글
*이 글은 선대인경제연구소가 새해 이벤트 기간(1월 5~26일)에 보고서 구독회원으로 가입하는 분들에게 제공하는 혜택 가운데 하나인 <2016년 부동산시장전망보고서> 일부를 요약 발췌한 내용입니다.
▷ 2014년 하반기부터 수도권과 대구경북, 광주, 제주 등을 중심으로 지방의 주택가격이 상승한 가장 핵심적인 배경에는 사상 최대의 가계부채, 그 가운데서도 주택담보대출 증가가 있음. 한국경제의 뇌관이라고 할 수 있는 가계부채는 한국은행 가계신용 기준으로 2000년 1분기 222.2조원에서 2015년 3분기 현재 1166조원을 돌파했음. 2014년 3분기에 비해 1년 만에 109.6조원 늘어난 것으로 2014년 증가액인 66.2조원이나 관련 통계 집계 이후 최대 증가폭인 2011년의 73.0조원과 비교해도 훨씬 증가폭이 큼. 올해 들어서는 3분기까지 80.8조원이 늘었는데, 2015년 4분기에도 같은 속도로 늘어난다고 보면 2015년 연간으로는 약 107.7조원 늘어나게 됨. 연도별로 가계신용 증가액 추이를 나타내면 <그림1>과 같음. 2014년 8월 주택대출규제 완화와 사상 최저 금리에 따른 2015년의 가계부채 증가율이 얼마나 과도한 것인지 알 수 있음.
<그림1>
주) 한국은행 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성.
▷ 그런데 주목할 점은 이렇게 급증한 가계부채의 80~90%가 주택담보대출(이하 주담대)이라는 사실임. 이렇게 주담대가 폭증하고 있는 이유는 과거에 비해 가계 소득이 부족한 가운데 정부가 ‘금리 바겐세일’ 기간이라는 가계의 착시를 불러일으켜 무리한 주택 매입을 부추겼기 때문. 해당 연도별로 거래량이 많으면서 시기가 비슷한 2006년 9~12월과 2014년 8~11월, 2015년 8~10월을 아래 <그림2>를 참고로 비교해보면 2006년에 비해 2014년과 2015년의 주택거래량은 더 적은 반면 예금은행 주담대 증가 규모는 더 큼. 이에 따라 2006년에 비해 2014, 2015년의 주택거래건당 주담대 증가액이 거의 두 배를 넘고 있음. 2006년 9~12월은 수도권 주택시장에서 주택가격이 폭등하면서 이른바 '부동산 광풍'이 불었던 때로 많은 이들이 빚을 내 집을 샀던 시기임. 그런데 그 때보다 주택 한 채를 거래할 때마다 두 배 이상 더 많은 빚을 내 2014년과 2015년 하반기에 집을 사고 있다는 뜻임. 이는 주택 가격은 여전히 높은데, 가계의 소득여력은 더 부족해 많은 이들이 매우 무리한 수준의 빚을 내 집을 사고 있음을 추정케 함. 특히 2014년에 비해 2015년의 수치는 더 높아졌는데, 주택대출규제 완화 이후 시간이 갈수록 상대적으로 소득이 부족한 사람들이 더욱 무리하게 빚을 내 집을 사고 있는 것으로 추정됨. 이는 부채를 동원한 주택 거래 증가도 한계에 이르고 있음을 보여주는 한편 부채 동원이 한계에 부닥칠 경우 주택시장이 다시 빠르게 식을 수 있음을 시사함.
주) 한국은행 및 온나라부동산통합포털 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 분석, 작성. 이 그래프에서 나타낸 주택거래건당 주담대 증가액은 엄밀하게는 해당 기간 동안 주택대출을 상환하는 경우를 차감한 잔고 증가액을 나눈 수치이므로 실제 주택거래건당 주담대 증가액은 이보다 훨씬 액수가 크다고 볼 수 있음.
*<2016경제전망> 및 <주택시장전망>, <주식투자접근법 및 성장형 우량주 선별법> 보고서 내용 안내 >> http://www.sdinomics.com/data/notice/5287
새해 이벤트에 대한 자세한 안내 >> http://www.sdinomics.com/data/notice/5285
