방송사별 어린이 대상 패스트푸드 광고 방영 실태를 분석한 1편에 이어 패스트푸드 광고의 기법과 방영 내용의 문제점을 분석한 모니터 내용을 소개한다. 환경정의 '다음을 지키는 사람들(다지사)'이 7~9월 동안 방영된 광고 내용을 분석한 결과다.

다지사에 따르면 국내에서는 사전심의를 통과한 광고만 방송할 수 있기 때문에 명백하게 방송심의규정을 위반한 사례를 찾을 수는 없었다. 하지만 은근한 비유를 통해 교묘하게 규정을 피해나가면서 어린이들에게 상품구매를 유도하는 경우는 많다는 것.

다지사측은 또 어린이 대상 패스트푸드 광고는 화면을 지루하지 않게 빠른 속도로 바꾸고 유명캐릭터를 미끼로 삼아 광고를 구성해 어린이게 다가가는 전략을 구사한다는 공통점이 있다고 밝힌다. 다지사측은 "특히 '어린이세트' 광고의 경우 사은품을 한 달에 한번 꼴로 바꾸어줌으로써 어린이들의 구매욕구를 불러일으키고 있다"며 "이는 판단력이 미숙한 아이들에게 미끼상품을 교묘히 이용해 소비를 조장하는 것으로 판단된다"고 주장했다. 다음은 다지사의 패스트푸드 업체별 광고내용 분석 요약. "미끼상품 광고 등으로 방송광고 심의규정 교묘히 위반"

패스트푸드가 건강에 끼치는 부정적 영향을 다큐영화로 만든 미국의 모건 스펄록 감독. 스펄록 감독이 직접 패스트푸드를 먹는 영화의 한 장면.

맥도날드

맥도날드사 광고 중에서는 모두 6편 중 4편이 문제점으로 지적됐다.
먼저 통통한 아이가 등장하는 빅맥 광고는 열등감과 조롱의 대상이 된 아이가 맥도날드 햄버거를 보자마자 괴력을 발휘하여 손에 쥔다는 내용. 이는 방송광고 심의규정 가운데 '상품의 소유로 어린이의 능력이나 행동이 변할 것이라는 표현'과 '상품을 소유하지 못하면 열등감을 갖거나 조롱의 대상이 된다는 표현'을 해서는 안 된다는 심의규정을 교묘히 위반하고 있다고 볼 수 있다.

또한 해피밀 어린이세트 디즈니 삼총사 역시 우리는 '우리는 삼총사 친구들'이라는 표현도 '상품의 소유로 어린이의 능력이나 행동이 변할 것이라는 표현' 금지 규정을 위반했으며 '미끼광고의 제한을 어기고 사행심을 조장한 것'으로 볼 수 있다.

최근 출시된 어린이세트 햄토리 장난감 역시 '상품을 구입하도록 어린이를 충동하거나 부모등에게 상품구매를 요구하도록 자극하는 표현'과 '어린이의 사행심을 조장하는 표현', '미끼광고의 제한을 사용하면서 구매를 유도한 것'으로 볼 수 있다. 농구스타 야오밍이 출연한 행운의 게임카드는 '어린이의 사행심을 조장하는 표현'을 사용한 것으로 분석됐다.

롯데리아

모두 5편으로 구성된 롯데리아 어린이대상 광고프로그램 역시 문제점이 지적됐다. 맥도날드 어린이세트와 마찬가지로 롯데리아도 정기적으로 어린이세트의 사은품을 바꾸면서 구입을 유도하고 있는 것으로 나타났다.

먼저 '어린이세트 메이플 1,2' 시리즈와 '톰과 제리' 광고는 애니메이션기법으로 가족을 등장시킨 뒤 심심해하는 아이들을 위해 아빠가 롯데리아 매장에 데리고 가는 내용. 이 광고들은 어린이세트를 구입하면 메이플 인형을 준다는 내용을 방송하고 있다. 이는 미끼광고의 제한과 '상품을 구입하도록 어린이를 충동하거나 부모 등에게 상품 구매를 요구하도록 자극하는 표현을 해서는 안 된다' 는 규정 등을 교묘히 어긴 것으로 판단된다.

