글
시장경제에서 가격이 오르는 현상은 크게 두 가지로 설명할 수 있습니다. 우선 흔히 잘 알고 있듯이 주택 수급에 따라 공급 대비 수요가 부족할 때 가격이 올라갑니다. 이때 가격이 올라가면 공급은 상대적으로 늘어나고 수요는 줄어드는 현상이 나타납니다. 예를 들어, 렉서스 자동차 공급 대비 수요가 늘면 렉서스 자동차 가격은 올라갈 것입니다. 하지만 렉서스 자동차가 아무리 좋다 한들 5000만원 하던 것이 1억원까지 오르면 수요는 줄게 돼 있습니다. 따라서 다시 가격은 수요와 공급이 일치하는 지점에서 균형가격을 이루게 됩니다. 이것은 경제학 원론에 나오는 내용입니다. 지금 상황은 주택 가격이 한국의 일반적 가계 수준에서 도저히 감당할 수 없는 수준까지 올라가 있습니다. 따라서 수급 측면에서 본다면 현재 가격 수준에서는 살 사람은 거의 다 샀다는 것을 의미합니다. 물론 아직도 마지막 남아 있는 사람들이 주택을 사고 있지만, 자기 소득으로 안 되니 금융권에서 돈을 왕창 빌려서 집을 사고 있는 것입니다. 그런데도 거래량이 부동산 폭등기의 3분의 1수준에 불과합니다. 사실 그 거래량도 저희 연구소가 전국 각지 상황을 조사해본 바에 따르면 신규 입주 물량이 상당 부분을 차지해 기존 주택 거래는 2005~2006년에 비해 턱없이 부족합니다.
시장경제에서 가격이 오르는 현상은 투기(또는 투자)적 거래 때문에 나타납니다. 이 경우에는 가격은 투자수익률에 따라 오르내립니다. 투자수익률 관점에서 보면 수급 상황과 상관 없이 가격이 오르기도 합니다. 이른바 투기적 시장이 되는 것입니다. 2000년대 부동산 버블기의 집값이 바로 수급보다는 이 같은 투자수익률 관점에서 가수요가 생겨나 투기적 거래에 의해 가격이 상승한 것입니다. 이 상황에서는 가격이 오르면 수요가 줄어드는 것이 아니라 가격이 오르면 가격이 추가로 더 오를 것으로 생각해 오히려 투기적 가수요가 더 늘어나게 됩니다. 올해 들어서 벌어지는 상황도 정부가 재건축 단지들을 투기 대상으로 공공연히 밀고, 대출 규제 완화로 금융권에서 투기 판돈을 대도록 했기에 단기 저점에서 차익을 노리고 들어온 수요가 대부분이라고 할 수 있습니다. 물론 개중에는 실수요적인 성격도 적지 않겠지만, 큰 틀에서 보면 마지막 남은 투기적 가수요를 끌어당겨 쓰고 있는 것입니다. 지금 이런 후자의 현상을 두고 많은 분들이 전자의 가격 현상인 것처럼 착시 현상을 일으키고 있습니다. 물론 그럴만한 이유가 있습니다. 언론의 선동보도 때문입니다.
그런데 지금 가격이 오르는 현상을 설명하는 과정에서 대부분 언론들은 앞서의 주택수급 상황만을 가지고 이야기 합니다. 그리고 많은 분들이 그런 언론의 엉터리 주장에 넘어가서 공급이 부족해서 그렇다는 식으로 주장하고 있습니다. 사실 그것은 주택 건설업체들이나 지금 자금난에 시달리는 건설업체들을 먹여 살리기 위해 각종 명분으로 공공주택사업을 비롯해 공공토건사업을 벌이는 정부가 원하는 방향이기도 합니다. 하지만 전혀 그런 이해관계가 없는 분들조차 두 가지 가격현상에 대해 혼동하고, 단순히 주택수급 상황을 가지고 이해를 하고 있습니다. 주택 수급으로 집값 현상을 설명하는 것은 장기적이고, 총량적 관점에서는 틀린 이야기는 아니지만, 가격 결정 메커니즘을 매우 일면적으로 이해하고 있는 것입니다.
