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지금의 전세난을 풀려면, 무엇보다 여전히 너무 높은 집값 거품을 빼야 한다. 그런데도 박근혜정부는 이번 ‘8.28대책’을 통해 전월세대책이라는 핑계를 대매 ‘집값 떠받치기’ 대책을 내놓았다. 심각한 역주행이다. 왜 지금의 전세난을 풀려면 집값 거품을 빼야 하는지 알려면 지금 전세가가 뛰는 이유부터 제대로 알아야 한다.
근본적으로는 부동산 대세하락기에 접어들면서 전세시장 안에서 전세 수요는 늘어난 반면 전세 공급은 줄어든 때문이다. 우선, 수요 측면을 보면 주택 매도 후 전세로 전환하거나 매입을 포기하는 사람들이 늘면서 일시적으로 전세수요가 크게 늘어났다. 특히 집값이 떨어지면서 전세 수요가 전세보증금 확보에 문제가 없는 ‘안전한 전세’ 수요로 집중되었다. 반면 전세 공급은 확 줄었다. 부동산 부양을 위한 정부의 인위적인 저금리 기조 속에서 수입을 올리거나 은행 이자 부담을 만회하기 위해 월세 또는 보증부월세로 전환하는 집주인들이 크게 늘어났다. 당연히 월세 또는 보증부월세는 늘어나고 전세 물량은 줄어들 수밖에 없었다. 특히 집주인들이 대부분 빚을 잔뜩 안고 있다 보니 보증금을 떼일 염려가 없는 ‘안전한 전세’ 공급은 매우 드물었다. 이러다 보니 ‘안전한 전세’가 주식시장의 블루칩처럼 전세 가격의 기준이 돼 전세값이 계속 상승하는 악순환이 벌어진 것이다.
물론 서울이나 경기도 지역의 경우 뉴타운 재개발에 따른 이주 수요가 국지적으로 영향을 미친 지역도 있고, 세종시처럼 행정복합도시 이전에 따른 수요 증가로 전세가가가 상승한 경우도 있다. 또한 대구, 경북처럼 뒤늦게 주택 매매가가 오르면서 전세가가 연동해 조정되는 경우도 있다. 한편 정부의 전세자금 지원이 전세시장의 유동성을 증가시켜 높은 전세값을 지탱하는 역할을 하고, 언론의 선동보도와 이에 편승해 차입비용을 줄이려는 집주인들의 전세가 끌어올리기가 복합적으로 작용하고 있기도 하다.
지난 몇 년 동안 상당수 언론들은 전세가 상승은 전세시장 내 수급 미스매치가 아닌 주택 수요에 비해 공급이 부족한 증거라고 주장했지만, 이는 이미 국토교통부마저 ‘주택 공급 과잉’ 상태를 인정할 정도로 명백한 오류임이 드러났다. 반면 우리 연구소는 최근의 전세난은 주택공급이 부족해서가 아니라 부동산 대세하락기에 접어들면서 전세시장 내에서 벌어지는 미스매치 현상임을 초기부터 설명했다. 오히려 전세가의 상승세는 집값이 과거처럼 상승하기 어렵다는 잠재 수요자들의 전망을 반영한다는 점에서 집값 하락의 전조라고 지적한 바 있다. 그런데 주택시장의 패러다임이 변하는데도 정부가 이를 인정하지 않고, 주택 가격을 억지로 떠받치는 기조로 일관하기 때문에 시장 교란이 일어나면서 불똥이 전세시장으로 튀어 계속 몸살을 앓고 있는 것이다
이에 더해 현재 전세가가 오르는 것은 임차인을 보호하는 법제가 미약해 임차인에 비해 임대인이 지나치게 우월적 지위를 가진 가운데 언론의 과장 보도를 기준점으로 삼아 집주인들이 자신들의 부채 부담을 줄이기 위해 앞다퉈 전세가를 끌어올리고 있기 때문이다. 이른바 언론들의 과장 보도가 ‘기준점 설정 효과’ (anchoring effect. 협상이나 거래에서최초 기준점이 설정되는 수준에 따라 최종 협상이나 거래 결과가 연동돼 높아지거나 낮아지는 효과를 일컫는다)가 크게 작용하고 있다.
이런 점에서 볼 때 주택가격이 본격적으로 하락하면 전세가도 떨어지게 돼 있다. 이는 크게 세가지 이유 때문에 그렇다.
첫째, 주택가격이 충분히 하락해 예를 들어, 5억 원이던 집값이 3억 원으로 하락했다고 하면 소득 여력이 있는 서민들부터 주택을 사지 마라고 말려도 사게 될 것이다. 정부나 건설업계가 그토록 소원하는 ‘전세수요의 매매수요 전환’이 자연스럽게 일어나는 것이다.
둘째, 주택 매매가는 전세가의 기준점이 되는데 주택 가격이 본격적으로 하락하면 전세시장의 병목현상이 풀리면서 전세가도 매매가에 연동해 하락하게 되기 때문이다.
셋째, 현재 전세시장에서는 유효한 전세 공급, 즉 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 ‘안전한 전세’가 턱없이 부족해 전세가가 오르는 현상이 나타나고 있다. 이는 정부의 부양책에 기대 빚 많은 집주인들이 손절매를 하지 않고 부채 조정을 미루기 때문이다. 집값이 본격적으로 하락하면 부채를 감당할 수 없는 집주인들의 손절매나 금융권의 경매 처분 등을 통해 손바뀌임이 일어나면서 부실을 털어낸 ‘안전한 전세’가 대량 공급되면서 전세가가 하락하게 된다.