미국, 70년대보다 2배 늘어난 광고가 어린이 식습관에 큰 영향

다지사의 제언

최근 미국의 카이저 가족재단이 올해 2월 발표한 '미디어가 아동비만에 미치는 역할에 관한 보고서'에 따르면 미국내 어린이비만 증가 원인 중 하나가 어린의 지나친 광고 때문이라고 밝히고 있다. 70년대에 비해 2배 이상의 광고를 접하고 있는 현대의 어린이들은 식품을 선택하는데 있어서 그들이 본 광고가 중요한 선택요소가 되고 있다고 한다.다지사는 "최소한 미끼상품을 끼워 파는 패스트푸드 광고는 없어져야 한다"며 "프로그램과 광고내용을 구분하지 못하는 판단력이 미숙한 어린이들에게 만화캐릭터나 프로그램 등장인물을 내세운 광고를 함으로써 현실과 허구를 혼동하게 해서는 안 된다"고 밝혔다.

예금 금리는 0.2~0.25% 즉각 인하...대출금리는 0.05~0.1% 미적미적 인하
박승 한은 총재,"대출금리도 좀 내려달라"

박승 한국은행 총재가 20일 시중 은행장들을 만나 대출금리 인하를 당부했다.[사진=연합뉴스]

한국은행의 콜금리 인하에도 불구하고 시중 은행들이 대출금리를 낮추는 데는 인색한 채 예대 마진을 늘이는 데만 골몰하고 있다. 예대마진은 예금금리(수신금리)와 대출금리의 차이로 다른 조건이 같다면 예대마진이 커질수록 시중 은행들의 수익성은 좋아지기 마련. 이처럼 시중 은행들이 예대마진을 키워 '제 배 불리기'에만 치중하는 행태 때문에 통화당국이 의도했던 경기 진작 효과가 제대로 살아나지 못하고 있다는 지적이 나오고 있다.

한국은행은 지난 12일 경기 진작을 위해 콜금리를 연 3.50%로 0.25% 인하했다. 한국은행은 콜금리 인하를 통해 기업과 가계 부문을 합쳐 연간 약 1조2000억원의 이자부담이 줄어들 것으로 기대했다. 이자부담이 줄어든 만큼 기업 투자와 가계 소비가 늘어나 경기 활성화에도 도움을 줄 것이라고 내다봤다. 한은의 이러한 계산은 시중은행들이 대출금리를 콜금리 인하폭인 0.25%포인트만큼 내리고 예금금리는 0.25%포인트의 절반 정도만 낮출 것을 전제로 나온 것이었다.

하지만 시중 은행들은 통화당국이 기대했던 것과는 정반대로 움직였다. 시중 은행들은 콜금리가 인하되자 마자 며칠 내로 콜금리 인하 수준인 0.2~0.25%만큼 예금 금리를 내렸다. 국민은행은 1년짜리 정기예금 금리를 연 3.8%에서 3.6%로 0.2%포인트 낮췄다. 하나은행은 17일 1년짜리 정기예금 금리를 연 3.7%에서 3.45%로 0.25%포인트 인하하고 1년 미만의 정기예금 금리도 0.2%포인트 내렸다. 우리은행도 1년짜리 정기예금 금리를 연 3.9%에서 3.7%로 0.2%포인트 낮췄다. 외국계 은행인 씨티은행과 HSBC는 0.1%포인트 인하하는데 그쳤다.

반면 시중은행들은 서로 눈치를 보며 콜금리가 인하된 뒤에도 한 동안 대출금리를 내리지 않거나 내린다고 해도 0.05~0.15% 내리는데 그쳤다. 대출금리 인하폭이 예금금리의 절반에도 못 미쳐 생색내기에 그치고 있는 셈이다.