제가 2010년대 주택공급이 과잉상태가 되고 장기 침체를 겪게 될 것으로 여러 차례 설명했지만, 가장 기본적으로는 시장메커니즘에 따라 현재 떨어져야 하는 집값을 정부가 억지로 교란하고 있기 때문입니다. 그래서 현재 가격에서 형성된 수요에 비해 필요 이상의 공급이 이뤄지기 때문에 결국 만성적인 주택공급 과잉으로 가게 된다는 것입니다. 이런 멍청한 짓을 과거 1990년대 일본이 했습니다. 우리도 똑 같이 그러한 길을 가야 합니까?
사실 이미 공급 과잉 현상은 지방과 대전 충남 등 중부권을 지나 인천과 경기도 남부축 등 수도권 외곽지역까지 올라와 있습니다. 아마도 2~3년 안에 수도권의 중심부까지 공급 과잉 현상이 진행될 것입니다. 현 정부의 주택 정책 방향이나 건설사와 언론의 착각 때문에라도 그렇게 갈 공산이 높아 보입니다. 그렇다고 해서 현재의 부동산 시장을 무조건 매매용 주택을 많이 지으면 된다라는 식으로 접근하는 것은 큰 문제입니다. 주택 공급은 선진국 수준에 이를 때까지 향후 어느 정도까지는 계속돼야 하지만, 중요한 것은 주택 공급의 방식과 시기, 주택공급의 유형입니다. 여기에 대해서는 다른 글에서 설명하고 여기에서는 생략하겠습니다.
주택 가격의 상승 하강 패턴을 보더라도 집값이 단순히 주택 수급에 따라서만 움직이는 것이 아님을 쉽게 알 수 있습니다. 주택 가격은 10~20년 정도의 사이클을 두고 파동을 그립니다. 거의 대부분 국가들이 그렇습니다. 주택보급률 수준과 상관 없이 집값이 올랐다 내렸다 하는 것입니다. 단순히 주택보급률이나 주택공급의 정도만으로 따지면 이 같은 현상을 설명할 수 없습니다. 주택보급률 수치만 중요하다면 왜 지금보다 주택보급률이 훨씬 낮았던 1991~1998년까지 실질 집값이 지속적으로 떨어지거나 주택보급률이 이미 110%를 넘어선 미국이나 일본 같은 선진국에서 주택 버블이 일어나는지를 설명할 수 업습니다. 그런데도 우리 포럼에서도 분양주택(=매매용 주택) 공급만 많이 하면 집값이 떨어지게 돼 있으니 무조건 많이 지으면 된다는 주장이 나오고 있습니다.또 미래로 같은 분은 아직 주택 공급이 모자라니 집값은 계속 오른다는 주장을 내놓기도 합니다. 물론 주택을 왕창 공급하면 집값은 언젠가는 떨어질 것입니다. 하지만 그렇게 하면 얼마나 많은 사회경제적 자원을 낭비하게 되는 것입니까?
