글
며칠 동안 인터넷을 사용할 수 없는 상황이었습니다. 진작 정리하려 했던 글을 이제서야 정리해봤네요.^^
얼마 전 우리 연구소포럼의 대구경북지역 운영위원회 및 공부방 모임에 참석해 대구 주택시장 상황에 대해 설명했습니다. 사실 현재 국내 부동산 시장의 관건은 수도권의 주택시장이기에 저도 주로 수도권 주택시장을 분석해왔고, 지방의 경우는 상대적으로 소홀히 해온 감이 없지 않습니다. 그래서 이번 강연을 앞두고 대구 주택시장 상황을 한 번 전국 상황과 비교해가며 분석해 봤습니다.
대구는 국내 주택시장에서 버블 붕괴를 가장 일찍 경험한 도시여서 대구의 경험을 살펴보는 것이 수도권 주택 시장을 보는데도 많은 참고가 될 것이라고 생각합니다. 기본적인 분석 데이터는 여러 문제점에도 불구하고 불가피하게 국민은행 자료를 사용했음을 알려드립니다.
우선, 아래 <도표1>에서 보시는 것처럼 대구의 아파트 가격은 서울과 비교해서 상대적으로 상승폭이 적었습니다. 외환위기 이후 2002년 초까지 서울과 큰 차이 없이 가파르게 올랐으나 이후 점점 상승폭이 둔화돼 2006년 상반기를 고비로 미분양 물량이 급증하면서 내리막길을 걷기 시작했습니다. 2008년 말~2009년 초 경제위기와 함께 아파트 가격이 급락한 뒤 일시 회복하는 듯했으나 다시 회복세가 주춤하고 있음을 알 수 있습니다.
<도표1>
(주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성
<도표2>에서 대구의 주택 유형별 가격 추이를 보면, 단독 및 연립주택의 가격은 오히려 명목가격 상으로도 떨어지고 있고, 모든 주택 유형을 포함한 종합 가격 또한 1990년대 초반 수준에 그치고 있음을 알 수 있습니다. 이를 통해서도 2000년대의 부동산 버블은 수도권 아파트 위주의 버블이었음을 다시 한 번 확인할 수 있습니다. 또한 대구에서도 상대적으로 수도권보다 그 정도는 약했지만, 2000년대 버블은 아파트를 대상으로 발생했음을 알 수 있습니다. 서강대
<도표2>
(주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성
이번에는 <도표3>에서 대구의 구별 아파트 가격 추이를 분석해보겠습니다. 두 개씩 짝을 지어 네 개의 도표로 정리했는데, 쉽게 볼 수 있도록 그렇게 한 것일 뿐 특별한 의미는 없습니다. 도표에서 보시면 아시겠지만, 여기에서도 버블의 핵심 지역이 먼저 오르고 뒤이어 덜 오른 주변부 지역이 따라 오른 뒤 버블의 핵심 지역을 따라 주변부 지역도 버블이 꺼지고 있음을 알 수 있습니다. 이른바 제가 ‘용머리-용꼬리’라고 부르는 패턴이 나타나는 것입니다.
<도표3>
(주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성
예를 들어, 학군 수요가 많아 ‘대구의 강남’이라고 불리는 수성구의 경우 2006년 초반까지 가파르게 올랐으나 이후 상당히 가파르게 하락하는 모습을 볼 수 있습니다. 반면 상대적으로 대구의 주변부라고 할 수 있는 북구와 동구 등은 상대적으로 뒤늦게 가파르게 뒤늦게 떨어지는 모습을 볼 수 있습니다. 이는 보통 버블의 핵심지역에서 투자 수익률 관점에서 더 이상 집값이 오르기 힘들 만큼 오른 뒤에는 투기 수요가 상대적으로 덜 오른 지역으로 이동하기 때문입니다. 하지만 해당 지역 집값의 표준지 역할을 하는 핵심 지역(대구의 경우 수성구) 집값이 내리면 다른 지역도 시차를 두고 따라 내릴 수 밖에 없는 것입니다.
또한 대구에서도 공급 과잉이 매우 강력한 가격 하락 압력으로 작용하는 것을 확인할 수 있습니다. 예를 들어, 대구의 경우 시가지를 확장하면서 뒤늦게 대구시에 편입된 달서구와 달성군에 신규 주택 단지들이 대규모로 공급됐는데, 이들 지역에서 대규모 미분양이 2006년부터 급증하게 됩니다. 그러면서 해당 지역은 물론 대구 지역의 다른 지역들까지 주택 가격을 떨어트리는 압력으로 작용하게 된 것입니다.