선도 은행인 국민은행은 지난 16일부터 6개월 주기로 변동되는 개인 신용대출 기준금리를 연 7.75%에서 7.70%로, 12개월 단위로 변동되는 신용대출 기준금리는 7.95%에서 7.90%로 인하했다. 기준금리를 고작 0.05% 인하한 셈이다. 고정금리가 적용되는 기업의 일반자금 대출에 대해서도 회사별 신용도에 따라 대출금리를 0.05~0.10%포인트 내렸다. 그나마 자금 사정이 좋은 편인 신한은행이 9월1일부터 대출 기준금리를 0.15%포인트 인하하기로 했다.

하나와 외환, 조흥은행 등도 각각 당좌대출금리와 가계대출금리를 인하할 계획이지만 인하 폭이 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 그 밖의 다른 은행들은 금리를 인하할 구체적 움직임을 보이고 있지 않다. 이처럼 시중 은행들이 대출금리 인하에 인색하자 박승 한국은행 총재는 지난 20일 "콜금리 인하가 효과를 발휘할 수 있도록 예금금리뿐만 아니라 대출금리도 콜금리 인하 폭만큼 내려달라"고 시중 은행장들에게 당부할 정도였다. "은행 잘못으로 생긴 손실 고객에 전가 안돼"

12일 금융통화위원회는 경기 진작을 위해 콜금리 인하 조치를 단행했다.[사진=연합뉴스]

시중 은행들의 이 같은 행태는 콜금리 인하를 예대마진을 확대해 은행 수익을 늘리는 기회로 삼기 때문. 시중 은행들은 그 동안 카드채와 내수침체 등으로 생겨난 부실채권을 떨어내기 위해 지난 해 하반기부터 지속적으로 예대마진을 확대해왔다. 실제로 지난 해 6월부터 1년간 대출금리는 연 6.24%에서 6.06%로 0.18%포인트 떨어졌으나 예금금리는 연 4.15%에서 3.83%로 0.32%포인트나 빠졌다. 예대마진이 지난 6월 기준으로 2.23%포인트로 31개월만에 최대 수준을 기록했다. 그런데 최근 상황은 이 같은 예대마진의 폭을 더욱 넓히는 효과만 낳은 것이다.

이처럼 은행들이 예대마진 확대에만 치중하는 것은 카드 채 등 은행권의 막대한 손실 부담을 예금자의 돈으로 막겠다는 계산 때문이다. 시중은행은 카드 채 사태로 생겨난 22조원 가량의 부실채권과 외환위기 이후 은행권 구조조정 여파로 떠안게 된 예금보험채권 120조원의 상환 부담에 직면하고 있다. 하지만 문제는 무분별한 신용카드 남발 등 은행권 스스로의 잘못으로 생긴 손실을 고객들에게 전가하고 있다는 점이다. 김광수 경제연구소의 김광수 소장은 "은행권이 자신들의 잘못으로 생긴 손실을 예금자에게 떠넘기는 것은 분명히 문제"라고 말했다.

물론 은행들도 할 말은 있다. 신한은행 관계자는 "인하된 예금금리는 신규고객에게만 적용되지만 대출금리는 기존 대출에도 모두 적용되기 때문에 예금금리와 대출금리를 같은 수준으로 내릴 경우 은행 수지가 악화된다"고 말했다. 그는 또 "대출금리의 70% 정도는 시장금리와 연동돼 있기 때문에 자동적으로 금리가 내려간다"고 덧붙였다.

한국은행 금융시장국 관계자는 "가계대출의 약 50%, 기업대출의 약 35%가 시장금리 연동형이기 때문에 콜금리 인하 효과가 없다고 할 수는 없다"며 부분적으로는 시중 은행측의 주장을 수긍했다. 하지만 이 관계자는 "국민은행이 대출금리를 0.05% 내린 것은 기대했던 것보다 소폭"이라며 "국민은행의 수지 상태가 썩 안 좋아 예대마진을 크게 해 수지 상태를 개선하려는 것으로 보인다"고 말했다.

김광수 소장은 "최근 경기 침체는 부동산에 중산층의 돈이 묶이는 바람에 생긴 내수 침체"라며 "부동산 거품을 더 뺀 뒤 경제 체력을 보강하기 위해 콜금리를 인하하는 게 바람직한 수순이지만 이왕 이렇게 됐다면 경기 진작 효과가 생기도록 시중 은행들이 대출금리를 인하해야 한다"고 말했다. 그는 "그런데 콜금리 인하 조치가 물가만 올리고 경기 진작에는 도움이 되지 못한다면 향후 쓸 수 있는 정책수단만 고갈시키는 셈이 된다"고 지적했다.

