"사드 사태가 해결 국면에 들어서자 일부 언론 등에서는 국내 기업의 중국 관련 사업에 청신호가 켜질 것으로 내다보고 있다. 하지만 사드 사태가 터졌을 때 별다른 피해가 없을 것이라던 이들의 예측이 틀렸듯이, 사드 보복조치가 해제되면 곧장 중국 사업이 회복될 것이라는 판단도 틀릴 가능성이 매우 높다. 


냉정하게 보면 사드 보복은 중국시장 내에서 한국기업의 입지가 축소되는 것을 가속화한 요인으로 작용했을 뿐이다. 지난 몇 년간 중국시장에서 한국기업의 경쟁력이 꾸준히 약화되고 있다는 것이 근본적인 문제이기 때문이다. 한 때 중국시장을 평정했던 삼성 스마트폰은 사드 사태가 발생하기 훨씬 전인 2013년부터 점유율이 급격히 하락해 이제는 5위 이하의 기타업체로 분류되고 있다. 화웨이·오포·비보 등 로컬업체들이 탁월한 가성비와 기술혁신을 무기로 삼성 스마트폰을 능가하는 제품을 쏟아내고 있기 때문이다. 


현대·기아차로 대변되는 자동차 부문도 마찬가지다. 현대·기아차는 사드 사태 이전부터 글로벌 업체 및 로컬업체와의 경쟁에서 밀리는 모습을 보여줬다. SUV차종으로 자동차시장이 재편되고 있음에도 세단 중심의 라인업에서 벗어나지 못했고, 본격적으로 커지는 전기차시장에서도 주도권을 빼앗긴지 오래다. 사드 보복이 이 정도 수준에서 봉합된다고 하더라도 2020년경이 되서야 현대·기아차가 중국시장에서 사드 사태 이전의 출하량을 회복할 것으로 보인다. 더욱이 북경기차의 현지 부품업체들에 대한 납품단가 인하 압력이 지속되면서 수익성 회복 역시 매우 더딜 것으로 전망된다."


"사드 사태가 일단락되었다고 안도하기보다 사드 사태 이후 중국시장에서 한국기업의 경쟁력을 어떻게 높일지에 대해 고민해야 한다. 한중 관계가 개선되더라도 중국시장에서 한국기업은 더딘 성장이라는 뉴노멀(new normal)에 직면할 가능성이 높기 때문이다."


선대인경제연구소 보고서 <해결국면에 접어든 사드사태, 뉴노멀에 대비해야>에서 일부 발췌한 내용입니다. 

2017 연말 사은기념 보고서 1000원 판매. http://www.sdinomics.com/data/notice/8765


by 선대인 2017. 12. 8. 10:18


아래 두 장의 사진은 저희 아이가 다니는 동천초등학교 주변 사진입니다. 들판 한 가운데 있던 동천초는 불과 2년여 만에 3000세대의 아파트가 들어서는 콘크리트 숲으로 3면이 둘러싸여 버렸습니다. 그 동안 아이들은 공사판을 아슬아슬하게 지나다니고 있습니다. 덤프트럭 옆을 지나다니는 딸아이의 모습을 지켜보기가 너무 불안해서 저희 가족은 다른 곳으로 이사까지 해야 했습니다. 3000세대가 들어서는데도, 왕복4차선인 학교 앞 도로는 확장 계획이 없습니다. 초등학교는 증설이라도 되는데, 중고등학교는 법적 기준을 피해 신설 계획조차 아예 없습니다. 



저희 아이 학교뿐만 아니라 이런 문제는 용인 곳곳에, 그리고 전국 곳곳에 널려 있습니다. 아래 사진(최병성목사님 제공)에 나오는 지곡초등학교 인근에는 용인시가 경사도조례를 완화하는 바람에 콘크리트 혼화제 생산업체가 산등성이까지 깎아 건물을 짓고 있습니다. 지곡초 아이들이 생태학습장으로 쓰던 공간이 파헤쳐지고, 폭우에 산등성이 토사가 흘러내리기도 했습니다. 좋은 자연환경을 기대하고 살러온 주민들도, 운동장에서 뛰놀던 아이들도 불안합니다. 개발업체와 싸우던 주민들은 개발업체로부터 수십 억원의 손해배상청구소송에 걸리기도 했습니다. 




용인 경찰대부지에는 용인시의 방조 아래 LH공사가 7000세대에 가까운 뉴스테이(박근혜정부에서 시작된 기업형 민간임대주택사업) 사업을 추진하고 있습니다. 지금도 교통이 원활하지 않은데 2만명 가까운 인구가 새로 들어서고, 주변에도 아파트들이 계속 지어지고 있는데도 교통대책도 제대로 수립하지 않고 사업을 추진하고 있습니다. 제가 주민공청회에도 가봤지만, 대다수 주민들이 이 사업을 반대하거나 제대로 된 교통대책 수립 등을 요구하는 데도 근본적인 변화가 없고, 용인시도 별다른 조치가 없습니다. 


그 동안 용인시에서 일어나는 여러 곳의 난개발 현장을 돌아보거나 주민 관계자들을 만나서 이야기를 들어봤습니다. 한결같이 주민을 위한 개발이 아니라 개발업체들을 위한 개발에 몸서리를 치고 있었지만, 관련한 행정관청들은 수수방관하거나 주민들의 불만을 무마하기에 급급해 합니다. 