이번에는 대구의 아파트 전세가격 추이를 보도록 하겠습니다. <도표4>에서 보는 것처럼 대구의 아파트 전세가격은 매매가가 고점을 찍은 2006년 4월경에 함께 고점을 기록했습니다. 이후 떨어지는 듯 했던 전세가격은 2007년 초까지 다시 올라갔습니다. 이는 매매가 추이에서는 나타나지 않는 현상으로 지역의 일반 가계 소득 대비 집값이 단기적으로 너무 올라 더 이상 집을 사기 어려워지자 주택 매입 수요가 전세 수요로 전환해 전세 가격이 일시적으로 뛰어오른 것으로 보입니다. 현재 서울에서 나타나는 현상도 일부 언론의 선동 보도에도 불구하고 이면에는 이 같은 흐름이 내재해 있는 것으로 보입니다. 이후 2007년 상반기부터는 전세가도 꾸준한 하락세를 보였습니다. 특히 경제위기로 2008년 하반기 이후 전세가가 급락했다가 다시 회복하고 있으나 2006~2007년 초의 고점 수준을 회복하기는 어려울 것으로 보입니다.
<도표4>
<도표5>에서 아파트 매매가 대비 전세가 비율 추이를 보면 서울뿐만 아니라 대구, 대전, 광주 등 대도시 지역에서는 2000년대 초반까지는 이 비율이 계속 높아지다가 2002~2003년을 전후로 하락세로 돌아섭니다. 전세가는 일반적으로 향후 기대차익을 노리는 투기 프리미엄이 제거된 사용가치를 나타내는 것으로 볼 때 이 비율이 낮아지는 것은 그만큼 투기 버블이 심해지고 있다고 볼 수 있습니다. 대구의 경우 외환위기 이후 계속 높아지던 이 비율이 2003년 초를 정점으로 점차 낮아지다가 매매가가 정점을 지나 하락세로 전환하는 2005년 말~2007년 초까지 미약하지만 이 비율이 상승합니다. 매매가에 비해 전세가가 강세를 나타낸 것입니다. 이는 앞에서도 설명했지만, 집값이 너무 높아져 추가 수요가 거의 고갈되자 매매가는 떨어지는 가운데 매매 포기 수요 또는 전세 전환 수요가 늘어난 때문으로 풀이됩니다.
<도표5>
(주)국민은행 자료로부터 KSERI 작성
참고로, 서울의 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 2001년 중반 이전까지 꾸준히 오르다가 이후에는 전세가보다 매매가가 더 가파르게 상승하면서 이 비율은 64%에서 40% 전후 수준까지 가파르게 떨어졌습니다. 그런데 2009년 들어서는 이 비율이 정체 상태를 보이더니 지난해 중반부터는 오히려 상승하고 있는 것입니다. 인천이나 경기도의 경우에도 시기와 정도의 차이는 있지만 비슷한 양상을 보이고 있습니다.
하지만 이 같은 양상은 1988~2001년 중반까지 나타났던 전세가 상승이 매매가 상승을 견인하던 때와는 다릅니다. 그때는 주택 공급이 일시적으로 부족했던 측면이 없지 않아 있었고, 매매가와 전세가가 외환위기 충격에서 벗어나 동반 상승하던 시기였습니다. 하지만 지금은 오히려 미분양, 미입주 사태나 105%가 넘는 강남 지역의 주택보급률이 의미하듯 공급이 부족해서 나타나는 현상이 아닙니다. 또한 매매 거래가 점차 활발해지면서 매매가가 상승하던 당시와 달리 지금은 국토부 실거래가 기준으로 매매가가 하락하는 가운데 전세가가 상승하고 있는 것입니다. 이는 오히려 미국에서 집값이 급락하기 직전 나타났던 렌트 상승 현상과 비슷한 흐름이라고 판단됩니다.
바로 이런 현상이 불과 몇 년 전 대구에서도 나타났던 것입니다. 참고로, 대전의 경우에도 매매가 거품이 빠지기 시작한 2006년 중반부터 이 비율이 상승했음을 알 수 있습니다. 이런 점에서도 제가 한 차례 설명한 바 있듯이 현재 전세가격 상승은 집값의 본격 하락을 알리는 전조일 가능성이 높다고 봐야 할 것입니다.
마지막으로 향후 인구 자연증가 추이를 보도록 하겠습니다. <도표6>에서 3대 도시 인구 자연증가(출생자수-사망자수) 추이를 보면 급격한 저출산 추세에 따라 3대 도시의 자연증가 수가 매우 가파르게 떨어지고 있음을 알 수 있습니다. 서울의 경우 1980년대말~1990년대 초의 부동산 버블의 정점일 때 14만명이 넘게 증가했으나, 이후에 가파르게 떨어져 2008년에는 6만명에도 미치지 못하고 있습니다. 부산과 대구의 경우에는 1만명에도 못 미치는 수준까지 떨어졌고요.
<도표6>
그러면 인구의 자연증가 말고 국내 지역간 이주에 의해 나타나는 수도권과 대구경북 지역의 인구순유입 추이를 보면 어떨까요. 먼저 <도표7>을 통해 수도권을 보면 1990년 정도까지는 수도권의 모든 지역에서 순유입이 일어나 최대 한 해에만 30~40만명씩 증가하기도 했습니다. 하지만 이후에는 서울의 인구가 경기도로 빠져나가 서울과 경기도가 거울 이미지처럼 다른 방향으로 닮아 있는 것을 확인할 수 있습니다. 또한 2000년대에만 국한해서 보면 월드컵 특수와 부동산 붐으로 경기가 좋았던 2002년 20만명이 순유입됐으나 2009년에는 4.8만명으로 급속히 줄어들었습니다. 90년대 중반까지만 해도 자연증가와 순유입을 합해 매년 30만~40만 가까이 늘어나던 수도권 인구가 이제는 한 해 10만명을 간신히 넘기는 수준에 그치고 있는 것입니다.