서울지역 아파트 가격 수준이 경제규모 및 가계소득 대비 세계 최고수준이라는 분석이 나왔다.

전직 증권거래소 직원인 서영훈씨는 경실련 아파트값 거품빼기운동본부에 보낸 자신의 분석자료와 기고문에서 이같이 지적하고 국내 아파트의 적정 가격수준은 현재보다 35~40%정도 내려가야 한다고 주장했다. 그 동안 국내 아파트 가격에 거품이 끼어있다는 주장은 많았지만 거품의 규모가 어느 정도인지 외국과 비교해 체계적으로 분석한 연구 자료는 없었다. 그는 증권거래소 애널리스트로 활동한 경험을 바탕으로 각국의 최신 자료를 입수, 이 같은 내용을 정리했다. 그는 "아파트 가격이 주식시장 시가총액의 2.7배에 이르렀는데도 우리는 미국과 영국 등의 주택가격 버블 논란 자료만 내놓고 있다"며 "주택 투기를 막고 주택시장을 정상화하기 위해 이 같은 조사를 실시했다"고 말했다.

그에 따르면 올해 서울의 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규 아파트의 평균 분양가격은 4억3989만원으로 미국 북동부지역의 신규주택 평균가격을 상회하고 있다는 것. 또 97년 외환위기 영향 등으로 일본과 대만, 홍콩 등에서는 주택가격이 50~67%가량 하락했는데도 한국의 주택가격은 분양가 자율화 등 건설경기 부양조치 등으로 98년 대비 97.8% 상승했다고 한다.2003년 신규 주택가격을 1인당 GDP와 비교했을 때 한국은 23.7배로 일본(11.8배), 영국(11.8배), 미국(8.3배)보다 월등히 높은 것으로 나타났다. 또 대만(13.6배,2002년), 홍콩(12.1배, 2001년), 싱가포르(5.9배, 2003년) 등 아시아 다른 국가에 비해서도 상당히 높았다. 특히 강남구의 올 3월말 공급면적 33평 아파트의 1인당 GDP대비 주택가격 배수는 49.5배로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트의 1/4분기 26.5배를 크게 상회했다.또 2003년 신규주택가격을 가계소득과 비교했을 때 한국은 10.1배로 영국(7.5배), 일본(7.3배), 미국(5.5배)보다 높았다. 특히 올해 3월말 공급면적 33평 아파트의 경우에는 가계소득 대비 19.8배로 일본의 버블이 최고조에 이르렀던 90년 당시 도쿄 도심부 맨션의 17.7배를 능가했다.서씨는 "우리나라 주택가격은 경제규모나 가계소득을 고려했을 때 선진국이나 아시아 각국에 비해 매우 높은 수준이며 거품이 많이 끼여 있음을 알 수 있다"며 "경제규모나 가계소득 대비 적정한 수준의 아파트 가격은 지금보다 최소 35~40%가량은 내려가야 한다"고 주장했다. 다음은 23일 경실련 홈페이지에 게재된 서씨의 기고문 전문. 아파트 값만 선진국 수준?

6월말 화성동탄지구 시범단지 아파트 모델하우스에 모여든 인파. [사진=연합뉴스]

국내주택가격은 미국, 일본 등 주요국과 경제규모나 가계소득 차이에도 불구하고, 98년 말 이후 서울 아파트를 중심으로 급등하여 주요 선진국 수준에 근접하거나, 오히려 상회하고 있다.

하지만 최근 급등한 주택가격 수준이 우리 경제규모나 가계의 주택구매력에 비해 적정한지에 대한 객관적인 자료는 좀처럼 찾아보기 힘든 것이 우리 주택시장의 현실이다. 그래서 우리 주택시장의 상황에 대한 보다 정확한 인식을 위해 선진 주요국 및 아시아 국가의 주택가격과 비교해 봄으로써 국내주택가격의 수준이 어느 정도인지를 알아보고자 한다.