이런 난개발 문제의 심각성을 용인시 주민들은 정도의 차이가 있지만, 모두 느끼고 있을 겁니다. 아파트와 산업시설만 빼곡히 들어서고 필요한 도로와 학교, 문화시설, 여가시설, 녹지공간들이 제대로 들어서지 않으니 갈수록 삭막하고, 살기 불편한 도시가 되고 있습니다. 분명히 길이 있어야 할 곳에서 길이 끊어지는 경우가 수두룩하고, 출퇴근 시간 교통 체증은 갈수록 심해집니다. 체계적인 도시계획에 따라 도시가 건설되고 교통 체계가 마련되지 않다 보니 차가 없으면 이동하기 어려운 도시가 됐습니다. 차로 15분 갈 거리를 두세 번씩 버스를 갈아타며 한 시간씩 가야 하는 도시가 됐습니다. 사정이 이렇다 보니 용인에 15년 째 살고 계신다는 분은 이사온 후 쉬지 않고 진행된 "난개발 때문에 한이 맺힐 정도다"라고 제게 말씀하셨습니다. 


이처럼 난개발이 진행되면 개발업체들은 기반시설 설치 부담이 줄어 좋지만, 주민들의 거주 여건과 삶의 질은 계속 나빠집니다. 상황이 이런데도 현 용인시장은 산업시설을 유치해서 경제효과가 얼마나 되고, 아파트를 지어서 인구가 얼마나 늘었네 떠들기만 합니다. 이른바 경제전문가로서 제가 자신있게 말씀드립니다. 이런 식의 막개발로는 도시의 브랜드가치와 매력이 떨어지고, 체계적인 산업생태계를 만들 수 없어서 길게 보면 경제 발전에도 도움이 안 됩니다. 


이런 문제, 언제까지 두고볼 건가요? 다들 불평만 하다 "어쩔 수 없지" 체념하실 겁니까? 지금까지 실컷 난개발을 허용하던 용인시장이 난개발에 대한 불만이 거세지니 "앞으로는 수지구에서는 산지 훼손을 막는 아파트 건립을 막겠다"고 합니다. 여전히 수지구 고기리에 고층 아파트가 들어설 계획들이 수립되는 걸 보면 그 말도 믿기 어렵지만, 그럼 다른 지역들은 난개발이 진행되도 괜찮은 겁니까. 


이제는 시민들이 함께 나서야 합니다. 개별적인 주변 현장의 피해 문제를 해결하는 데서 그치지 않고, 함께 모여 각자의 사례들을 공유하고, 해법을 모색하고 근본적인 정책과 제도의 전환을 요구해야 합니다. 저는 앞으로 어떤 위치에 있고, 무슨 일을 하게 되든 다른 문제는 몰라도 용인에서 난개발 문제는 꼭 해결하고 싶습니다. 이미 저질러진 난개발은 최대한 수습하고, 향후에는 체계적인 도시 개발, 사람들이 살기 좋은 도시 개발이 돼야 한다고 생각합니다. 


그래서 제안합니다. 난개발을 막고, 살기 좋은 도시를 만들기 위한 시민들의 모임을 제안합니다. 주로 용인시민들을 대상으로 하지만, 수도권에서 비슷한 문제의식을 가진 어떤 분의 참여도 환영합니다. 함께 모여서 머리를 맞대고 해법을 모색해 봅시다. 관심 있는 분들은 10월 25일 저녁 7시반 경기도 용인시 수지구 동천동 문화카페 '동천'(동천동주민센터 옆 하모니마트 2층)으로 와서 의견을 나눠주십시오. 함께하면 바꿀 수 있습니다. 많은 분들의 참여를 기다립니다. 감사합니다.


by 선대인 2017. 10. 17. 10:59

1) 세계 자동차산업에 중대한 변화가 나타나고 있습니다. 주요국들이 장기적으로 내연기관차 생산과 판매를 중단하려 하고 있는 겁니다. 


-전세계 가장 큰 시장인 중국은 경유차와 휘발유차의 생산을 완전히 금지하기 위한 연구를 시작했으며, 내연기관차 퇴출 시간표까지 만들 계획이라고(9월 11일 발표)

-영국과 프랑스 2040년까지 디젤차와 휘발유차 판매 금지키로

-독일 2020년까지 전기차 100만대 보급, 연방상원의 2030년부터 배출가스를 내뿜지 않는 자동차만 판매할 수 있도록 하는 결의안 채택.

-인도 2030년 이후, 네덜란드와 노르웨이는 2025년 이후 디젤차와 휘발유차 판매를 금지할 계획. 


2) 주요 자동차업체들도 이에 발맞춰 전기차 생산계획을 속속 내놓고 있습니다. 


-세계 최대 자동차회사인 폭스바겐은 지난 11일 300개 차종 모두에 전기차 기술을 적용한 모델을 생산하기로. 이를 위해 2030년까지 200억유로(27조원)를 투자하고, 배터리를 구매하는데 500억 유로를 지출할 계획.

-다임러는 지난해 말 전기차 개발에 100억 유로를 투자하기로.

-메르세데스 벤츠는 2022년까지 모든 차종의 전기차 모델을 생산할 계획

-BMW도 2025년까지 1회 충전시 700km 이상 주행할 수 있는 전기차 25종을 출시한다는 목표

-볼보는 2019년부터 출시되는 모든 차종에 전기 배터리와 모터를 장착할 것이며, 2019년과 2021년 사이에 5종의 순수 전기차 모델을 출시할 것이라고 발표

-푸조시트로앵은 2023년까지 새로 출시될 34개의 모델 가운데 80%가 순수 전기차 또는 플러그인하이브리드 형태가 될 것이라고 발표

-재규어랜드로버는 2020년부터 내연기관으로만 달리는 자동차를 출시하지 않겠다고.



3) 이처럼 주요국들이 내연기관차 시대의 종언을 예고하고, 세계 주요 자동차업체들도 경쟁적으로 전기차 등 친환경차 개발과 생산에 강한 의지를 보이고 있습니다. 


