부동산 광고에 목매다는 각종 언론들의 부동산 투기 선동이 한 풀 꺾이긴 했습니다만, 계속 되는군요. 어제인가는 강남 재건축 아파트 가격이 고점 때 가격을 회복했다는 기사도 떴더군요. 이런 기사들만 접하다 보니 여전히 많은 분들이 지금 집값이 상당한 상승세를 보이는 줄 아는 것 같습니다. 과연 그럴까요?

최근 집값 상황에 대해 아래 도표들을 통해 다시 한 번 정리해봅시다. 모두 올해 5월까지 국민은행 주택가격 통계를 바탕으로 작성한 것입니다. 참고로, 국민은행 주택가격 통계도 상당한 문제가 있지만, 각종 부동산 포털에서 제공하는 사기적인 집값 통계보다는 훨씬 신뢰할 만하고 과거부터 추이를 볼 수 있어 편리합니다.

우선 <도표1>을 볼까요? 지난해 하반기부터 급락하기 시작한 아파트 가격이 올 2월경부터 주춤해지거나 매우 미미한 수준의 반등이 있음을 알 것입니다. 수도권 전체로 보나, 수도권 각 광역지자체별로 보나 마찬가지입니다. 이마저도 이명박 정부의 온갖 부동산 총력전의 결과입니다. 도대체 대다수 신문에서 게거품을 물고 떠드는 대세상승기로 접어든 듯한 집값 반등은 어디에서 일어나는 것일까요?

                                                         <도표1>

이번 집값 반등의 진원지라는 강남 지역을 한 번 볼까요? <도표2>를 봐주세요. 우선, 위쪽 도표에서 서울 강북 지역과 강남, 서초구의 집값 추이가 상당히 다르다는 것을 아실 수 있을 것입니다. 그나마 언론에서 엄청난 집값 상승이 일어난 것처럼 표현하는 곳은 서울의 강남, 서초 등 강남의 3개구 정도가 아닐까 합니다. 그런데 언론에서 고점 때 가격을 거의 회복했다고 하는 강남구와 서초구의 집값이 정말 당시 가격을 회복했나요? 천만의 말씀입니다. 물론 다른 지역에 비해 이들 서울 강남 지역이 더 상승한 것은 맞지만, 결코 언론에서 말하는 수준의 집값 회복이 실현되지는 않았습니다.

그 같은 강남 집값의 상승 추세를 <도표2>의 아래쪽 도표로 한 번 볼까요? 구별로 집값 통계가 작성된 2002년 12월 이후 강남구 아파트 가격은 2006년 말까지 네 번의 폭등기를 거쳤습니다. 이 네 번의 폭등기 때 집값 상승의 기울기와 올해 상반기의 집값 상승의 기울기를 한 번 보십시오. 과거 폭등기 때와 비교할 때 매우 완만한 상승 추세를 보이고 있습니다. 정부의 강남 재건축 규제 완화 방침이나 종부세 등 각종 세금 감면과 잠실 롯데 초고층 빌딩 허용, 서울시의 한강변 초고층 재건축 허용 등 온갖 부동산 살리기 정책에도 불구하고 이 정도의 상승세를 기록하고 있는 것입니다.

                                                             <도표2>

이번에는 <도표3>을 참고로 매도세-매수세 동향을 한 번 보도록 합시다. (매도세-매수세 동향 도표를 보는 방법에 대해서는 예전에 썼던 아래 링크 글을 참조해주세요.http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=628165)타원으로 표시한 부분처럼 집값 상승기에는 매도세 우위가 확 주는 대신 매수세가 따라붙을 때마다 집값이 폭등했습니다. 그런데 올해 상반기의 상황을 보면 매도세 우위가 상당히 줄기는 했으나, 여전히 60~70% 대의 높은 수준을 보이고 있습니다. 여전히 집을 팔고 싶어하는 사람들이 압도적인 다수라는 뜻입니다. 그런데 매수세는 전혀 따라붙을 조짐이 없습니다. 여전히 매수세가 바닥을 기고 있습니다. 결국 정부의 규제 완화와 투기 조장책 등을 기대하고 서울 강남 재건축 시장에 들어간 일부 투기수요와 정부 및 언론의 투기 선동질에 부화뇌동한 일부 매수자들이 주택 매매에 호응한 결과 미미하지만 일부 지역에서 반등세가 연출된 것이라고 할 수 있습니다.

