상입니다. 하지만 아직 정부의 부동산 부양책이나 부동산정보업체들의 호가 거품 선동으로 아직 잠재적 매도자들이 버티고 있기에 이 같은 가격 조정이 지연되고 있는 것입니다. 이처럼 가격 조정이 지연될수록 잠재적 매도자와 잠재적 매수자 사이의 기대가격 차이로 거래는 줄어들 수밖에 없습니다. 그 사람 표현대로 “매도자들이 손실 회피를 위해 버티고 있는” 국면입니다. 하지만 대부분 무리한 부채 부담을 가진 잠재적 매도자들이 얼마나 버틸 수 있을지는 미지수입니다.

한편 이 사람은 “집값이 대세하락 또는 폭락으로 이어지려면 시세 보다 낮게 매매가 활발해져 거래량이 지금보다 크게 늘어나야 한다”고 주장합니다. 주택 시장 사이클에 대해 뭘 몰라서 하는 소리입니다. 미국이나 일본 등 세계 어느 나라에서든 주택 가격 대세하락 또는 폭락의 전 단계와 초기 단계에는 거래량이 확 줄어드는 현상이 생깁니다. 더 이상 집을 사줄 수요가 충분치 않고, 많은 이들이 주택 가격이 더 떨어질 것으로 예상하는데 어떻게 거래량이 많겠습니까. 미국과 일본을 비롯해 세계 어느 나라든 거래량이 확 줄어드는 가운데 주택 가격은 대세하락 또는 폭락했습니다. 이런 사정도 모르는 ‘우물 안 개구리’들이 ‘부동산 전문가’라는 타이틀을 달고 곳곳에서 떠들고 있으니 일반 가계들은 늘 조심, 또 조심하시기 바랍니다.