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부동산 광고에 목매다는 각종 언론들의 부동산 투기 선동이 한 풀 꺾이긴 했습니다만, 계속 되는군요. 어제인가는 강남 재건축 아파트 가격이 고점 때 가격을 회복했다는 기사도 떴더군요. 이런 기사들만 접하다 보니 여전히 많은 분들이 지금 집값이 상당한 상승세를 보이는 줄 아는 것 같습니다. 과연 그럴까요?
최근 집값 상황에 대해 아래 도표들을 통해 다시 한 번 정리해봅시다. 모두 올해 5월까지 국민은행 주택가격 통계를 바탕으로 작성한 것입니다. 참고로, 국민은행 주택가격 통계도 상당한 문제가 있지만, 각종 부동산 포털에서 제공하는 사기적인 집값 통계보다는 훨씬 신뢰할 만하고 과거부터 추이를 볼 수 있어 편리합니다.
우선 <도표1>을 볼까요? 지난해 하반기부터 급락하기 시작한 아파트 가격이 올 2월경부터 주춤해지거나 매우 미미한 수준의 반등이 있음을 알 것입니다. 수도권 전체로 보나, 수도권 각 광역지자체별로 보나 마찬가지입니다. 이마저도 이명박 정부의 온갖 부동산 총력전의 결과입니다. 도대체 대다수 신문에서 게거품을 물고 떠드는 대세상승기로 접어든 듯한 집값 반등은 어디에서 일어나는 것일까요?
<도표1>
이번 집값 반등의 진원지라는 강남 지역을 한 번 볼까요? <도표2>를 봐주세요. 우선, 위쪽 도표에서 서울 강북 지역과 강남, 서초구의 집값 추이가 상당히 다르다는 것을 아실 수 있을 것입니다. 그나마 언론에서 엄청난 집값 상승이 일어난 것처럼 표현하는 곳은 서울의 강남, 서초 등 강남의 3개구 정도가 아닐까 합니다. 그런데 언론에서 고점 때 가격을 거의 회복했다고 하는 강남구와 서초구의 집값이 정말 당시 가격을 회복했나요? 천만의 말씀입니다. 물론 다른 지역에 비해 이들 서울 강남 지역이 더 상승한 것은 맞지만, 결코 언론에서 말하는 수준의 집값 회복이 실현되지는 않았습니다.
그 같은 강남 집값의 상승 추세를 <도표2>의 아래쪽 도표로 한 번 볼까요? 구별로 집값 통계가 작성된 2002년 12월 이후 강남구 아파트 가격은 2006년 말까지 네 번의 폭등기를 거쳤습니다. 이 네 번의 폭등기 때 집값 상승의 기울기와 올해 상반기의 집값 상승의 기울기를 한 번 보십시오. 과거 폭등기 때와 비교할 때 매우 완만한 상승 추세를 보이고 있습니다. 정부의 강남 재건축 규제 완화 방침이나 종부세 등 각종 세금 감면과 잠실 롯데 초고층 빌딩 허용, 서울시의 한강변 초고층 재건축 허용 등 온갖 부동산 살리기 정책에도 불구하고 이 정도의 상승세를 기록하고 있는 것입니다.
<도표2>
이번에는 <도표3>을 참고로 매도세-매수세 동향을 한 번 보도록 합시다. (매도세-매수세 동향 도표를 보는 방법에 대해서는 예전에 썼던 아래 링크 글을 참조해주세요.http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=628165)타원으로 표시한 부분처럼 집값 상승기에는 매도세 우위가 확 주는 대신 매수세가 따라붙을 때마다 집값이 폭등했습니다. 그런데 올해 상반기의 상황을 보면 매도세 우위가 상당히 줄기는 했으나, 여전히 60~70% 대의 높은 수준을 보이고 있습니다. 여전히 집을 팔고 싶어하는 사람들이 압도적인 다수라는 뜻입니다. 그런데 매수세는 전혀 따라붙을 조짐이 없습니다. 여전히 매수세가 바닥을 기고 있습니다. 결국 정부의 규제 완화와 투기 조장책 등을 기대하고 서울 강남 재건축 시장에 들어간 일부 투기수요와 정부 및 언론의 투기 선동질에 부화뇌동한 일부 매수자들이 주택 매매에 호응한 결과 미미하지만 일부 지역에서 반등세가 연출된 것이라고 할 수 있습니다.
<도표3>
이 같은 언론의 선동질에도 불구하고 매수세 우위를 보이는 곳이 거의 없다는 것은 향후 집값이 추가로 상승할 여력이 거의 없음을 시사합니다. 요약하자면, 서울 강남과 양천 등 일부 지역을 빼고는 올해 상반기 집값 반등은 사실상 미미했다고 할 수 있습니다. 또 현재로서는 지금의 집값 반등이 대세상승으로 이어질 여력도 거의 없음을 확인할 수 있습니다. 제가 이번 집값 반등이 국지적이고, 일시적인 집값 반등이라고 부르는 것이 바로 이런 이유 때문입니다.
그런데 많은 분들이 신문들의 선동보도 때문에 올해 상반기 집값 반등이 상당히 큰 폭으로 일어났고, 집값이 다시 외환위기 때처럼 폭등할지도 모른다는 인식을 갖고 있는 것 같습니다. 현실은 전혀 그렇지 않은데도 말입니다. 신문들의 부동산 보도가 얼마나 현실을 부풀리고 왜곡하고 있는지를 단적으로 보여주는 것이라고 할 수 있습니다.
그런데 이런 미미한 반등이나마 추후 집값 대세상승의 전환점으로 볼 수 있지 않을까 궁금하실 겁니다. 이에 대해서는 누누이 말씀드렸지만, 그럴 가능성은 매우 낮습니다. 당장 올해 상반기에 확 줄어들었던 수도권 입주물량이 올 7월부터 시작해 내년까지 대규모 물량만 20만호 가량 된다는 점을 고려하면 집값은 재하락할 가능성이 높습니다. 더구나 올해 상반기의 미미한 집값 반등은 정부 당국과 언론들의 ‘조기 경기 회복론’ 유포로 인한 헛바람에 힘입은 바 컸습니다. 그런데 주식시장의 단기 반등 외에 미국 등 세계의 실물경기가 계속 가라앉고 있는 점을 고려할 때 이 같은 헛바람이 다시 빠지면 어떻게 될까요? 잘들 생각해보시기 바랍니다.
실수요자라면 넉넉잡고 3년만 기다리면 지금보다 훨씬 싸게 집을 구입할 수 있는 기회가 있을 겁니다. 괜히 언론의 선동보도에 휘둘려 무리하게 빚을 지고 거품 잔뜩 묻은 집을 사서 나중에 후회하지 마시길 바랍니다.
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