물론 주거형태의 상이함과 물가수준 등을 고려할 때 각국이 발표하는 주택가격을 원화로 환산하여 단순 비교하기에는 무리한 점은 있으나, 각국의 주택가격을 경제규모(1인당 GDP)나 가계의 소득수준과 함께 비교해 봄으로써 그러한 한계를 극복할 수 있으리라고 본다. 서울 강남 아파트값, 미국 뉴욕 맨하탄과 비슷

금년 서울의 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규아파트 평균 분양가격('04년 1~3차 동시분양)은 4억3,989만원으로 일본 도쿄의 신축맨션 평균분양가격 5억1,110만원과 영국 런던권 신규주택 평균가격 4억6,483만원에 비해 낮지만, 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 4억3,430만원은 상회하고 있다. 특히 서울 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트 평균매매가격은 7억4,481만원으로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트(Coop와 Condos) 2004년 1/4분기 평균매매가격 7억9,171만원(한국과 동일평형 환산)과 비슷한 수준이다.한편 아시아 국가의 주택가격(한국과 동일평형으로 환산)과 비교해보아도 서울 아파트 매매가격에 비해 대만이 66.8%('02년), 싱가포르가 41.5%('04년 1/4분기) 수준에 그치고 있으며, 홍콩('01년)은 서울에 비해 56.8% 가격수준에 머무르고 있다. 외환위기 후 아시아 각국 거품 빠질 때 우리는 오히려 급등

최근의 주택가격의 급등세는 주로 1인당 GDP가 2만~3만불을 상회하는 미국, 영국 등을 중심으로 이루어지고 있다. 2004년 1/4분기 현재 신규주택가격 기준으로 미국 북동부지역은 '93년 대비 102% 상승하였고, 영국은 1인당 GDP가 2만불을 돌파한 96년부터 상승세가 뚜렷해지면서, 95년 대비 164% 폭등하였다.아시아 국가는 97년 외환위기 영향 등으로 일본과 대만은 이전의 하락세가 지속되며 90년대 초의 역사적 고점대비 절반 가까이 하락하여 87년 수준으로 회귀하였다. 홍콩의 경우에는 민간주택 가격은 2003년 기준으로 하였을 때 역사적 고점인 97년과 비교하여 67% 가량 급락하였다.그러나 한국은 외환위기 당사국이면서도 98년 분양가 자율화 등 건설경기 부양조치와 미국, 영국 등의 주택가격 상승 영향으로 서울의 아파트를 중심으로 주택가격이 폭등하였는데, 2004년 매매가격 기준으로 98년 대비 97.8% 상승한 것으로 나타나고 있다. 1인단 국민소득 대비 주택가격, 한국 23.7배, 일본 11.8배, 미국 8.3배

용인동백지구의 한 아파트 건설현장. 우리나라 신규주택가격을 1인당 GDP와 비교하면 24배에 이른다. ⓒ미디어다음

각국의 주택가격의 수준을 절대 가격으로 비교하는 것은 여러모로 한계를 드러낼 수 밖에 없다. 나라마다 경제규모, 물가 등 여러 변수에 의해 차이가 나타나기 때문이다. 따라서 여기에서는 주택가격을 1인당 GDP와 비교한 '1인당 GDP대비 주택가격배수'와 가계소득과 비교한 '가격소득 대비 주택가격배수'를 이용하여 우리나라의 주택가격 수준을 알아보고자 한다.

먼저 2003년 신규주택가격을 1인당 GDP와 비교했을 때 한국 23.7배, 일본 11.8배, 영국 11.8배, 미국 8.3배 순으로 나타났다. 즉, 경제규모에 비해 한국의 주택가격 수준은 주요 선진국보다 크게 높은 것으로 나타난 것이다. 같은 해 기존 주택가격을 비교해보았을 때도 한국 24.0배, 영국 12.8배, 미국 6.3배, 일본 6.1배(2002년)로 한국의 주택가격 수준이 매우 높은 것으로 나타났다. 특히 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트의 1인당 GDP 대비 주택가격배수는 49.5배로 과거 주택가격이 폭등했던 1991년 일본 도쿄 도심부 중고맨션의 31.0배와 미국 뉴욕 맨하탄 아파트의 2004년 1/4분기 26.5배를 크게 상회하였다.