한국은 박근혜정부 시절에 세계 각국의 흐름에 비해 너무 많이 뒤쳐졌습니다. 문재인정부가 상당히 적극적인 움직임을 보이고 있으나 박근혜정부 시절 뒤쳐진 흐름을 만회하기 위해서는 훨씬 더 전향적이고 적극적인 정책들을 내놓아야 합니다. 


더 큰 걱정은 현대차입니다. 전기차가 대세로 자리잡는 세계적 흐름과 동떨어진 ‘갈라파고스식 혁신’에 너무 많은 자원을 쓰고 있는 것 아닌가 우려됩니다. 한국 정부와 자동차업계의 분발을 촉구합니다. 



*이번 주 선대인경제연구소 글로벌모니터 보고서 내용을 토대로 작성한 글입니다. 

*선대인경제연구소 하반기 특별이벤트 오늘(20일) 끝납니다. 자주 오는 기회가 아니니 놓치지 마세요.

http://www.sdinomics.com/data/notice/8570


by 선대인 2017. 9. 20. 11:39



한겨레신문 여론조사 결과 국민 10명 중에 7명이 8.2부동산대책에 찬성하는 것으로. 그 효과에 대해서도 상당히 높게 보는군요. 저도 이번 대책은 단기 불끄기 대책으로서는 방향과 효과 면에서 90점 정도 줄 수 있다고 생각합니다. 다만, 이 같은 정책 기조를 일관되게 가져가고 부동산 보유세 강화와 후분양제 전환 및 전월세시장 안정화, 공공임대-협동조합주택 공급을 대폭 강화하는 중장기 대책이 나와야겠지만요. 


이번 여론조사에서 눈여겨볼 부분은 세입자뿐만 아니라 집을 소유한 사람들도 대체로 긍정 평가가 훨씬 높다는 점. 우리 국민 대다수가 주택 소유 여부와 크게 상관없이 현재 집값이 지나치게 높고, 부동산투기 과열 양상이 심각한 것으로 인식한다는 뜻일 겁니다. 다만, 한겨레 기사 제목에서 '참여정부 땐 반발샀던 투기억제책'이라고 돼 있는데, 이건 그렇게 단순하지 않습니다. 참여정부 때도 제대로 된 대책을 내놓아 투기과열 양상이 진정될 때는 지지율이 높았지만, 노무현정부가 부양책으로 전환한 뒤 부동산 가격이 뛴 다음 내놓은 투기억체책은 효과도 미미했고, 지지율이 낮았습니다. 문재인정부도 이런 점 유념해서 집을 투기 대상으로 삼지 못하도록 하는 일관된 틀을 유지하기 바랍니다. 요는 일관성입니다.



by 선대인 2017. 8. 14. 09:54

휴가 다녀와서 지난 주말 내내 쌓여있던 신문들을 읽었습니다. 특히 8.2부동산대책에 대해 꼼꼼히 살펴봤고요. 8.2대책과 관련해 관련해 할 말이 많지만, 시간 관계상 일단 짧게 몇 가지만 말씀드리고 싶네요.


저는 개인적으로 이번 대책에 대해 대체로 긍정적으로 평가합니다. 사실 대선 공약 내용이나 초기의 대응을 볼 때 문재인정부가 너무 미온적으로 대응하지 않을까 걱정했습니다. 사실 의도적으로 약간은 긍정적으로 평가했던 6.19대책도 그런 우려를 강화했던 게 사실이고요. 그런데 8.2대책을 보니 적어도 다주택투기를 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 읽혔습니다.


물론 여전히 부족한 부분이 있습니다. 일례로, 왜 전국적으로 보편적인 규제의 틀을 만들지 않고 자꾸 특정 지역에 한정되는 규제를 만들어 이른바 '풍선효과'라는 규제 아비트라지를 허용하는 방식으로 접근하는지 아쉽습니다. 하지만 김수현 사회수석의 설명대로 이번 대책은 급한 불을 끄는 대책이라고 이해하고 싶고, 그런 면에서는 효과가 확실한 대책이라고 생각합니다. 댓글을 보니 양도소득세 중과조치로 부동산 부자들이 집을 팔지 않고 버티게 할 것 아니냐고 하는데 제가 보기엔 그렇지 않습니다. 어차피 최근 주택거래량은 투기적 가수요가 들끓어 늘어난 측면이 강한데, 그만큼 거래가 위축되는 것은 불가피할 겁니다. 거래가 위축되면서 재건축 등의 급등했던 가격은 하락할 것이고요. 그런 상태에서 부동산 부자라는 사람들이 주택을 붙들고 있어본들 무슨 이득이 있을까요?


특히 주식이든 부동산이든 자산시장에서는 소수의 거래가 일어나 전체 자산의 가격이 결정되는 특성이 있다는 것에 주목해야 합니다. 정말 돈 있는 부동산 자산가들이 집을 안 판다고 집값이 안 떨어지는 게 아니라는 겁니다. 빚을 많이 내 집을 샀던 사람들부터 빚 부담을 이기지 못해 집을 팔게 되면 그게 바로 시장 가격을 형성하게 되는 겁니다. 아무리 자산가가 '20억에 집을 샀으니 20억이야'라고 생각하며 집을 붙들고 있어본들 사정이 급한 사람들이 파는 가격의 영향을 안 받을 도리가 없다는 것이죠.


그리고 언론에서 자꾸 '여윳돈 넘치는 강남 자산가'라는 식으로 포장해서 그렇지, 실제로는 순수하게 자기 돈으로 몇 채씩 사대는 강남 자산가 드뭅니다. 대부분은 어떤 식으로든 빚을 내고 그것도 전월세를 끼고 사는 식이죠. 그런 사람들이 최소한 과반수를 넘는 시장에서 강남 자산가들이 계속 버틸 수 있다? 버틸 수 있으면 버티라죠. 그래도 과도하게 부풀었던 집값은 빠질 겁니다.