이처럼 정부가 부동산시장의 가격 조정 압력을 교란하지 않고, 가계의 부채 다이어트를 적극 유도하면 지금 생기는 전월세난 문제는 상당 부분 풀리게 된다. 그런데 그 같은 시장의 가격조정을 정부가 나서서 가로막으니 주택시장 침체는 길어지고, 전월세난으로 서민들의 고통은 더욱 가중될 뿐이다. 물론 주택 가격이 폭락하면서 금융시스템 위기로 치닫는 것은 최대한 막아야 하지만, 지금처럼 집값 떠받치기로 일관하는 정책은 문제만 악화시킬 뿐이다. 따라서 정부의 근본적인 태도 전환이 무엇보다 필요하다. 지금처럼 부동산업계나 건설업계, 다주택자 등 부동산 부자들을 위해 억지로 집값을 떠받치려는 시도는 서민들의 고통만 낳을 뿐이다. 지금이라도 집값이 일정한 수준까지 하락하도록 하는 것이 서민들의 전월세난을 완화하고 인구감소 및 저출산고령화 시대에 걸맞은 주택정책을 마련하는 첫 걸음이다.
물론 정부의 다양한 공공주택 정책도 필요하다. 10~35% 수준인 OECD국가들의 공공임대 주택비중에 비해 형편없이 적은(4% 수준) 국내 공공임대(전세주택 포함)주택 비중을 획기적으로 늘려야 한다. 여기에서 자세하게 설명하기는 어렵지만, 공공임대 공급 재원은 국민의 노후안정을 목표로 하는 국민연금의 자금을 활용하면 얼마든지 가능하다. 또한 유럽 등에서 활발하게 공급되는 협동조합주택 공급 등을 늘려 주택 수요자의 다양한 욕구에 맞추면서도 지금보다 저렴한 가격에 쾌적한 주거생활을 누릴 수 있게 해야 한다. 이런 식으로 공공임대주택과 조합주택 등을 획기적으로 늘리면 그 자체로 서민 주거 안정을 도모하면서 ‘가격 안정화 장치(price stabilizer)’ 역할을 하는 공공임대주택 재고를 갖게 돼 민간 임대료의 가격 급변동을 견제할 수 있게 된다.
또한 이런 상황에서 계약갱신요구권과 임대료 상한제는 임차인의 취약한 지위를 강화하고, 언론들의 무분별한 보도와 이를 신호로 한 집주인들의 ‘기준점 설정효과’를 제어해 임대료 안정에 기여할 수 있다. 임대인에 비해 임차인의 협상력이 현저히 떨어지는 힘의 비대칭성을 해소한다는 점에서도 전월세 상한제는 원칙적으로 필요하다. 다만 임대가격 파악 및 임대료협의기구 등 임대료 상한제가 제대로 작동할 수 있는 기초 인프라구축이 병행돼야 한다. 전월세상한제를 도입하되 이 같은 제도가 실효를 거둘 수 있도록 공공임대주택 공급 확대와 전월세 가격 파악 및 임대료협의기구 등 제도적 인프라를 착실히 갖추는 한편 전월세 자금 대출은 최대한 자제하면서 오히려 저소득층을 위한 주거 바우처제도 등 서민 주거복지를 확대하는 노력이 필요하다.
그런데도 이명박정부는 오히려공공임대주택 공급을 줄이고 분양용, 매매용 주택을 대대적으로 짓는 보금자리정책을 펼쳤다. 박근혜정부도 더 나을 게 없다. 8.28대책으로 ‘전세 살기 서러우면 빚 내서 집 사라’는 걸 전월세 대책이라고 내놨으니 말이다. 하지만 전월세대책이라는 미명 아래 집값 떠받치기로 일관한 이번 대책 역시 부동산 가격 하락을 막는 데는 거의 아무런 효과도 없을 것이다. 물론 가계 소득 대비 지나치게 높은 집값을 떠받치고 실효성 있는 전월세 대책을 내놓지 않으면서 전월세 가격이 안정되기를 바라는 것도 어렵다. 결국 전월세 서민들의 고통은 한동안 가중될 수밖에 없겠지만, 이미 전세가격도 오를 만큼 오른 상황이어서 정부 정책과는 별개로 2010~2011년과 같은 전세가 폭등세가 재연될 가능성은 낮다고 봐야 한다.
다만, 지금이라도 정부는 위험하고 무모한 ‘폭탄 돌리기’ 대책을 중단해야 한다. 지탱할 수도 없는 부동산 거품을 억지로 유지하려고 전월세 세입자까지 제물로 삼기보다는 적극적인 가계부채 다이어트를 유도하면서 점진적으로 부동산 거품을 빼나가야 한다. 단기적으로는 충격이 있을 수 있으나 그렇게 해야 부동산 거품에 묶여 있던 돈들이 생산경제로 흘러가면서 한국경제가 새로운 활로를 찾을 수 있다.
선대인경제연구소가 모처럼 마련한 특별이벤트가 오늘(9월3일) 종료됩니다. sdinomics.com/data/notice/959
