글
모두 알다시피 현 정권은 정권 출범 이후 부동산 버블을 떠받치는 데 ‘올인’했다. 현 정권은 각종 주택 및 부동산 관련 공약을 통해 사실상 ‘집값을 올려주겠다’며 집권한 정권이었다. 그래서 현 정권의 핵심 집권 기반은 불과 5% 도 안 되는 다주택 투기자 등 부동산 부자 그룹이었다. 따라서 현 정부에게 부동산 버블 붕괴는 경제적인 의미에서뿐만 아니라 정치적으로도 도저히 용납할 수 없는 것이었다. 정권 출범 초기에 이미 현 정권의 도덕성과 실력이 바닥을 훤히 드러낸 마당에 집값마저 폭락하면 마지막 남은 지지층까지 이탈하기 때문이다. 따라서 현 정권에게 부동산 거품 부양은 모든 정책과 국정 운영의 이면에 숨은 최우선 국정과제였다. 전 세계가 부동산 거품 붕괴로 대공황 이후 최대의 경제위기를 겪고 있는 와중에도 절대 한국의 부동산 거품은 꺼지면 안 된다는 식이었다.
현 정부는 경제위기 극복과 경기 부양이라는 명목을 갖다 붙이며 노골적인 부동산 부양 총력전을 전개했다. 기준 금리 인하와 주택 대출 만기 연장, 각종 부동산 세금 감면, 대규모 건설토목 사업 발주 등이 대표적인 사례들이다. 부동산 거품을 떠받치기 위해서라면 투기 조장책도 가리지 않았다. 강남 재건축 규제 완화를 통해 재건축을 투기의 핵심 대상으로 밀겠다는 것을 사실상 선언하고, 인천 청라 분양 사례에서 보는 것처럼 전매제한기간 완화와 양도세 감면 등을 통해 단기 차익을 노린 투기성 수요를 끌어들인 것이 대표적이다. 경제 위기를 핑계로 도저히 정상적 정부라면 해서는 안 되는 정책을 버젓이 감행한 것이다. 현 정부가 부동산 버블을 떠받치기 위해 직간접적으로 투입했거나 향후 투입하기로 한 돈이 어림잡아 300조~400조원에 이를 정도였다. 사실상 정부가 가장 강력한 부동산 투기조장세력이자, 최대의 이해관계자가 돼버린 것이다. 이렇게 현 정부의 무지막지한 부동산 부양책과 투기 조장책에 힘입어 부동산 가격은 서울 강남 3구의 재건축 등을 중심으로 반등했다.
하지만 구조적 측면에서 부동산 버블 붕괴는 단지 지연됐을 뿐이며, 물밑에서 버블 붕괴의 압력은 시간이 갈수록 더욱 커지고 있다. 구체적으로 보자.
우선, 정부는 부동산 폭락을 막는다는 핑계로 부동산 대출 규제를 풀어서 거품을 더 키워버렸다. 가뜩이나 둑이 넘쳐흐를 지경인데 둑 위에 고이는 물의 양을 늘려버린 것이다. 나중에 집값 거품이 빠진 뒤 다시 회복할 때 마중물로 쓰일 수 있었던 수요를 집값 거품 붕괴의 에너지를 더하는 방향으로 써버린 것이다. 가뜩이나 2000년대 부동산 투기 과정에서 미래의 주택 수요를 당겨 집값을 부풀렸는데, 조금 남아있던 주택수요마저 투기바람을 다시 불러일으켜 앞당겨 끌어다 써버린 것이다.
공급 측면에서도 버블 붕괴 압력은 더욱 커지고 있다. 정부의 1990년대 일본식 토건 부양책 때문에 건설업체들의 아파트 공급이 지속돼 수요 대비 과도한 공급 과잉이 일어날 가능성이 높아지고 있다. 분양 취소나 정부의 미분양 매입 등으로 줄어드는 것처럼 보이지만 현재의 미분양 물량은 결코 단기간에 해소될 수 없다. 오히려 수도권의 공급 과잉은 2009년 말부터 본격화돼 미분양 사태를 장기화하게 될 것이다. 그런 과정에서 수도권 주택시장은 2015년경이면 약 36만호 이상의 아파트 과잉 공급 상태로 치달을 가능성이 높다. 또한 미분양 물량의 만성적인 적체와 이로 인한 건설업체의 자금난으로 향후 2~3년 안에 건설업체들의 도산행렬이 이어질 가능성이 높다. 건설업체의 도산은 금융기관 부실 채권 증가로 이어져 향후 한국경제에 만성적인 위기를 초래할 가능성도 높다.