그리고 보유세 강화가 이번 대책에서 빠진 것을 두고 비판하는 분들이 있는데, 저는 이번 대책에서 빠졌다고 크게 실망하지는 않습니다. 잘 아시겠지만, 저도 보유세 강화를 강하게 주장해온 사람입니다. 하지만 제가 오늘 소개한 김현철 경제보좌관의 인터뷰에서도 언급되고 있지만, 저는 보유세 정책은 전반적인 조세 및 재정개혁의 틀 속에서 제시되는 게 바람직하다고 생각합니다. 보유세가 투기에 강한 내성을 가지는 대책임에는 분명하지만, 그것은 불 끄는 대책이라기보다는 중장기적으로 효과를 발휘할 대책입니다. 단기 불끄기 대책의 성격이 강한 8.2대책에서 함께 나오는 것은 적절하지 않았다고 생각합니다. 더구나 노무현정부 당시 종부세가 부동산 투기 대책의 하나로 프레이밍되면서 보유세의 당초 취지가 크게 훼손됐고, 기득권언론들의 집중포화가 쏟아졌다는 점을 감안하면 이번에 보유세를 거론하지 않은 것은 전략적으로 잘한 선택이라고 생각합니다. 다만, 보유세 강화가 문재인정부의 분명한 지향 방향이라는 점은 언급해주길 바랍니다. 


8.2대책과 관련한 기득권언론들의 공격과 폄하도 쏟아져나오고 있네요. 많은 부분 예전에 거론하기도 했고, 글이 또 너무 길어질까봐 여기서는 간단히 두가지만 코멘트하겠습니다. 


1) 우선 공급부족 때문에 중장기적으로 집값이 뛸 거라고? 최근 몇 년간 단군이래 사상 최대 물량이 공급된데 대한 걱정부터 하시지. 그리고 2014년 하반기부터 공급 증대 정책을 썼는데 왜 그 때부터 집값이 뜀박질하기 시작했는지부터 설명해 보시길.

2) 노무현정부 학습효과? 전에도 말했지만, 노무현정부가 제대로 된 투기억제책을 썼을 때는 그 때도 집값이 안정됐다. 다만 노무현정부가 부동산부양책으로 전환하거나 이명박의 뉴타운정책과 엇박자를 냈을 때 집값이 뛰었을 뿐. 그 때보다 주택시장의 집값 상승 압력이 현저히 낮아진 현재로서는 8.2대책 정도의 대책으로 집값은 충분히 잡힐 수 있다.


by 선대인 2017. 8. 7. 10:38

혹시 놓치고 지나갈 페친, 트친님들을 위해 마지막으로 공지합니다. 저희 연구소가 심혈을 기울여 기획하고 준비한 <미래의 기회 2017> 특강(7월 8,9일) 모집이 막바지로 치닫고 있습니다. 양일권 기준 800석 모집에 750명이 신청해 이제 50석 정도밖에 남지 않았습니다. 이제 신청기간이 오늘을 포함해 4일밖에 남지 않았기 때문에 빠르게 매진될 가능성이 높으니 관심 있는 분들은 서둘러 주세요. 

http://www.sdinomics.com/data/notice/8285


참고로 <미래의 기회> 특강 시리즈는 2014년말에 처음 개최했다가 많은 분들의 뜨거운 관심과 호평에 힘입어 올해 4회째 개최하고 있는 연례 특강입니다. 급변하는 기술이 우리의 산업과 생활을 어떻게 바꾸는지, 그에 맞춰 사업과 일자리와 교육은 어떻게 준비해야 하는지 정보와 통찰력을 얻을 수 있는 좋은 기회라고 자부합니다. 데니스홍, 송길영, 이민화, 강정수 등 국내 최고의 전문가들을 이 정도 수강료로 한 자리에서 볼 수 있는 자리도 드물 겁니다. 특히 올해는 기술 변화의 흐름뿐만 아니라 그에 맞는 해법까지 모색해볼 수 있도록 구성했습니다. 


1년에 저희가 수십 차례 강연을 하지만 많은 분들이 들어보시라고 제가 따로 소개하는 특강은 이 특강뿐입니다. 그만큼 많은 분들이 이 특강만큼은 들어보시길 바라는 마음에서 제가 주최측이지만 자신있게 권합니다. 다들 여러 모로 바쁘겠지만 짬을 내 이번 주말에 우리와 우리 아이들의 미래를 바꾸는 시간을 가져보시기 바랍니다. 감사합니다.^^


by 선대인 2017. 7. 4. 09:54

매일경제가 최근 집값 급등이 다주택투기 때문이라는 김현미 국토부장관의 인식을 정면으로 공격하는 기사를 1,2,3면에 잔뜩 실었다. 부동산 전문가라는 사람들 40명을 설문조사해 집값 급등은 풍부한 유동성과 공급 부족 때문이라고 1면 제목을 달고, 2면에는 "투기로 집값 급등" 10%뿐...시장선 정부 "헛다리" 우려 라는 제목을 달았다.


그런데 40명 명단(아래 이미지 참조)을 보니 송인호 KDI 연구원 등 몇 사람을 제외하면 대부분 건설업계나 부동산업계와 이해관계가 맞닿아 있는 사람들이다. 원래부터 지금의 투기판이 너무나 정상적인 상황이며, 공급 부족 때문이니 건설업계가 더 공급하도록 해야 한다고 주장하는 사람들이다. 전문가이기 이전에 대부분 이해관계자인 사람들을 대상으로 한 설문조사를 마치 객관적인 전문가들이 그렇게 진단하는 것처럼 포장하고 있다. 