아시아 국가의 1인당 GDP 대비 주택가격 배수를 살펴보면 대만 13.6배(2002년), 홍콩 12.1배(2001년), 싱가포르 5.9배(2003년)로 한국 24.0배에 비해 크게 낮은 것으로 나타났다. 가계소득 대비 주택가격, 한국 10.1배, 일본 7.3배, 미국 5.5배

2003년 신규주택가격을 가계소득과 비교했을 때 한국 10.1배, 영국 7.5배, 일본 7.3배, 미국 5.5배로 가계의 주택구매력에 비해서 한국의 주택가격 수준이 높은 것으로 나타났다. 같은 해 기존주택가격을 비교했을 때에도 한국이 10.3배, 영국 8.1배, 미국 4.1배, 일본 3.7배(2002년)로 나타났다.

특히 강남구 '04년 3월말 공급면적 33평 아파트는 19.8배로 과거 일본의 버블이 최고조에 달했던 도쿄 도심부 중고맨션 '90년 17.7배와 미국 뉴욕 맨하탄 아파트의 '04년 1/4분기 17.3배를 상회하였다. 아시아 국가의 가계소득 대비 주택가격 배수는 홍콩 6.5배(2001년), 대만 5.3배(2002년), 싱가포르 3.8배(2003년)로 서울 10.3배에 비해 크게 낮은 것으로 나타났다.

결국 우리나라의 주택가격은 경제규모나 가계 소득을 고려했을 때 선진국이나 아시아 각국에 비해 매우 높은 수준이며, 많은 거품이 반영되어 있는 것으로 풀이할 수 있다. 1인당 GDP 및 가계소득 수준 비슷한 대만, 주택가격 수준은 훨씬 낮아

우리나라와 대만의 경제규모와 가계소득은 엇비슷한 수준이다. 2003년 1인당 GDP는 미달러 기준으로 대만 12,726달러, 한국 12,628달러이며, 가계 연평균소득은 대만이 대만달러로 2002년 4,020만원, 한국은 2002년 3,351만원으로 한국에 비해 약 20% 높은 수준이다.

하지만 주택가격 수준에서는 차이가 크게 나고 있다. 먼저 대만을 살펴보면 2002년 주택가격은 1인당 GDP 5천불 및 1만불을 달성 시점인 1987년과 1992년에 비해 각각 5% 및 47% 하락하여 거품이 거의 해소되었음을 알 수 있다.

1인당 GDP 대비 주택가격배수 및 가계소득 대비 주택가격배수의 경우도 1988년 각각 50.9배 및 18.7배로 최고치를 기록하였으나, 1993년 이후 거품 붕괴로 주택가격의 하락세가 이어지며 2002년에 각각 13.6배 및 5.3배 수준으로 낮아져 선진국 수준을 소폭 상회하고 있다.

반면 우리나라의 주택가격의 상승세는 끝이 보이지 않고 있다. 2004년 주택가격은 1인당 GDP 5천불 및 1만불 달성 시점인 1989년과 1995년에 비해서 각각 140% 및 89% 상승하였다. 1986년 1인당 GDP 대비 주택가격배수 및 가계소득 대비 주택가격배수가 각각 49.5배 및 20.0배로 최고치를 기록한 후, 1990년대 초부터 버블 붕괴에 따른 주택가격 하락과 가계소득의 증가로 1인당 GDP 대비 주택가격배수가 1999년 17.9배, 가계소득 대비 주택가격배수가 1998년 7.5배로 크게 낮아졌다.

그러나 1998년 분양가 자율화 등 주택경기 활성화 조치와 미국과 영국 등 선진국 주택가격 상승 등의 영향으로 재차 주택가격이 급등하며 2003년에는 각각 24.0배 및 10.3배로 상승하였다.

