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몇 주 전 KB금융지주 경영연구소에서 주최하는 <주택경기 장기 침체 가능성 진단>이라는 세미나에 다녀왔다. 주최측이나 발표자의 면면을 보면 이미 결론이 내려져 있는 행사에 들러리를 서게 될 것 같아 참석할까 망설였다. 이런 행사는 주로 발표자의 발표 내용만 언론에 보도되는데, 발표자들의 평소 주장을 잘 알고 있는 나로서는‘장기 침체 가능성 적다’는 식의 결론이 보도될 것은 능히 짐작할 수 있었다. 하지만 최근 시점에서 이들의 생각에 어느 정도 변화가 있을까 싶어 토론자로 참석했다. 결론은 역시 예상대로였다. 한 발표자는 과다부채 가구가 급증하고, 특히 원금 상환을 개시할 경우 상환부담이 크게 증가한다는 등의 내용을 설명하면서도 ‘일본과 같은 장기 침체 가능성은 낮다’고 주장했다. 일반 국민들 소득 대비 너무 높아져 있는 집값은 하락하는 게 당연한데도, 이를 단지‘조정국면으로 인식하는 것이 바람직’하다고도 했다. 또 다른 발표자는 한 술 더 떴다. 자신이 제시한 각종 전제를 근거로 소득대비 주택가격(PIR)이 다른 외국에 비해 결코 높지 않다는 결론을 내놓았다.
이들 주장에 대해서는 구체적인 검토와 분석을 바탕으로 한 반박이 필요하기에 이들 주장에 대한 반론은 뒤로 미루기로 한다. 다만, 이들이 구조적 전환기를 맞고 있는 한국경제나 부동산시장 상황을 일시적 경기 변동 정도로 이해하고 있다는 점이 안타까웠다. 한국은 과거 수십 년 동안 인구구조 측면에서 인구 및 가구가 증가하면서 주택시장 수요가 창출되고 비교적 빠른 경제성장이 이루어졌다. 하지만 2010년대부터는 급격한 저출산고령화 추세가 진행되면서 ‘집을 사두면 언젠가 오른다’는 기존 주택시장 패러다임의 변화는 불가피하다. 지금 국내 부동산시장은 이처럼 구조적 패러다임 전환기인데, 이를 일시적 주택시장 사이클 상의 변화로 본다면 개인이든, 기업이든, 정부든 크게 낭패 볼 가능성이 높다.
하지만 대다수 언론에서는 여전히 구조적 전환기라는 사실을 도외시한 채 앞서 소개한 발표자들과 같은 전문가들의 발언을 인용해 일반가계들을 오도할 수 있는 정보를 제공하고 있다. 일부에서는 이미 2008년 말 이후로도 여러 차례 거짓말로 드러난 ‘집값 바닥론’을 또 거론하고 있다. 그런 주장이 건설업계나 부동산업계 등의 실현되지 않는 ‘희망사항’으로 드러났음에도 불구하고 또 구태의연한 선동을 하고 있는 것이다. 부동산 대세하락기에 접어들면서 그 같은 선동적 주장이 먹히지 않는다는 것은 이미 명백히 드러났다.
2009년 이후 나온 그런 주장들 가운데 몇 가지만 일별해봐도 쉽게 알 수 있다. 경기가 회복되면 외환위기 직후처럼 V자형으로 반등한다, 토지보상금 수십 조원이 유입돼 집값이 뛴다, 부동자금 800조원이 움직이면 금방이라도 집값이 폭등한다, 전세가가 상승하면 집값이 뛴다, 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값이 폭등한다, 인플레이션이 오면 집값이 오른다, 인구가 줄어도 1인가구는 증가하기 때문에 집값이 오른다, 각종 선거에서 개발 공약이 쏟아져 집값이 뛴다 등등. 이런 주장을 내놓은 부동산전문가들(?)과 그들의 나팔수 노릇하는 언론들의 보도에 속아 무리하게 집을 샀던 많은 이들이 지금 하우스푸어로 전락해 신음하고 있다. 몇 년 전에 비해서는 많이 줄었지만 상당수 언론들은 자신들의 엉터리보도에 대한 반성은커녕 여전히 일반가계들을 현혹하는 기사들을 아직도 내놓고 있다. 그리고 마음 여린 팔랑귀들은 이 같은 보도에 여전히 솔깃해하고 있다. 그래서 이런 분들을 위해 정리해 보았다. 이른바 <부동산 대세하락기에 일반 가계가 부동산시장에 대해 가져야 할 자세 10계명> 이다.