기득권언론이 이런 식으로 정부의 투기 억제 정책을 무력화하는 시도를 본격화하고 있다. 앞으로 기득권언론들은 계속 최근 집값 상승이 돈 많은 자산가들이나 실수요자들이 풍부하기 때문이고, 공급 부족 때문에 생겨난 현상이라고 주장할 것이다. 손바닥으로 하늘을 가리려는 이런 언론들에 몇 가지만 물어보자. 

-그렇게 돈이 넘쳐나고 자산가나 실수요자들이 산다는데, 왜 강남 재건축 거래의 70% 이상이 부채를 끼고 이워지나. 여윳돈이 많은 사람들이 사는데 왜 가계부채가 폭증하나. 스스로 투기나 투자 목적이 아니라는 사람들도 과거 어느 때보다 많은 빚을 내서 집을 사고 있다면 이것은 가만 놔둬도 되나.

-주택공급 부족 때문에 집값이 오르는 거라면, 왜 강남에 재건축을 하게 하면 집값이 오르고 새로 분양물량이 쏟아지면 오르는 건가. 투기 억제책을 통해 왜 재건축을 어렵게 하면 집값이 내리고, 분양이 줄어들 때는 집값도 잠잠한가.

-주택공급 부족 때문이라면 왜 주택보급률이 서로 다른 서울, 경기, 인천 지역의 집값이 연동해서 움직이는가. 왜 최근 몇 년간 주택보급률이 전국에서 가장 높은 편에 속하는 제주도와 경북의 집값 상승률이 가장 많이 뛰었는가. 

-지난 10년간에도 주택 공급이 계속 일어나서 수백만호 이상이 더 공급되고 주택보급률이 꾸준히 오르는데도, 집값은 왜 계속 오르는가. 그리고 왜 주택이 공급돼도 주택소유율은 거의 오르지 않는가. 공급되는 주택의 대부분이 다주택자들에게 돌아간다는 것인데, 이런 식으로 공급하는 게 어떤 의미가 있는가. 

-이런 몇 가지 질문에만 간단히 답해보길. 내가 납득할 수 있는 답을 준다면, 당신들의 주택공급 부족론을 인정하겠다. 


*여담이지만, 일이 너무 많아지고 힘들어서 나꼽살을 몇 달간 쉬어야겠다고 생각했는데, 이런 기사들을 보고 있자니 쉴 수 있겠나 싶은 생각이 다시 든다. 



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3대 특전 내용 소개 

http://www.sdinomics.com/data/notice/8377

by 선대인 2017. 6. 26. 10:53

연구소 연간구독회원들 대상으로 보고서를 쓰기 위해 정권별로 집값 1%를 올리는데 평균 얼마나 많은 가계부채가 늘어났는지 구해봤다. 주택담보대출액은 2007년 4분기부터 별도로 집계되기 시작했기 때문에 정권별로 비교하기 위해 가계부채를 비교했다. 주택담보대출 증가 흐름이 가계부채 증가를 견인하기 때문에 이렇게 비교해도 큰 흐름을 보는데는 문제가 없을 것이다. 역시 실거래가는 2006년부터 집계되기 시작했기 때문에 호가 기준 지수 가운데 그나마 신뢰성이 있는 국민은행 전국 아파트 가격 지수를 기준으로 삼았다. 정권별 기간은 대통령 취임 시기와 퇴임 시기를 기준으로 삼았다. (노무현정부의 경우 2003년 2분기~2008년 1분기) 그 결과는 아래와 같다.


우선 위쪽 그래프는 정권별 집값 상승률과 가계부채 증가액을 나타냈다. 부동산시장 자체의 상승압력이 강했던 노무현정부 때는 집값은 많이 올랐지만, 가계부채는 상대적으로 적게 늘어났다. 그만큼 상대적으로 소득을 바탕으로 집을 샀던 사람들이 많았다고 해석할 수 있다. 반면 2008년 경제위기 이후 시기인 이명박, 박근혜정부 때는 상대적으로 부동산시장 하락 압력이 강했던 때다. 하지만 두 정권에서 각각 수십 차례에 이르는 부동산 부양책과 "빚 내서 집 사라" 정책으로 억지로 집값을 끌어올린 측면이 강했다. 그런 막대한 부양책에도 불구하고 노무현정부 때에 비해 집값 상승률이 점점 떨어지고 있는 것이다. 반면 가계부채는 최근으로 올수록 급증했다. 특히 박근혜정부에서 최경환 전 부총리 취임 이후 주택대출규제와 분양시장규제, 재건축규제를 대폭 완화해 가계부채는 폭증했다. 그 결과 아래 그래프에서 보는 것처럼 집값 1% 올라가는데 노무현정부 때는 가계부채는 6.4조원 늘어난 반면  이명박정부 때는 18.9조원 늘어나더니 박근혜정부 때는 40.2조원이나 늘어났다. 나중에는 어떻게 되든 가계부채를 폭증시켜서라도 집값을 무리하게 띄운 것이다. 그 결과 박근혜정부 4년 동안에만 400조원 가까이 늘어났다. 아직까지는 이들 지역에서 집값이 올라서 괜찮다 싶지만, 향후 집값이 떨어지거나 침체만 돼도 무리하게 빚을 내 집을 산 사람들은 큰 고생을 하게 될 가능성이 농후하다. 그런 상황을 생각하니 마음이 아프다. 부디 문재인정부가 이 문제를 현명하게  잘 다뤄 피해를 최소화할 수 있기를 바랄 뿐이다.


<그림>

주) 한국은행 경제통계시스템과 국민은행 주택시세 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성.