<도표7>
(주)통계청 자료로부터 KSERI 작성
하지만 아직도 건설업체들은 지난해 하반기 대규모 분양을 통해 본 것처럼 여전히 “주택 공급 부족”을 외치며 현재 집값 수준에서 이미 수요가 고갈됐는데도 주택을 시장에서 필요로 하는 훨씬 이상으로 쏟아내고 있는 것입니다. 여전히 몇 년 전처럼 자신들이 부동산 광고로 구워삶는 언론의 투기 선동을 통해 얼마든지 분양할 수 있을 것처럼 착각하면서 말입니다.
그러면 대구 경북은 어떨까요? 1990년대 초반까지는 대구와 경북 지역도 거울 이미지처럼 경북에서 대구로 인구가 빠져나갔습니다. 하지만 이후로는 경북뿐만 아니라 대구 지역의 인구도 빠져나가기 시작해 2009년의 경우 1.27만명이 순유출됐습니다. 위의 인구자연증가와 연결해보면 이미 대구의 인구는 매년 줄어들고 있음을 알 수 있을 것입니다. 수도권의 경우 여전히 인구가 늘고 있기는 하지만 증가세가 기하급수적으로 줄어들고 있다는 것을 보셔야 합니다. 그런데 지금 수도권 전역의 뉴타운과 재개발, 재건축 사업의 물량은 2012년부터 본격적으로 공급됩니다. 지금도 미분양이 잔뜩 쌓인 가운데 집값이 맥을 못 추고 있는데, 2~3년 후부터는 어떻게 될까요? 상상에 맡깁니다.
이 같은 미분양 급증이 집값 급락으로 다시 이어질 수 있음은 대구시의 사례가 명확히 보여줍니다. 집값 급락과 거래 위축이 동반되면서 2005년 3000호를 조금 넘던 대구시 미분양 물량은 이후 기하급수적으로 늘어 2006년 8700호로 늘었습니다. 2008년에는 미분양물량이 2만호를 넘어버렸습니다. 그러는 가운데 대구시의 집값은 하락세를 면치 못했습니다.
현재 수도권의 미분양 물량도 시차는 있지만 비슷한 양상을 보이고 있습니다. 경기도 미분양 물량도 2006년 3800호 수준이던 것이 불과 2년 만에 2만호를 넘어버렸습니다. 2006년말 집값 폭등 후 2007년 초부터 거래가 주춤해지면서 미분양 물량이 급증하는 가운데 집값도 서서히 꺾이기 시작한 것입니다.
하지만 지난해 정부의 사력을 다한 경기 부양책과 미분양 물량 해소책으로 이 같은 추세는 일단 멈추는 것처럼 보였습니다. 하지만 건설업체들의 고분양가 밀어내기 분양으로 건설업체들의 허위 신고를 집계해 발표하는 국토부 통계와는 달리 수도권의 미분양 물량은 실제로는 지난해 하반기 이후 올 2월까지만 최소 4만호 이상 늘어난 것으로 추산됩니다. 현재 수도권의 미분양 물량은 지역별 인구와 경제력 등을 감안하더라도 대구시의 2006~2007년 정도 상황에 와 있다고 판단됩니다. 더 이상 현재 집값 수준에서 집을 살 사람들은 고갈된 가운데 주택 공급 과잉이 명확해지면서 주택 가격 급락세가 이어지고 있는 것입니다.
글을 마무리하며: 1년여 전에도 저희 김광수경제연구소포럼 대구지역 모임에서 강연하면서 저는 당시 강연장소 맞은 편에 올라가던 범어로타리의 두산위브 아파트를 보았습니다. 50층이 넘는 아파트 5~6개 동이 한창 공사중이었습니다. 그 아파트 단지는 부동산 붐을 배경으로 대구뿐만 아니라 수도권의 원정 투기 수요까지 가세해 분양은 거의 다 완료됐습니다. 하지만 거의 대다수가 투기 목적으로 분양받았으니 정작 입주 시점에는 빈집 대란이 일어날 것이라고 말한 기억이 있습니다. 그런데 아니나 다를까. 이번에 내려가서 강연 끝나고 나와 보니 아파트에서 불빛이 새나오는 집이 많지 않았습니다. 건너편에 나란히 들어선 롯데캐슬도 마찬가지였고요. 기사로 확인해 보니 입주율이 두 아파트 모두 15% 전후에 지나지 않더군요. 지금 그런 아파트들은 대구뿐만 아니라 수도권 곳곳에서도 생겨나고 있습니다.
모든 사람이 땀흘린만큼 제대로 대접받는 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