                                                                    <도표3>

이 같은 언론의 선동질에도 불구하고 매수세 우위를 보이는 곳이 거의 없다는 것은 향후 집값이 추가로 상승할 여력이 거의 없음을 시사합니다. 요약하자면, 서울 강남과 양천 등 일부 지역을 빼고는 올해 상반기 집값 반등은 사실상 미미했다고 할 수 있습니다. 또 현재로서는 지금의 집값 반등이 대세상승으로 이어질 여력도 거의 없음을 확인할 수 있습니다. 제가 이번 집값 반등이 국지적이고, 일시적인 집값 반등이라고 부르는 것이 바로 이런 이유 때문입니다.

그런데 많은 분들이 신문들의 선동보도 때문에 올해 상반기 집값 반등이 상당히 큰 폭으로 일어났고, 집값이 다시 외환위기 때처럼 폭등할지도 모른다는 인식을 갖고 있는 것 같습니다. 현실은 전혀 그렇지 않은데도 말입니다. 신문들의 부동산 보도가 얼마나 현실을 부풀리고 왜곡하고 있는지를 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있습니다.

그런데 이런 미미한 반등이나마 추후 집값 대세상승의 전환점으로 볼 수 있지 않을까 궁금하실 겁니다. 이에 대해서는 누누이 말씀드렸지만, 그럴 가능성은 매우 낮습니다. 당장 올해 상반기에 확 줄어들었던 수도권 입주물량이 올 7월부터 시작해 내년까지 대규모 물량만 20만호 가량 된다는 점을 고려하면 집값은 재하락할 가능성이 높습니다. 더구나 올해 상반기의 미미한 집값 반등은 정부 당국과 언론들의 ‘조기 경기 회복론’ 유포로 인한 헛바람에 힘입은 바 컸습니다. 그런데 주식시장의 단기 반등 외에 미국 등 세계의 실물경기가 계속 가라앉고 있는 점을 고려할 때 이 같은 헛바람이 다시 빠지면 어떻게 될까요? 잘들 생각해보시기 바랍니다.

실수요자라면 넉넉잡고 3년만 기다리면 지금보다 훨씬 싸게 집을 구입할 수 있는 기회가 있을 겁니다. 괜히 언론의 선동보도에 휘둘려 무리하게 빚을 지고 거품 잔뜩 묻은 집을 사서 나중에 후회하지 마시길 바랍니다.

앞으로 기사를 보다가 왜곡이 좀 심하다고 판단되는 기사는 하나씩 퍼와서 실제와 비교를 해볼까 합니다. 사람들에게 잘못된 현실인식을 갖게 하는 엉터리 언론보도를 바로잡지 않으면 부동산 문제의 해결도 어렵고, 선량한 일반인들이 너무나 많은 피해를 보기 때문입니다. 따라서 가급적 언론사와 기자의 실명을 밝혀 실명비판을 하겠습니다. 꾸준히 이런 글을 띄워 기자들에게 경각심도 불러일으킬 생각입니다. 당분간은 시간이 나는대로 해볼 요량이니 간격은 일정치 않을 겁니다. 제가 전직 신문기자였고 또 부동산 문제가 제 전문분야인 만큼 이 같은 일을 할 적임자가 아닐까 판단합니다. 오늘은 첫 순서로 6월17일 발표한 국토부 실거래가 자료에 대해 제가 보기에 가장 엉터리 왜곡보도가 심한 아시아경제의 기사와 이와 대비되는 이데일리 기사를 함께 살펴볼까 합니다. 

전국 아파트 거래량 11개월내 '최고' (아시아경제 황준호기자)

http://realestate.daum.net/news/news_content?type=main&sub_type=&docid=MD20090617110514045&section=recent&limit=20&nil_profile=estatetop&nil_communitytopright=estatenews1

또한 실거래가 중 가장 많이 오른 곳은 서울 강남 개포 주공 1단지(3층)로 지난달 대비 6000만~7000만원이 오른 9억6000~9억7000만원인 것으로 신고됐다. 이어 서초동 반포 에이다이디 차관 아파트(2층)가 10억원에 거래되면서 지난달 대비 최고 6500만원 가량 높은 가격에 거래된 것으로 조사됐다. 강북에서는 서울 도봉구 창동 상계 주공 17단지(10층)가 지난달 대비 400만원가량 상승한 1억3100만원에 거래된 것으로 기록됐다. 경기도 성남 분당에서는 서현 시범 우성아파트(10, 13층)가 6억1500만원~6억3500만원 사이에서 거래돼 올해 들어 가장 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다.