 

 


※<2017 미래의 기회> 특강 580명 돌파! 오늘(6월23일)까지 <성장형 우량주 40선> 특집보고서 제공! 

http://www.sdinomics.com/data/notice/8285

by 선대인 2017. 6. 23. 10:38
가계 빚 폭증시켜서 집값 띄우면 나중에 분명히 어떤 식으로든 탈나기 십상이라고 했다. 지난 정부가 투기를 조장해 집값이 뛰는 것이니 분위기에 휩싸여 무리하게 빚 내서 집 사는 건 삼가라고 말렸다. 나는 집값이 2~3년간 오를 수 있다고 해도 투기판 같은 곳에 들어가 차익 남기고 빠져나오라고 투기를 권하는 사람이 아니다. 대신 소득이 충분한 사람들이 굳이 집을 사는 건 그 사람들이 알아서 판단할 일이니 안 말린다고 했다. 지난 몇 년간 내가 말한 내용의 핵심은 시종일관 이거였다. 

이런 내 말을 도대체 어떻게 들은 건지 "선대인이 집값 떨어지니 집 사지 말라"고 했다며, 그 동안 집을 안 사서 손해(?)봤다는 댓글들이 종종 달린다. 그런 사람들에게 묻고 싶다. 내가 부동산시장이 이렇게 위험하게 치닫는 걸 보면서도 무리하게 빚 내서 집을 사라고 했어야 했나? 나 같은 사람이라도 잘못된 정책을 비판하고 위험한 시장상황이나 가계부채 폭증의 무서움을 경고하지 않으면 안 된다고 생각했다. 기득권 언론이, 건설업계와 연결돼 있는 부동산 전문가라는 사람들이 그런 말을 해주지도 않기 때문이다. 거대한 건설업계와 부동산업계 등에 맞서 늘 1대 99의 싸움을 하는 것처럼 외로움을 느끼면서도 그것이 나의 사명이라고 생각했다. 물론 그렇게 싸움의 최전선에 서서 경고와 비판의 강도를 높이다 보니 나도 거대한 세력들의 손쉬운 먹이가 되는 우를 범한 것도 사실이다. 

하지만 그런 것들은 감수할 수 있다. 정작 나를 아프게 하는 건 이해관계가 전혀 없는 일반인들이 나를 원망하는 것이다. 집값이 오르는 기간이 길어지니 상대적 박탈감을 느끼는 것은 이해한다. 좋다. 나를 두들겨패서라도 속이 시원하다면 얼마든지 맞아줄 용의가 있다. 그리고 그런 분들은 앞으로 이 문제에 관한 한 내 말을 듣지 마라. 나는 정책을 개발, 분석하고 그걸 대중적으로 알리는 사람이지 부동산 투자 자문을 해주는 사람이 아니다. 나는 주거문제에 관한 한 절대로 돈 버는 방법을 알려주는 사람이 아니다. 이 나라의 부동산문제에 대해 제대로 자각한 2003년 이후 나는 단 한 번도 주거문제를 그런 식으로 접근한 적이 없다. 그러니 집으로 재테크하려는 분들은 앞으로 절대 내 말을 듣지 말기 바란다. 

하지만 나의 경고와 비판 자체를 절대 흘려듣지는 말기 바란다. 무모하기 짝이 없었던 "빚 내서 집 사라" 정책은 언제 탈이 나도 탈이 날 가능성이 높다는 생각엔 변함이 없다. 문재인정부의 관계자들도 그 때문에 심각하게 고민하는 것으로 안다. 이제 좀 멀쩡한 정부가 들어섰으니, 그 탈이 최소화되도록 하는 게 중요할 것이다. 그러기 위해서는 단기적으로 투기로 물든 부동산시장을 바로잡고, 중장기적으로는 서민들이 제대로 살아갈 수 있는 주거정책패러다임을 만들어야 한다. 이명박-박근혜정부에서는 비판과 경고를 주로 했던 나도 새 정부에는 건설적인 제언과 요구를 하는 모드로 바꾸려 한다. 나를 원망하는 분들도 그럴 힘으로 새 정부에 올바른 주택정책을 요구해 주기 바란다. 나를 원망해봐야 현실은 바뀌지 않지만, 새 정부가 올바른 주택정책을 펼치면 현실은 바뀐다.



※<2017 미래의 기회> 특강 450명 돌파! 6월23일까지 <성장형 우량주 40선> 특집보고서 제공 

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by 선대인 2017. 6. 16. 14:58
  • 안경난로 2017.06.16 23:38 신고 ADDR EDIT/DEL REPLY

    글 보기만 하다가 댓글 남겨요. 항상 응원하고 있습니다. 이미 사회전반적으로 부동산에 물린돈이 많아서 정치쪽에서도 손대기가 만만치 않을겁니다. 야당도 민주당은 집값떨어뜨리는 정권이라고 공격하기 십상이니깐요. 비정상적으로 높은 부동산가격의 조절은 필요한데 참 그걸 손대기가 쉽지 않은것같습니다.

최근 부동산시장 흐름과 관련해 문재인정부의 고민이 깊어지는 것 같다. 필자의 짧은 소견이라도 도움이 될까 해서 다섯 가지를 제언한다. 