이렇게 말하면 기존 언론의 ‘공급 부족’ 타령에 젖어 있는 이들은 어리둥절할 것이다. 하지만 조금만 생각해보면 이상하게 느껴질 것이다. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 잔뜩 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데, 왜 2009년 하반기에 수도권 입주물량이 수년 내 최고 수준이며, 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지 말이다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양되는 20만호가 과연 제대로 소화될 수 있을까.
왜곡된 ‘공급 부족론’의 결정판은 ‘공급이 줄어 전세값이 급등한다’는 보도일 것이다. 물론 이명박 대통령이 서울시장 시절 벌려놓은 뉴타운 개발 계획이 동시에 추진되면서 전월세 물량이 줄어 전세값이 뛰는 측면이 없지 않다. 하지만 그것은 국지적 영향을 줄 뿐이며 가격대로는 8000만원 이하 소형 전월세에 영향을 줄 뿐이다. 그런데 필자가 서울 25개구 전체의 매매가 및 전세가 추이를 비교해보니 올해 들어 전세가는 국지적 수급에 상관 없이 매매가에 연동하는 모습을 보였다. 적 국지적 수급 요인이 현재 전세가 상승에 별 영향을 주고 있지 않다는 것이다. 더구나 전세가는 중형, 대형, 소형 순으로 상승하고 있었다. 만약 뉴타운 및 재개발 재건축 지역의 멸실주택 및 이주수요 증가에 따른 것이라면 소형이 더 뛰었어야 한다. 현재 전세값 상승은 많은 이들이 집을 사지 않고 전세 수요로 전환하고 있는 영향이 크다.
사실 지금의 전세가 상승은 집값이 뛴다고 하니 조금 더 버틸 여력이 생긴 집 주인들이 은행 빚 부담을 줄이기 위해 전세가를 올려부르고 이것이 언론의 선동보도와 맞물려 전세가 상승으로 이어지고 있는 것일 뿐이다. 물론 지난해 하반기 전세가가 가파르게 하락한 데 따른 기술적 반등의 측면도 있다. 이에 더해 일반 가계가 높은 집값을 감당하기 어렵거나 추가 집값 상승이 어렵다고 판단해 아파트 매매보다는 전세 수요로 돌아선 데 따른 영향도 부인할 수 있다. 이는 미국에서도 부동산 버블 붕괴 직전에 나타난 현상으로 오히려 부동산 버블 붕괴의 전조 가운데 하나라고 할 수 있다.
부동산 시장을 둘러싼 경제 환경 또한 마찬가지다. 정부가 부동산 부양책에 자원을 낭비하는 바람에 한국경제의 성장잠재력은 한 단계 더 낮아질 가능성이 높다. 이미 각종 정부 및 민간 연구기관들이 한국경제의 잠재성장률이 3%대로 떨어질 것을 경고하고 있다. 부동산 거품을 억지로 지탱하는 바람에 제대로 된 일자리는 줄어들고 ‘알바’일자리만 양산되고 있어 가계의 평균적인 소득 기반은 갈수록 악화되고 있다. 뒷일은 전혀 고려하지 않는 현 정부의 무모한 감세정책 및 재정 남용으로 재정 고갈 속도는 가속화되고 있다.
또 인구 감소 속도는 매년 더 빨라지고 있고, 수도권 인구 유입도 점점 한계에 이르고 있다. 부동산 투기선동가들과 엉터리 언론 보도와는 다르게 수도권의 실수요 기반이 양적, 질적 측면에서 빠른 속도로 약화하고 있는 것이다. 이런 상황에서 정부는 정책수단을 일찌감치 소진해버려 부동산 버블이 다시 붕괴하기 시작하면 제대로 손쓸 여력이 얼마 남아있지 않은 상황이 돼버렸다.
이밖에도 더 이상 떨어질 바닥이 없는 금리는 이제 올라갈 일만 남았다. 물론 부동산 부양에 사활을 건 현 정권은 다른 나라에 앞서 선제적으로 기준 금리를 인상하기를 강력히 반대할 것이다. 하지만 이미 이성태 한은 총재는 연말까지 기준금리를 인상할 가능성을 강력히 시사하고 있다. 더구나 시중금리는 기준금리와는 달리 이미 오르는 추세를 보이고 있다. 2008년 하반기에 기준금리 인상과 무관하게 시중금리가 올랐던 것처럼 말이다. 이미 국공채 금리에 이어 은행채와 CD(양도성예금증서) 금리, 회사채 금리 등이 일제히 바닥을 친 뒤 오름세를 보이고 있다. 또 가계 부채의 거치기간과 일시상환 만기를 연장한 덕에 당장 부동산 투매는 막았지만, 가계들의 원리금 부담은 더 커지게 됐다. 더구나 시중은행들이 급감한 순이자마진 수익을 만회하기 위해 가산금리를 올리는 바람에 신규 주택 대출자와 대환대출자들의 이자 부담은 향후 금리가 오르면 매우 커질 가능성이 높다.