기사 내용을 보면 마치 5월의 실거래가가 오른 곳밖에 없는 것으로 보입니다. 마치 5월 실거래가가 전반적으로 다 오른 것 같은 느낌을 주는 것이지요. 그런데 제가 링크한 국토부 보도자료를 한 번 열어서 보시기 바랍니다. http://www.mltm.go.kr/USR/N0201/m_71/dtl.jsp?id=155354605

오히려 서울 강남권 재건축단지는 가격이 내린 사례가 더 많습니다. 제가 볼 때 지금 패턴은 강남권이 집값 상승을 주도했다가 매수세가 따라붙지 않으니 다시 호가 거품이 빠지면서 실거래가도 소폭이나마 내려가고 있는 상황입니다. 가격이 단기에 급등한 탓에 서울 강남의 경우 거래량도 적정가 하한선 이하 거래량을 포함했는데도 지난달 대비 줄어든 것도 그 때문으로 보입니다.  또한 최근에 서울 강남 재건축 가격이 고점 가격을 회복했다는 일부 언론의 보도도 국토부 실거래가의 2006년 11월 가격과 비교해보면 터무니없는 거짓말임이 명확히 드러납니다. 

참고로, 보통 강남 집값이 상승한 뒤 주변지역으로 번져가며 상승했다가 집값이 내릴 때도 비슷한 패턴을 보입니다. 5월 강남 실거래가는 내린 반면 다른 지역의 실거래가는 미미하지만 상승한 사례들이 꽤 있는 것은 강남 상승 여파가 다른 지역에 영향을 미치는 가운데 집값 상승의 진앙지였던 강남은 다시 하락세로 돌아선 국면이기 때문으로 보입니다. 어쨌거나 국토부 실거래가를 보더라도 언론에서 떠들어대는 것과 같은 가격 급등세와는 상당한 거리감이 있다는 것을 느낄 수 있을 것입니다.

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이번에는 같은 내용을 다룬 기사인데, 훨씬 더 드라이하게 객관적인 보도를 한 기사가 있어서 소개합니다. 위의 기사와는 제목부터 상당히 다른데 같은 사안을 어떻게 바라보느냐에 따라 전달하는 포인트도 확연히 달라질 수 있습니다. 그런데 위에서도 제가 설명했지만, 지금의 시장 추이를 제대로 읽고 있다면 아래 기사처럼 강남 아파트 거래량이 급감한 것을 포인트로 잡는 것은 결코 무리가 아니라고 봅니다. 또한 집값 상승과 하락에 대해서도 비교적 있는 그대로 전달해주고 있다고 봅니다. 대단히 깊이 있는 분석까지는 바라지 않아도 이 기사처럼 적어도 주어진 지면에서 최대한 객관적인 보도를 하고자 노력은 해야하겠지요. 이 기사를 위의 기사와 비교해보면 엉터리 왜곡보도가 어떤 식으로 장난치는지 잘 알 수 있을 것입니다. 

강남 아파트 거래량 급감..전월대비 765건↓ (이데일리 박성호기자)

http://realestate.daum.net/news/news_content?type=main&sub_type=&docid=MD20090617112908658&section=recent&limit=20&nil_profile=estatetop&nil_communitysubright=estatenews4

(전략)

아파트 실거래가격은 단지별로 다소 하락한 것으로 나타났다.
대치동 은마아파트 77㎡형(2층)은 전달에 비해 1800만~3300만원 가량 떨어진 8억9500만원과 9억1000만원에 거래됐다. 강남 개포주공1단지 51㎡형(5층)은 8억9500만원에 거래돼 전월에 비해 최고 5500만원 가량 떨어졌다.

반면 거래량이 증가한 서울 강북지역의 경우 다소 가격이 올랐다. 상계주공17단지 37㎡형(10층)은 전월에 비해 300만원 오른 1억3100만원에 거래됐고 노원구 월계 미륭아파트 52㎡형(7층)은 900만원 가량 오른 2억6000만원에 팔렸다.

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