바람직한 경제정책은 1)지속가능한 경제 구조를 만드는데 기여해야 하고, 2)문제가 발생하지 않도록 사전에 선제적 대응을 해야 하며, 3)기왕에 문제가 발생했다면 최소의 비용으로 가장 효과적으로 문제를 해결해야 합니다. 한국의 부동산 정책은 1~3번 모두의 관점에서 좌우 정권을 가리지 않고 실패의 연속이라는 점은 길게 이야기할 필요가 없을 것입니다. 이런 상황에서도 우리 연구소는 국민경제 전체의 관점에서 최소의 비용으로 바람직한 정책 목표를 가장 효과적으로 달성하기 위한 주택정책 방향을 계속 제시하고 있습니다. 또한 지속가능한 경제 구조를 만들어가야 한다는 관점에서 현재의 과도한 부동산 거품을 빼나가야 한다고 주장하는 것입니다. 어쨌든 그런 관점에서 보면 현 정부의 엇박자 정책으로, 또는
지금도 전국 각지에서 각종 혁신도시네, 기업도시네, 산업단지네, 경제특별구역이네 각 지자체들이 새로운 도시를 추진하지만 결국 맨 먼저 하는 것은 거의 환상에 가까운 계획인구를 잡아놓고 거기에 맞춰 주택단지부터 만들고 있습니다. 그런데 실제 계획했던 그런 특화 발전전략들은 전혀 구체화되거나 현실화되지 않는 상태에서 주택사업만 벌이는 꼴입니다. 주객이 전도되는 것이지요. 그렇게 해서 지금 각 지방에서는 그렇게 새로 만든 주거단지들을 중심으로 대규모 미분양, 미입주 물량들이 넘쳐나고 있습니다. 지금 각 지방에 계신분들은 인근에서 그런 사례 한두 가지쯤은 모두 아시고 있을 것입니다. 그렇게 하면 물론 주택 공급이 넘쳐나는 시점에서 가격은 시름시름 떨어질 것입니다.
하지만 굳이 그렇게 무식한 방법으로 집값이 떨어지게 해야 합니까? 중앙정부나 지자체가 아파트 단지 짓는데 그 막대한 돈을 쏟아 붓는 대신 그것을 정말 지방 중소기업과 벤처를 활성화하고 정말 일자리를 창출하는 데 제대로 쓰고 취약계층을 돕는데 제대로 쓴다면 그 효과가 얼마나 크겠습니까? 오히려 그렇게 아파트를 지어대면서 투기판을 만들기 때문에 투기가 준동하고, 많은 가계들이 빚을 쳐 바르고 있어서 내수침체에 빠지고 일자리가 줄고 우리 젊은이들이 결혼도 못하고 아이들을 못 낳고 있는 것입니다. 그런 막대한 기회비용을 치르고 단기적으로는 집값 거품을 떠받치면서 장기적으로는 주택시장의 장기침체로 한국경제를 몰고 가야 합니까? 저는 저렴한 가격에 쾌적한 주거를 누릴 수 있게 하는 것을 목표로 하지, 집값이 떨어지기를 바란다고 일본의 경우처럼 10여년 동안 주택시장이 장기침체에 빠지기를 원하지는 않습니다. 제가 한국 주택시장이 일본의 전철을 밟고 있다고 경고하는 것도 그 같은 전철을 피하면서도 지금의 집값 거품을 빼는 길을 찾자는 뜻으로 이야기하는 것입니다.
지금 상반기에 집값이 오르는 것도 집이 부족해서 오른다고 언론에서 선동하며 합리화하는데, 단기적으로 그런 영향이 전혀 없지 않을 것입니다. 하지만 제일 큰 변수는 결국 주택담보대출 증가와 저금리, 정부의 재정지출 확대에 의한 유동성 증가라고 봐야 합니다. 이미 현재 집값은 국민 소득수준에 비해 너무나 높기 때문에 세계 다른 나라들처럼 자산시장의 가격메커니즘에 자연스럽게 맡겨놓으면 집값은 떨어지게 돼 있습니다. 그런데 정부가 재건축단지를 중심으로 투기를 조장하고 있으니 이제는 집값이 호가 위주이기는 하나 반등하고 있는 것입니다. 이렇게 강부자들을 위해 집값 거품을 떠받치면서 한편에서는 그린벨트를 풀어 보금자리 주택을 왕창 짓겠다고 하니 웃기는 노릇이지요. 정치적으로는 ‘강부자’들과 무주택 서민이라는 두 마리 토끼를 동시에 잡겠다는 시도이고, 현실적으로는 자금난에 시달리는 건설업체들에게 유동성을 계속 지원하는 명분일뿐입니다. 차라리 지금 건설업체들에게 막대한 토건부양책과 미분양 물량 매입 등을 통해 지원하지 않았다면 이미 건설업체들이 분양가를 내리고, 이것이 가격 하락을 이끌어 집값은 떨어졌을 것입니다. 이렇게 정말 집값을 내리는 방법은 쓰지 않으면서 최소한의 도시계획적 고려도 없이 그린벨트를 풀고, 그렇지 않아도 과밀한 서울 및 수도권의 규모의 불경제 효과를 크게 높이는 방향으로 나아가고 있으니 비판하지 않을 수 없지요.
