제가 "집값 1/6까지 떨어질 것"이라는 발언을 한 적이 없고, 우석훈 박사의 해당 발언이 어떤 맥락에서 나왔는지 소개한 바 있습니다. http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D125&articleId=328123

그럼에도 불구하고 계속 제가 해당 발언을 한 것처럼 허위사실을 의도적으로 유포하며 저를 악의적으로 '폭락론자'라는 이미지로 덧칠하는 사람들이 있습니다. 이 정도면 충분히 참을만큼 참았다고 생각됩니다. 오늘 이후로 같은 내용으로 허위사실을 유포하는 사람들이 있으면 강력히 대응하겠습니다. 그런 내용을 유포하고 있는 사람들이 있으면 이 글에 댓글을 달아 제게 알려주시기 바랍니다.

또한 제가 부동산 대세하락을 경고하기 시작한 것은 2008년 중반(실제로 실거래가 기준 서울 지역 고점입니다)임에도 불구하고, 마치 우리 연구소가 10여년 동안 부동산 대세하락을 전망했는데, 틀렸다는 식으로 허위사실을 유포하는 사람들도 있습니다. 우리 연구소는 그동안 부동산 버블이 가져오는 사회경제적 폐해와 문제의 심각성에 대해 경고하고 "더 늦기 전에 집값 거품을 빼야 한다"고 주장했을 뿐 2008년 중반 이전까지 구체적으로 주택가격 하락을 전망하지 않았습니다. 부동산 시장 상황에 대해 우리 연구소들이 주장한 내용들이 하나둘씩 현실로 드러나고 많은 분들이 우리 연구소의 주장에 주목하자, 우리 연구소 주장을 음해하기 위한 것으로 판단됩니다. 이 같은 허위사실을 유포하는 사람들에 대해서도 필요한 조치를 취하겠습니다.

지난해 10월경 <위험한 경제학>을 출간한 뒤 "저는 집값 떨어진다고 하면서, 자기는 인세를 받아 강남에 집을 샀다"는 식의 음해성 허위사실이 유포된 적이 있습니다. 물론 사실무근의 허무맹랑하고 파렴치한 주장이어서 이에 대해 강력히 대응하였습니다. 하지만 이런 상황에도 불구하고 온갖 다양한 허위사실 레파토리로 저와 저희 연구소를 흠집내는 악의적인 무리들이 있습니다. 이런 사람들에게는 어쩔 수 없이 강력한 대응을 지속할 수밖에 없습니다. 다음 아고라 회원 여러분들께서는 이런 사정을 참작하시어 양해 바라며, 이런 파렴치한 자들의 선동과 허위사실 유포에 휘둘리지 마실 것을 당부드립니다. 감사합니다.

어떤 분 요청으로 최근 전세상황에 대해 코멘트합니다.

최근 집값 하락, 전세 강세는 주택시장 상황 변화를 보여주는 현상. 수요 측면에서 주택 가격 하락 기대감에 매도후 전세전환, 주택 매입 수요 감소로 인한 상대적 전세 수요 증가로 인한 병목현상 발생

주거 소비자 입장에서는 주택 매입과 전세는 대체제 관계. 하지만 주택가격 하락 기대감으로 주택 매입의 매력도가 떨어지면 대체제인 전세 수요가 늘기 마련.

전세 공급 측면에서는 집값 하락 기대감 때문에 갑자기 생겨난 전세수요로 상대적으로 공급 부족으로 느껴지는 상황. 이런 상황을 체감적으로 더 가중시키는 게 '안전한 전세' 부족. 집값 불안으로 보증금 확보 위해 빚 많은 집 기피하는 경향 증가 때문

하지만 수도권 곳곳에서 미분양, 미입주 물량 형태로 공급 과잉은 심각한 상황. 특히 올 하반기 수도권 입주 물량 10만호의 절반은 미입주 물량. 대부분 빚 많은 입주물량인데, 전세 5,6천에도 안 나가는 물량도 쌓여 있습니다.

집주인들도 정부의 부양책과 부동산업자들의 선동으로 아직 미련을 가지고 버티기 모드중. 이들이 보유한 물량 중 상당 부분이 집값 본격 하락하면 시장에서 정리된 뒤 '안전한 전세' 공급으로 이어질 텐데, 정부의 버티기 지원으로 조정이 지연되는 것

빚 많은 집은 전세 공급 남아돕니다.집값 본격하락하면 1~2년 안에 전세가도 떨어질 것으로 전망

9월 신규분양이 모두 미달. 건설업체들이 장사를 하고 싶어도 물건을 사줄 사람이 없다는 뜻. 이런 상황에서 부동산꾼들은 공급 물량이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다고 합니다. 지금 집값에도 집을 못 사는데 2~3년후 더 높은 집값에 집 살 수 있을까요?