1. 시장에서 콩나물을 사듯이 집을 사라. 사람들이 무엇인가를 사는 이유는 크게 두 가지다. 자신에게 필요해서이거나 아니면 투자(또는 투기) 차익을 노리기 위해서다. 주식이나 부동산 같은 자산은 후자의 이유 때문에 사게 되는 경우가 많다. 그 때문에 주기적으로 투기 열풍이 불었고, 그때마다 경제에 큰 충격을 주었다. 대세 하락기에는 후자의 이유로 부동산을 살 이유와 기회가 크게 줄어든다. 부동산도 필요에 따라 사는 시대가 된다. 그렇다면 다른 물건처럼 소득 대비 적절한 가격인지를 따져서 사야 한다. 비싸다면 깎기도 해야 하고, 자신의 소득으로 감당할 수 없다면 아직 살 때가 아니라는 걸 알아야 한다.
2. 저금리라고 빚을 내서 집을 사면 큰 코 다친다. 이미 빚을 내서 집을 살 사람은 거의 다 샀지만, 그래도 아직 빚을 내서 집을 살까 고민하는 사람들이 있다. 지금의 저금리는 2000년대 초중반 부동산 거품기의 저금리 시대와는 다르다. 경제 상황이 좋지 않고, 부동산 거품이 꺼질까 두려워서 정책 당국이 억지로 눌러 놓은 저금리다. 하지만 향후 경제위기가 전개됨에 따라 한국은행 기준 금리와는 별개로 시장 금리는 올라갈 수도 있다. 물론 길게 보면 한국 경제가 장기 침체를 겪는 동안에는 상당 기간 저금리 상태가 유지될 수 있다. 하지만 집값은 오르기보다는 떨어질 가능성이 높다. 아무리 저금리라 해도 집값이 떨어지는데 다달이 수십만~수백만 원씩 이자를 낸다면 ‘은행의 노예’일 뿐이다.
3. 부동산을 구입할 때는 팔 때를 염두에 두라. 1960년대 이후 수십 년 동안 부동산을 사두면 파는 것은 걱정 안 해도 됐다. 하지만 향후에는 고령화에 따라 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지는 시대가 온다. 그런 시대에는 부동산이 과거와 같은 환금성을 가지기 어렵다. 진정한 의미의 실수요가 아니라면 투자 목적의 부동산 구입은 매우 신중해야 한다. 특히 여윳돈 없이 부동산만 들고 있다가는 필요할 때 현금화하지 못해 큰 낭패를 볼 수 있다.
4. 부동산은 가지고 있으면 비용이 발생함을 잊지 말라. 주택 가격이 오를 때는 전세살이의 불편함만 강조되고 주택 보유와 거래 등에 따른 비용은 무시됐다. 비용이 발생해도 그보다 큰 시세 차익을 얻을 수 있어서 그 정도 비용은 당연한 것으로 여겨졌다. 하지만 부동산 가격이 떨어질 때는 부동산 수수료와 취득세, 재산세, 부채 이자 등 각종 비용이 점점 크게 와 닿게 된다. 시대착오적인 이명박정부 때는 역주행했지만, 향후 한국의 복지지출 등은 늘어나는데 세원은 부족해 어떤 식으로든 자산에 대한 과세를 강화할 수밖에 없다. 부동산 보유에 따르는 비용을 충분히 고려하기 바란다.
5. 소유보다는 활용의 관점에서 접근하라. 뉴타운과 재개발 재건축의 경우 나중에 돈을 벌 수 있을 것이라는 투기적 욕심으로 빚을 잔뜩 진 채 불편한 아파트에 들어간 사람도 적지 않았다. 하지만 그런 투기적 욕심이 충족되는 시기는 지나갔다. 오히려 그 같은 집을 자비로 수리하고 리모델링하거나 많은 부담금을 낼 수밖에 없는 현실과 마주하게 될 것이다. 이제 대부분의 집은 소유해서 시세 차익을 남기기보다는 자동차처럼 활용하는 내구재로 접근해야 하는 시대가 오게 된다.