그리고 집값을 현 상황에서 떨어뜨리고자 한다면 가장 좋은 방법은 유동성을 제어하고 집값이 과거처럼 오르기 어렵다는 것을 사람들이 제대로 인식하게 하는 것입니다. 그렇게만 하면 투기적 가수요가 가라앉고 집값은 떨어지게 될 것입니다. 지금 주변을 둘러보십시오. 정말 지금의 집값이 자기 소득 수준에 맞아서 빚을 거의 내지 않고 살 수 있는 사람들이 얼마나 되는지를. 대부분 집값이 더 오를까 봐 공포심에서, 또는 집값이 더 올라 차익을 남길 수 있다는 탐욕에서 사는 것이지 얼마나 진정한 의미의 실수요자들이 많습니까? 따라서 현재 가격 현상을 볼 때 집값을 떨어뜨리는 최선의 방법은 주택 가격이 떨어질 것이다라는 기대를 형성하게 하는 것입니다.
어쨌거나 저는 현 추세대로라면 2010년대에는 수도권 주택시장에서도 만성적인 공급 과잉 상태에 들어갈 것이라고 봅니다. 이렇게 보는 것은 이미 여러 차례 제 글을 통해 밝혔으니 구체적 설명은 생략하겠습니다. 다만, 현재는 그런 방향으로 진행되고 있는데도 다주택 투기자들이 수백만 채의 주택을 움켜쥐고 있기 때문에 그 영향이 느껴지지 않습니다. 더구나 올 상반기처럼 언론에서 집값이 오른다, 오른다 하니 빚에 쪼들리던 다주택 투기자들도 매물을 철회하고 있어서 단기적으로 주택시장에서 수급이 역전되는 것처럼 느껴질 것입니다. 이는 전세시장에도 당연히 영향을 미치고요. 하지만 부동산 거품이 본격적으로 붕괴하고 지금 예정된 수도권 주택 물량의 상당부분이 입주물량으로 쏟아지는 2~3년 후부터는 엄청난 공급 과잉 상태가 될 것임을 대부분 사람들이 실감하게 될 것입니다.
지금 다주택 투기자들도 중장기적으로는 집값이 빠질 가능성이 높다는 것을 인지하고 있다고 봅니다. 특히 고소득층이고 정보력이 뛰어난 가계일수록 더더욱 그렇습니다. 제가 만나보는 고소득층들 가운데는 이미 그런 트렌드를 읽고 있는 사람들이 많습니다. 그뿐만 아니라 그들에게 자산관리 자문을 해주는 사람들 스스로가 이제는 ‘부동산은 한 물 같다’고 거의 한결같이 이야기합니다.
그럼에도 불구하고 다주택 투기자들 가운데 상당수는 집값 하락이 본격화되기 전에 자기가 털고 나올 수 있을 것으로 믿는다는 것입니다. 물론 일부는 가능하겠지요. 그리고 어떻게 보면 현재 국면은 ‘강부자 정권’인 현 정부가 자신들의 정치적 기반인 다주택 투기자들이 빠져 나올 수 있는 기회를 주는 ‘마지막 폭탄 돌리기’ 국면이라고 할 수도 있습니다. 하지만 상당수 사람들은 이런 상황에서도 미련을 가지고, 여전히 빚을 잔뜩 인 채 여러 채를 소유하거나 새로 주택시장에 진입합니다. 하지만 그들 대부분은 부동산 거품이 본격적으로 붕괴할 때가 되면 결국 ‘부동산 덫’에 물리고 제때 빠져 나오지 못할 것입니다. 과거 일본이나 현재의 미국에서처럼 말입니다.