1. 이명박-박근혜정부의 투기 조장 정책을 되돌려라: 지금의 부동산규제 상태는 이명박-박근혜 9년 동안의 적폐가 쌓여온 상태다. 이명박정부 때 20여 차례 이상의 부동산 부양책을 펼쳤고, 박근혜정부에서는 도를 넘는 부동산규제 완화책이 이어졌다. 특히 최경환 전 경제부총리 취임 초기인 2014년 하반기에 주택대출규제, 분양시장규제, 재건축규제를 일사천리로 풀었고, 연말에 분양가상한제를 무력화하고 초과이익환수제 유예와 재건축 조합원 지위 양도 허용 등 재건축 사업성을 높이는 부동산3법 마저 통과시켰다. 정부가 온 국민에게 돈을 빌려 분양시장과 재건축시장이라는 투기판에서 "돈 놓고 돈 먹는" 게임을 하도록 만들었다. 그 결과 2015, 2016년 2년 연속 사상 최대의 가계부채 폭증을 동반한 부동산시장 활황세를 낳았다. 분양시장과 재건축시장을 두 축으로 한 부동산 상승세가 주변 집값을 끌어올리게 한 것이다. 이처럼 지금의 부동산규제 상태는 규제 완화 수준을 넘어 정부가 작심하고 부동산 투기판을 만들어놓은 상태라고 볼 수 있다. 그렇다면 문재인정부가 할 일은 이명박-박근혜정부의 과도한 부동산 규제 완화 상태를 되돌리는 것에서 시작해야 한다. 그 최소한은 최경환 전 부총리 시절 풀었던 주택대출규제, 분양시장 규제, 재건축 규제를 2014년 8월 이전 수준으로 환원하는 것이다. 조세정책의 가장 큰 적폐인 감세정책을 그 이전 상태로 환원하듯 부동산 규제도 그래야 마땅하다.

2. 기득권 프레임에 말려들지 마라: 이런 상황에서 기득권 언론들과 건설업계-부동산업계에 유착된 전문가들은 자칫 잘못하다 부동산시장이 확 가라앉으니 과열지역에 대한 "핀셋규제"를 하라고 한다. 그럴 듯 하게 들릴지 모른다. 하지만 그런 식의 국지적 대응이 매번 "풍선효과"를 낳았다. 그렇게 해서 이명박정부에서 수도권 부동산 투기세력이 지방으로 몰려 지방 부동산가격이 폭등했다. 지난해 발표한 "11.3대책"을 내놓을 때도 정부는 당시에 "핀셋규제"를 하라는 기득권언론들과 그 궤를 같이하는 전문가들의 요구대로 전국 37개 지역만 지정해 분양시장 규제를 일부만 다시 묶었고, 재건축 규제는 손도 대지 않았다. 그 결과 열려 있는 규제 빗장의 틈바구니로 투기 열기가 분출한 것이 최근 일부 지역의 집값 급등 현상이다. 이런 현상이 생기면 똑같은 언론과 전문가라라는 사람들이 이제는 규제를 하면 "풍선효과"가 생기니 규제를 하지 말라고 한다. "풍선효과"는 규제 빈틈을 모두 메우지 않아 투기에너지가 빈틈을 뚫고 나온 때문이지, 규제 빈틈만 제대로 메우면 생기지 않는다. 지금 기득권언론들이 말하는 "핀셋규제"라는 것은 "찔끔규제"를 하라는 것이고, 부동산 투기 억제 효과를 최소화하라는 주문일 뿐이다. 가계부채가 폭증한 상태, 각종 부동산정책이 투기 조장 상태로 돼 있는 상태에서 이런 찔끔규제는 몇 달 후 또 다시 투기가 기승을 부리게 만든다. 따라서 투기규제를 적어도 2014년 8월 이전 상태로 되돌려야 한다.

3. 노무현 트라우마에 빠지지 마라: 노무현정부 때 집값이 마구잡이로 뛰면서 기득권언론들의 거센 공격을 받았고, 한편으로는 결국 지지층이 돌아섰다. 문재인정부는 이에 대한 트라우마가 있을 것이다. 이번에도 그렇게 되풀이되지 않을까 걱정하는 것 같다. 그런데 그 때와 지금은 상황이 다르다. 그 때는 경제 흐름도 지금보다 좋았고, 집값 상승 압력이 강했다. 또한 이명박 전 대통령이 서울시장으로 있으면서 뉴타운정책을 발표해 서울 집값을 자극했고, 열린우리당이 한 술 더 떠 뉴타운특별법 제정을 주도하면서 청와대와 엇박자행보를 보였다. 그 때문에 노무현정부의 부동산정책 약발이 후반으로 갈수록 많이 약해졌다. 하지만, 지금은 그 때보다 훨씬 많은 주택대출이 동원되는데도 집값 상승률은 과거에 비할 바 아니다. 노무현정부 때는 집값이 33.8%(국민은행 아파트 시세 전국 기준) 뛰었지만 가계부채가 202조원 증가하는데 그친데 반해, 박근혜정부 때는 집값이 9.8% 뛰었는데 가계부채는 430조원이나 늘었다. 노무현정부 때는 주택시장의 상승압력이 강했던 때라면 박근혜정부 때는 하락압력이 강한 시대이고, 지금도 마찬가지다. 박근혜정부 때와 같은 무지막지한 투기조장책이 없다면 주택가격은 얼마든지 하향 안정화시킬 수 있다. 또한 노무현정부 때 이명박 당시 서울시장이 어깃장을 놓았던 것과는 달리 박원순 서울시장과는 보조를 함께 할 수 있다. 그리고 노무현정부 때도 집값이 뛴 게 투기억제 대책의 일관성이 없어서였지, 투기억제를 지속해서 그런 게 아니었다. 즉, 2013년 10.23 대책을 내놓았을 때는 집값이 꺾였다가 2004~2005년에 부동산 규제 완화를 지속했을 때 그 여파로 2005~2006년 부동산 폭등이 연출된 것이다. 폭등세가 완연해지자 2006년 하반기에 주택대출규제를 도입하는 등 돈줄을 조이자 2007년 초부터 집값이 떨어지기 시작했다. 즉, 정부가 투기억제책과 적절한 대출규제 등을 쓰면 노무현정부 때도 부동산가격이 안정화됐다. 따라서 문재인정부는 노무현정부 시절의 트라우마를 극복하고 자신있게 움직이기 바란다. 흔들리지 말고 일관되게 움직이라. 물론 집값이 급락하게 해서는 안 되지만, 집값이 하향 안정화되도록 하는 기조는 확고하게 잡고 가야 한다.