6. 주택 공급이 부족하다는 환상, 경기가 좋아지면 집값이 오른다는 환상을 버려라. 한국 언론의 잘못된 왜곡 보도로 여전히 한국에서는 주택이 부족하고, 결국 집값은 오를 것이라고 믿는 사람이 많다. 오산이다. 향후 급격히 진행되는 인구감소에 따른 부동산 구매력 감소로 이미 수도권 곳곳에서 예정된 물량만으로도 장기간 공급 과잉 상태가 지속될 수 있다. 또한 경기가 회복되면 집값이 오른다는 환상도 버려야 한다. 물론 경기 변동의 영향을 일정하게는 받을 것이다. 하지만 이미 사람들은 5~10년 정도의 소득을 미리 당겨다가 부동산을 사버린 상태다. 더구나 향후 인구감소 시기와 맞물리는 대세 하락기에는 경기가 일정하게 회복되면 자동적으로 집값이 오른다는 환상도 버려야 한다.
7. 고점 때 가격을 기준점으로 판단하면 낭패 본다(잠재적 매수자의 경우). 집을 사려는 많은 이들이 2006년 말 또는 2008년 중반의 꼭짓점 가격을 심리적 기준으로 삼는다. 그때 못 샀던 사람들이 그때보다는 가격이 많이 떨어졌으니 이제는 집을 사도 되지 않을까 조바심을 내는 경우가 많다. 아직 수도권 실거래가 기준으로 집값은 머리 꼭대기에서 어깨까지 내려온 정도밖에 안 된다. 장시간에 걸쳐 발바닥까지 내려갈 일이 남았다는 뜻이다. 괜히 무리하게 집을 샀다가 추가로 집값이 더 떨어지는 경험을 하기 십상이다. 일본에서도 이 같은 착시 효과 때문에 버블 붕괴 직후 집을 샀다가 이후 십수 년에 걸쳐서 집값이 몇 분의 1로 떨어진 지역이 수두룩하다. 정말 실수요인 경우에도 집값은 충분히 흥정한 다음 사라.
8. 호가와 실거래가를 혼동하지 마라(잠재적 매도자의 경우). 집을 파는 사람들은 자신이 샀던 과거의 가격이나 고점 때 가격을 자기 집 가격으로 생각하고 싶어 한다. 이미 5억 원 이상에서는 팔리지 않는 게 현실인데, 자신이 7억 원에 집을 샀으니 내 집값은 7억 원이라고 우기는 경우다. 그 집에서 계속 산다면 문제가 없지만 집을 처분하려 할 때도 생각을 바꾸지 않으면 곤란하다. 더구나 부동산 정보업체 등에서는 집주인들의 기대가 담긴 매도 호가에 근접한 시세를 게시한다. 그래서 더더욱 집주인들의 착각을 강화시킨다. 하지만 정말 팔 생각이 있다면 자신이 생각하는 가격과 실제 거래 가격은 큰 차이가 있다는 점을 잊어선 안 된다.
9. 거시경제 흐름을 모르고 부동산을 논하지 마라. 부동산 대세 상승기 때는 별 이유도 없이 올랐다. 사실은 투기 열풍이 불어서였지만 조그만 개발 호재나 말도 안 되는 온갖 핑계를 갖다 대도 올랐다. 그래서 거시경제 흐름에 대해 전혀 모르는 채 땅만 보고 다니는 부동산 전문가라는 사람들의 예측을 빙자한 선동이 크게 틀리지 않았다. 하지만 대세 하락기에는 다르다. 특히 막대한 가계 부채를 동반한 부동산 거품은 조그만 경제적 충격에도 쉽게 흔들린다. 따라서 향후에는 경제 흐름을 이해하지 못하고 부동산에 접근해선 안 된다. 거시경제 흐름에 대한 이해는 건전한 가계경제를 꾸려나가는 데도 필수적이다.
10. 언론의 거짓 보도에 속지 마라. 누누이 이야기하지만 한국 언론 대부분(심지어 정도는 약하지만 <경향신문>이나 <한겨레>의 부동산 관련 기사조차)은 일반 가계 편이 아니다. 특히 부동산 문제에 관해서는 건설업체의 입장이나 부동산업계의 시각을 전달하고 있다는 점을 잊지 마라. 그들은 언제나 ‘집을 사라’는 메시지를 보내지만 거기에 현혹되면 평생 후회할지도 모른다.
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