최근 부동산 선동 레파토리중 하나가 지금 공급 물량 주니 2~3년 후 집값 뛴다는 것. 제겐 지긋지긋한 레파토리지만, 주택시장 침체 지속되면 나오는 고질병. 이런 선동가들은 미래든, 현재든, 과거든 항상 주택공급은 부족해서 집값이 뛴다는 주장뿐.

공급은 기본적으로 가격의 함수. 이미 투기적 가수요도 거의 고갈된 상태에서 2000년대처럼 주택 가격 높아지면 수요는 줄고, 공급은 늘기 마련. 그로 인해 수급 균형이 깨진 상황. 이 경우 집값이 하락하면서 다시 새로운 수급 균형점을 찾는 게 당연

또한 현재의 주택가격에 따른 수급을 생각하지 않고, 수요에 대한 상대적 관점에서만 봐도 공급은 부족하지 않음. 예를 들어, 가파르게 감소하는 수도권 인구증가분(주택 수요의 기초) 대비 주택공급 물량은 최근 3년 동안 오히려 사상 최고 수준.

002년 35만명을 넘던 수도권 인구증가가 2009년에는 9만명으로 감소. 수도권에 주택 3만호만 지으면 인구증가분 모두 수용 가능. 나머지 공급분은 기존 주택자가 사줘야 한다. 그런데 이미 빚 내집 살 사람도 다 사버려 나머지는 공급 과잉 누적

더구나 2009년 수도권 인구증가 가운데 신생아가 절반, 순전입 인구의 60%는 20대 대학생들. 이들이 어떻게 최소 4억, 5억원씩 가는 수도권 아파트를 사줄 수요가 될까요? 인구는 줄어도 늘어나는 저소득 1인가구가 수억대 집 사준다는 얘기와 비슷

한 번 물어보죠. 공급이 아무리 많아도 그것을 초과하는 수요가 있으면 그것은 공급 과잉일까요, 부족일까요? 거꾸로 공급이 아무리 적어도 그 정도 공급도 찾는 수요가 없다면 공급 과잉일까요, 부족일까요?

부연하자면, 주택수급의 균형은 10~20년 정도 주기의 파동을 그리면서 조정되는 것. 과도했던 주택 가격이 떨어진 수준에서 다시 수요가 늘면 회복되는 것입니다. 그런 과정을 생략하고, 공급 부족으로 2~3년후 집값 뛴다는 주장은 예단이죠.

참고로, 미국이 주택버블 붕괴로 주택건설 주택착공 실적이 1950년대 집계 이래로 사상 최저 수준이 몇 년 째 계속되고 있지만, 어느 미국 언론도 공급 부족으로 2~3년 후 집값 폭등 식의 선동기사는 쓰지 않습니다. 오히려 그 같은 사실을 근거로 주택시장 침체가 장기화될 가능성이 크다고 언급할 뿐 

또한 부동산투기선동가들은 주택 수요에 대한 이해도 부족합니다. 유효 수요는 사고자하는 욕구(willingness)와 함께 살 수 있는 능력(ability)을 함께 갖춰야 유효수요입니다. 이미 2006년말~2009년까지 빚 내서 집 살 사람들은 거의 다 사버려 현재 수준의 주택가격을 떠받쳐줄 유효수요 풀이 고갈된 상태.

그런데 부동산 투기선동가들은 사고자하는 욕구를 가진 사람들을 모두 수요자라고 우깁니다. 이들은 영어로 표현하면 수요(demand)가 아니라 want(욕구는 있지만 구매력이 없어서 결핍을 느끼는 상태)일뿐입니다. 물론 시간이 지나 충분한 소득이 생기면 유효 수요로 전환되겠지만, 지금 당장은 아닙니다.

이처럼 want와 demand도 구분하지 못하는 자들이 주택가격을 논하고 있고, 그것을 제대로 제어하는 전문가나 언론도 없으니 국민들만 불쌍한 나라입니다. 아무쪼록 주택 가격에 따른 수급과 가격 결정원리도 이해못하는 부동산 투기 선동가들의 선동에 휘둘리지 마시길 바랍니다.

가을 정취에 흠뻑 젖어 즐거운 주말 보내시길 바랍니다. 꾸벅.