4. 지방혁신도시사업 2기와 도심재생사업은 집값이 안정될 때까지 연기하라: 지방 분권과 전국의 균형발전을 위해 노무현정부 때 시작한 지방혁신도시사업의 내실화를 어느 정도 다질 필요가 있다. 하지만 기존 혁신도시사업이 당초 목표했던 혁신도시를 만들기는커녕 그것을 빌미로 한 배후 아파트 건설사업으로 변질돼 투기심리를 자극했던 과거를 되새길 필요가 있다. 그것이 노무현정부와 이명박정부 시절 지방 집값을 뛰게 했던 주요 원인 중 하나였다. 그 같은 기억들 때문에 원주를 비롯해 혁신도시 지역 주변의 집값이 최근 가파르게 뛰고 있다. 도심재생사업 역시 사업성이 없어서 뉴타운과 재개발 사업이 중단되거나 무산된 지역의 노후된 주거환경을 개선해야 한다는 측면에서 일정한 필요성이 있다. 하지만, 매년 10조원씩 들여서 도심재생사업을 하면 반드시 대상지역의 집값을 끌어올리는 부작용을 낳게 마련이다. 이를 모를 리 없는 투기세력들이 이를 집값 상승의 재료라며 선동하고 다니고 있다. 더구나 도심재생사업은 서울시에서 진행한 몇 개 사업조차 완료되지 않은 상태다. 충분히 안정적인 모델케이스를 만들고, 투기억제책을 마련한 뒤 점진적으로 시행해도 늦지 않다. 부동산시장이 안정되지 않은 상태에서 자칫 지방혁신도시 2기와 도심재생사업을 추진하다가는 집값 상승을 부채질할 수 있다. 따라서 적절한 투기억제책을 통해 집값이 충분히 안정될 때까지는 해당 사업들은 연기하기 바란다.

5. 덤터기 쓸 우려와 단절하라. 그리고 국민들을 믿어라: 문재인정부는 집값이 떨어질 경우 기득권언론들이 "문재인정부의 정책 실패로 집값이 떨어졌다"는 식으로 몰아갈 것을 걱정하는 것 같다. 즉 문제는 박근혜정부가 저질렀는데, 자신들이 덤터기를 쓸까봐 우려하는 것 같다. 정권은 바뀌었지만, 여전히 기울어진 언론지형에서 충분히 우려할 수 있는 사안이다. 하지만 그런 우려 때문에 필요한 정책을 제때 제대로 시행하지 못해서는 안 된다. 문재인대통령은 선거과정에서 이미 충분히 민심의 눈치를 살펴 당장 부동산시장에 영향을 미칠 정책들은 공약으로 내놓지 않았다. 임기 초에도 다른 일들이 많았고 충분히 정책 진용이 갖춰지지 않은 탓도 있지만, 결국 문재인정부는 부동산시장에 대한 명확한 스탠스를 밝히지 않았다. 그것이 지금 투기세력이 준동하게 한 빌미가 되기도 했다. 더 이상은 미루지 말기 바란다. 덤터기 쓸 게 걱정이라면, 이재명성남시장이 취임 직후 ‘모라토리움’을 선언한 것에서 힌트를 얻을 필요가 있다. 사실 이재명시장이 정치적으로 엄살을 떤 측면도 있지만, 그렇게 해서 당시 성남시 부채 문제를 전임 시장의 과오로 확실히 각인시키고 선을 그었다. 문재인정부도 지금 부동산시장의 과도한 거품과 가계부채가 박근혜정부에서 만들어진 것임을 국민들에게 확고히 인식시킬 필요가 있다. 가능하면 방송사들이 직접 중개하는 국민과의 토론과 같은 소통채널을 만들어서 설명하면 좋겠다. 이미 문대통령이 어제 국회 시정연설에서 일부 사용했던 방식이다. 국민을 향해 현 상황을 진솔하게 설명하고 현 정부가 처한 어려움과 딜레마에 대한 이해를 구하는 게 좋겠다. 김대중전 대통령도 외환위기 초기에 그런 식으로 국민들과 소통하며 어려운 상황을 헤쳐갔다. 지금은 정부 초기이고 국민들 대다수가 문재인정부를 선의로 대하고 있는 만큼 진심을 담아 말하면 통할 거라고 믿는다. 특히 연도별 가계부채 증가액 그래프만 보여줘도 대부분 국민들이 "박근혜정부가 정말 미친 짓을 했구나’라고 이해할 거라고 본다. 

그리고 바라건대, 이런 이야기를 덧붙이면 좋겠다. 집값이 오르면 집 산 사람들은 좋지만, 무주택 서민들은 어려워진다. 그렇다고 집값이 급락해서는 안 된다. 집값 급락은 최대한 이 정부가 막겠다. 하지만, 집값이 너무 높으면 국민들이 힘들어지고, 경제에 큰 부담이 된다. 그리고 이명박-박근혜 정부에서 너무 많은 가계부채를 쌓아올렸는데, 향후 혹시라도 금리가 올라가게 되면 많은 가계들이 곤경에 처하게 된다. 이 문제가 너무 커지기 전에 지금부터라도 단계적으로 해소해야 한다. 이 나라의 미래를 위해서라도 집값이 지나치게 올라 있는 이런 상황은 피해야 한다. 이런 식의 메시지를 던져야 한다고 본다. 이것은 물론 나의 바람이기도 하다. 


※<2017 미래의 기회> 특강 430명 돌파! 6월23일까지 <성장형 우량주 40선> 특집보고서 제공 

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by 선대인 2017. 6. 13. 09:22
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