이런 가운데 정부의 수도권 DTI 규제 도입은 기존 주택시장의 부동산 투기를 옥죄는 결과를 갖고 오게 된다. 이미 올 초 이후 주택담보대출 급증에서 드러났듯이 올해의 주택가격 반등은 가계들이 소득이 늘어서가 아니라 투기적 욕심에 빚을 잔뜩 내 질러댄 결과일 뿐이다. 이런 가운데 소득 대비 총상환액 비율로 주택대출 총액을 규제하는 DTI 규제 도입은 LTV 규제와는 달리 상당히 큰 효과를 발휘할 수밖에 없다. 물론 정부는 올해 9월부터 쏟아지는 대규모 분양 물량 판촉을 위해 신규 분양의 집단 대출은 가능토록 했다. 물론 이로 인해 마지막 남은 투기 가수요를 신규 분양 시장으로 몰아주는 효과는 있을 것이다. 하지만 아무리 그렇게 해도 올 하반기에만 20만호에 이르는 분양 물량을 모두 소화해줄 수요는 없다. 결국 연말까지 대규모 미분양이 날 가능성이 높다. 더구나 강남 재건축을 비롯해 기존 집값 거품은 빠지게 될 것이다. 결국 기존 집값이 가라앉으면 신규 분양시장도 좀더 길게 보면 가라앉을 수밖에 없다.
이뿐이 아니다. 여기에서 일일이 다 거론하기 힘들 정도로 부동산 버블 붕괴의 압력은 수면 아래에서 더욱 점증하고 있다. 사실은 필자가 지난해부터 줄곧 경고했던 내용이 대부분이다. 그동안 정부의 막대한 부동산 부양책과 투기 조장책들 때문에 필자가 경고했던 문제점들은 단기적으로는 해소되는 듯한 현상을 보였지만 그것은 단기적으로만 가능할 뿐이다. 어떻게 보면 지난해말 경기가 단기간에 급락하면서 오히려 정부가 도저히 정상적 정부라면 시행할 수 없는 각종 무리한 부양책을 썼기에 역설적으로 부동산 거품 붕괴는 지연됐다. 하지만 이제 당시와 같은 풍전등화의 위기감은 사라지고 있기에 이제 시간이 가면 갈수록 필자가 경고했던 부동산 버블 붕괴의 구조적 압력은 다시 더욱 강해질 것으로 보인다. 이미 한국경제 곳곳에서 점점 뚜렷하고 강력한 신호가 나타나고 있다. 그러니 투기적 탐욕이 가득한 가계가 아니라 정말 내 집 한 칸 마련하는 게 목표인 일반 가계들은 신중하시기를 다시 한 번 당부한다.
제가 '부동산 대폭락 시대가 온다'에 이어 1년 만에 새로 쓴 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'이 얼마전 출간됐습니다. 부동산 광고에 목을 맨 기득권 언론들이 전하지 않는 진실을 담으려 밤을 지새워 가며 노력했습니다. 저는 아마 한동안 한국 부동산 시장의 양치기 소년 취급을 받을지도 모릅니다. 하지만 그럼에도 불구하고 저는 계속 경고할 수밖에 없습니다. 지금의 부동산 가격 반등이 지속가능하지 않으며 오히려 오래지 않아 길고 긴 내리막길을 다시 걷게 될 가능성이 높기 때문입니다. 돈 많은 투기꾼들은 걱정하지 않습니다. 그들은 자기 책임하에 투자든 투기든 하면 됩니다. 나중에 집값 떨어질 때 무주택 서민들의 세금까지 포함된 돈으로 자신들의 집값을 부양해달라고 정부에 댕댕거리지만 않는다면 말입니다. 다만 저는 가족들이 오순도순 살아갈 집 한 채 마련하는 것이 목표인 일반 서민가계가 현재 부동산 시장의 위험 구조를 모르고 언론의 선동보도와 부동산 투기 선동가들의 요설에 휩쓸려 자칫 그릇된 판단을 하게 될까 걱정할 뿐입니다. 신중하시기를 당부드립니다.
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