결국 1980년대 말에서 1990년대 중반까지 양국의 주택가격은 비슷한 양상을 보였으나, 대만은 1990년대 초 이후 버블붕괴로 주택가격이 1987년 수준까지 하락하여 거품이 거의 해소된 반면 한국은 외환위기 직후인 1998년 말부터 주택가격이 다시 급등하면서 경제규모 및 가계의 주택구매력 수준에 비해 과도한 거품이 형성되고 있음을 알 수 있다. 서울 33평 아파트 적정가격은 2억2,110만원 ~ 2억3,464만원으로 추정

아파트값 거품빼기운동본부가 아파트 원가공개 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=연합뉴스]

지금까지 살펴본 각국과의 비교를 통해 우리나라 아파트 가격의 적정수준은 어느정도인지 추정해보고자 한다. 먼저 신규 주택가격의 경우 미국, 일본 등 주요국의 1인당 GDP대비 신규주택 가격배수의 최대치 11.8배와 가계소득대비 신규주택가격 배수의 최대치 7.5배를 적용하여 산출한 1억7,759만원 ~ 2억6,460만원의 중간가격인 2억2,110만원이 '03년 서울의 공급면적 33평 신규아파트의 적정가격으로 판단된다.

기존 주택가격의 경우 주요국과 아시아 국가의 1인당 GDP대비 기존주택가격 배수의 최대치 13.6배와 가계소득대비 신규주택가격배수의 최대치 7.5배를 적용하여 구한 2억468만원 ~2억6,460만원의 중간가격인 2억3,464만원이 2003년 서울의 공급면적 33평 기존아파트의 적정매매가격으로 판단된다.

위의 내용을 토대로 결론을 내리면 다음과 같다.

첫째, 서울 아파트매매가격은 세계최고 수준이다. 최근 서울의 아파트 가격은 미국과 일본 등 세계 주요 선진국의 주택가격 수준에 근접하거나, 오히려 상회하고 있다. 특히 금년 강남구 아파트 매매가격은 미국 뉴욕 맨하탄의 아파트 매매가격(한국과 동일평형으로 환산) 수준과 비슷한 것으로 나타났다. 또한 주택가격의 버블이 최고조에 달했던 '89년의 일본의 경제규모나 가계소득을 고려할 때 최근의 서울의 주택가격은 당시 일본 도쿄의 주택가격 수준을 상회하고 있음을 알 수 있다.

둘째, 경제규모 및 가계의 소득수준에 비해 주택가격이 과도하게 높다. 주택가격 수준을 가장 객관적으로 평가할 수 있는 1인당 GDP 대비 주택가격 배수 및 가계소득 대비 주택가격 배수 수준이 1인당 GDP가 3만불을 상회하는 미국, 일본 등 주요 선진국을 크게 상회하는 것은 물론이고 우리와 1인당 GDP와 소득수준이 비슷한 대만 등 아시아 국가와 비교해서도 과도하게 높다. 특히 서울 강남구 아파트는 1인당 GDP 대비 주택가격 배수 및 가계소득 대비 주택가격 배수가 과거 주택가격이 폭등했던 일본 도쿄 도심부의 '90년 중고맨션과 미국 뉴욕 맨하탄 아파트의 금년 1/4분기 수준을 상회하고 있다.

셋째, 서울 33평 아파트의 신규분양가격 및 매매가격은 향후 35~40% 하향조정이 예상된다. 주요국과의 경제규모 및 가계소득대비 주택가격배수 비교에 의거 서울 공급면적 33평 아파트 적정가격을 추정하면 신규분양가격은 22,110만원, 매매가격은 23,464만원으로 추정할 수 있다. 하지만 이러한 가격도 1인당 GDP 대비로는 14.7~15.6배, 가계소득 대비로는 6.3~6.7배 수준이어서 대만 등 아시아 국가와 비교하면 높은 수준임을 알 수 있다. 따라서 2003년 서울 공급면적 33평 아파트 신규분양가격 및 매매가격은 경제규모 및 가계의 소득 수준에 비해 과도하게 높아 향후 약 35~40% 정도 하향 조정될 것으로 예상해 볼 수 있다.