이처럼 전적으로 주택공급 부족 때문에 지금의 집값이 뛰거나 전세가가 뛰는 것으로 설명하는 것은 지금의 투기적 상황을 합리화해주는 측면이 훨씬 강합니다. 그러니 그런 언론의 선동보도에 너무 휘둘리지 마시기 바랍니다. 그런데 솔직히 참 해야 할 일이 너무 많네요. 매번 레파토리를 바꿔가며 엉터리 보도들이 너무나 많이 쏟아지니 제가 일일이 모두 반박할 수도 없으니 말입니다. 올 봄에 ‘부동자금 800조원’으로 얼마나 난리쳤습니까? 그랬던 언론이 이제는 왜 그 문제를 언급하지 않는 것일까요? 이후 제가 주장했듯이 가계 대출 때문에 부동산이 뛰는 것이라는 것을 대충 알게 됐기 때문 아닐까요? 그러더니 이제는 또 ‘강남 사람들은 빚 없이 집 산다’라는 엉터리 보도가 나왔습니다. 그 또한 정부가 강남 3구의 대출규제를 풀지 않아서 그렇게 보일 뿐 결국 재건축 투자자의 대부분이 큰 빚을 진다는 것은 이미 드러났습니다. 이뿐만 아니라 1인가구 문제, 수도권 인구 유입 문제, 최근의 주택 공급 부족 논란 등 엉터리 보도와 주장은 끝이 없습니다.
그런 주장에 일말의 근거가 없다는 것이 아닙니다. 다 그런 주장을 하게 되는 근거들이 약간씩은 있습니다. 하지만 그런 근거들이 지나치게 과장되고 그것이 주택 구매 선동으로 이어지기 때문에 문제입니다. 제가 그런 부분들에 대해 반박 위주로 글을 쓰다 보니 그런 부분은 마치 전혀 무시하거나 간과하고 있는 것처럼 비칠지 모르겠습니다만, 그렇지 않다고 자신합니다. 제가 말씀드리는 것은 그런 부분을 냉정하게 있는 현실 그대로, 그리고 논리적인 틀 안에서 보고 설명하려는 것뿐입니다.
그러나 저러나 참 어렵네요. 주택문제와 관련된 엉터리 주장은 수백, 수천군데서 쏟아지고 그런 주장들에 대해 객관적이고 독립적인 시각에서 제대로 설명하는 기관은 얼마 되지를 않으니 말입니다. 한국경제에서 건설업 비중이 크고, 그들의 정치적 사회적 영향력이 크다 보니 어쩔 수 없는 현실이니 생각하지만 안타까울 때가 한두 번이 아닙니다. 결국 부동산 거품이 꺼지고 제대로 된 새로운 정치세력이 집권할 때에만 그 같은 엉터리 주장 또한 일정하게 사라지겠지요. 여러모로 어렵지만 저는 그러한 시기가 올 때까지 좌고우면하지 않고 계속 일로매진할 생각입니다. 우리 자식들이 부동산 거품으로 고통받지 않도록, 그리고 제대로 된 민주주의 시장경제의 틀안에서 자신들의 재능과 역량을 마음껏 발휘할 수 있도록 하기 위해 많은 분들이 함께 노력할 것이라고 믿기 때문입니다.
정부와 언론이 왜곡하는 경제 정보를 꿰뚫어보고 건전한 민주주의 시장경제 건설을 위한 좀더 의미 있는 토론과 참여를 원하시는 분들은 김광수경제연구소포럼(http://cafe.daum.net/kseriforum)을 방문해주십시오.
제가 조만간 <위험한 경제학: 부동산의 비밀편>을 출간합니다. 최근 부동산시장 상황을 이해하는데 많은 참고가 될 것입니다. 그리고 혹시 트위터를 하시는 분들께서는 아래 링크를 타고 제 트위터를 follow해주시면 감사하겠습니다. 제가 우리 연구소 포럼이나 블로그, 아고라에 쓰는 모든 글들을 아래 트위터에서 함께 소개하겠습니다.
