글
이 글은 저희 김광수경제연구소포럼의 <부동산문제>란에 Seattlelite님께서 띄워주신 글입니다. 좋은 글이라고 판단하여 아고라에도 소개합니다.
미국에서도 2009년인 지난 한해는
주택소유자들에게 한가닥 희망의 빛을 주던 그런 한해였습니다.
정부의 적극적인 주택 경기부양책이
작년 봄을 기점으로 효과가 나타나기 시작했기 때문이지요.
물론, 전세계적인 유동성 확대로 인한 자산 거품에 기인한 연유도 큽니다.
미국의 경우, 택스크레딧 8천불 프로그램 덕분에 주택거래량을 늘어나게 했고,
HAMP(주택융자조정프로그램) 덕분에 차압율을 그나마 이 정도에서 막을수 있었습니다.
샌프란시스코의 경우, 2009년 4월 부터 무려 10% 이상 급등하는 현상까지 나타났습니다.
그외 많은 도시들도 그 무렵즈음 바닥을 찍고 약간씩 상승하기 시작했지요.
(한국도 그러했지요?)
아래는 주택가격 피크 이후의 가격 변동폭을 도시별로 나타낸 그림입니다.
확실히 2008년도에 비해 2009년의 하락은 상대적으로 미미합니다.
샌디에고와 샌프란시스코의 경우는 2008년 가격보다 2009년에 더 오른 상태임을 알수 있습니다.
위 그림은 YOY(Year over Year: 년간) 기준으로 작성된 주택가격 변동률입니다.
1년전에 비해 얼마나 변화했는가를 매달 그려 넣은 그래프지요.
2007년 부터 0% 이하, 즉, 년간상승률 기준으로 하락하기 시작해서,
2년동안 지속적으로 떨어지다가, 2009년 초를 기준으로 반등하기 시작합니다.
물론 이 반등은 하락률이 줄어 든다는 것이지, 본격적인 상승을 말하는 것은 아직은 아닙니다.
하지만, 보시다시피 그 오름세의 경사도가 상당합니다.
금방 0%를 뚫고 다시 급상승할 듯한 기세입니다.
이렇게 2009년의 미국 주택시장은 주택소유자들에게 다시금 희망을 주는 그런 시간이었습니다.
반면에 2009년이 최악의 해가 된 주택소유자들도 있습니다.
바로 고가주택 소유자들입니다.
제가 사는 이곳 시애틀도, 부촌 중의 하나인 벨뷰, 클라이드힐 등등 지역의 고가주택들은
2009년도에 반값이상으로 빠지기 시작했습니다.
급락 초기인 2008년에는 하락률이 그렇게 높지 않았지만,
시간이 지나감에 따라 밀리언 이상의 고가주택들의 하락폭이 커지기 시작했습니다.
뉴욕의 맨하탄도 그러했습니다.
2008년에도 그다지 흔들리지 않았던 맨하탄의 고가아파트들도 2009년이 되자
추풍낙엽처럼 하락을 면치 못했습니다.
통계의 평균값을 주도하는 중소규모의 주택들이 2009년도에 그다지 하락하지 않은 것에 비하면
뒤늦은 고가주택의 하락은 불경기의 여파가 고소득층에게도 미치고 있음을 알수 있습니다.
이제 대망의 2010년이 되었고 꽁꽁얼어 붙었던 부동산 시장이 다시 큰 기지개를 펼것이라
기대하는 사람들이 많아 졌습니다.
그런데.. 과연 그게 그렇게 될까요..?
다들 생각하시다 시피, 금년 2010년의 최고의 화두는 바로 '출구전략' 입니다.
미국도 30년 고정모기지 금리는 작년을 기점으로 바닥을 쳤다고 보아야 합니다.
(참고: 버냉키의 개인적 선택으로 본 미국의 내년 이자율 전망 http://blog.daum.net/seattleite/109)
ARM(변동모기지)도 이자율이 오르는 것만 남았다고 보면 쉽습니다.
8천불 택스크레딧도 금년 4월말이 종료합니다.
더 이상의 연장은 없을 것이라고 합니다.
HAMP(융자조정)도 앞으로 꺼려질거라고 합니다.
게다가 금리인상과 더불어 주택관련 이자율은 분명히 다 오르게 됩니다.
주택붐이 한창이던 2004년에 싼 가격에 ARM을 가진 사람들은,
만약 그들이 5/1 ARM을 했다면, 2009년가 이자율이 리셋되는 시점입니다.
2009년도는 역대 최저의 금리시대였으니 리셋해도 오히려 모기지가 줄어듭니다.
그런데, 5년후부터 리셋은 매년합니다.
5/1 의 뒷자리 1의 의미가 바로 1년마다 리셋한다는 의미입니다.
2010년 부터 이자율이 오르기 시작하면,
이들의 모기지 페이먼트는 급상승하기 시작합니다.
지금부터 모기지 페이먼트와의 전쟁이 본격적으로 시작될 것입니다.
게다가, 과거 붐때는 Interest nullly (이자만 내는) ARM도 많이 했습니다.
아니.. 제가 아는 대부분의 사람들이 바로 이자온리 변동금리 모기지 입니다.
이 분들은 올해부터 정말 고생하게 됩니다.
자영업자들은 평균 수입이 2년전에 비해 반이상 줄어들었다고 합니다.
그런데 원금까지 포함된 모기지를 감당할수 있을까요?
월급생활자들 또한 실업률이 10%가 넘는 상황에서 언제 짤릴지 간당간당 할겁니다.
덧붙여서, 붐의 막바지에 사람들을 주택구매로 내몰던 Option ARM 이란 놈이 있습니다.
이자온리 보다 더 작은 페이먼트를 매달하면서, 그 차이만큼 원금이 불어나는 론이지요.
얼마나 심각한 결과를 초래할지 상상이 가실 겁니다.
2009년도에도 차압주택수는 2008년에 비해 지속적으로 증가했습니다.
위 그림은 연체율과 포클로저(차압)를 나타낸 것입니다.
프라임론이든 서브프라임이든 모두 론이 다 연체와 차압이 급증가하고 있습니다.
최근 MBA의 보고서에 의하면 2011년에 차압 데이타가 피크를 이룰 것이라고 합니다.
이러한 여러 정황으로 볼때, 2010년의 미국 주택시장은 쉽지만은 않을 것으로 생각됩니다.
경우에 따라서는 심각한 더블딥을 만들어 낼수 있는 상황입니다.
좀더 현명한 선택이 필요한 2010년이 될것 같습니다.
시애틀에서...
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