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부동산 투기자들 손해를 왜 정부가 보상하려 하나
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하지만 정부는 부동산 가격을 더 이상 떨어뜨릴 생각은 없는 것 같다. 강 장관은 지난 달 29일 'KBS 일요진단'에 출연, 현재 집값 수준에서 부동산 가격을 안정시켜나가겠다고 말했다. 노무현대통령도 5일 방영된 MBC시사매거진 2580에 출연, 부동산 투기를 막겠다는 강한 의지를 내비치면서도 현재 집 값 수준은 지키겠다는 뜻을 분명히 했다. 부동산 문제에 대한 정부의 이 같은 인식은 정확하고 그 대책은 적절한 것일까.
미디어다음은 이 같은 물음에 답하기 위해 민간 씽크탱크인 김광수경제연구소의 김광수 소장을 지난 달 초에 이어 4일 다시 인터뷰했다. 29일 방영된 'KBS 일요진단'에서 강 장관과 대담을 하기도 한 그는 이번에도 논리적 근거와 배경 이론을 차근차근 설명하면서 자신의 주장을 전개했다. 김소장은 정부가 부동산 버블을 명확히 인식한 상태에서 지난 해 10.29대책을 내놓은 만큼 부동산 거품이 거의 빠지지 않은 현재 부동산 가격이 정상이라고 인식하는 정책당국자들의 주장은 설득력이 없다고 지적했다.그는 또 건교부의 분양원가 연동제와 관련, "시장원리에 반하는 것"이라며 비판했다. "정책당국자들이 잘못된 정책적 판단으로 현재 분양가를 유지하려다 보니 여론에 밀려 분양원가 연동제를 강행하고 있다"는 것이다.반면 그는 "주택가격이 일정 수준을 넘어서 폭등하게 될 때 보유세를 시장가격에 연동하도록 만들어 놓으면 시장가격이 올라갈수록 보유세 부담 때문에 이를 시장에 내놓을 수밖에 없다"며 "부동산 보유세는 집 값 폭등을 막기 위한 제동장치"라고 말했다.김소장은 "건설산업의 국내총생산(GDP) 대비 비중은 8~9%정도로 미미해 보이지만 부동산 투기에 들어간 140~180조원의 돈이 묶이면서 자본경제에 입히는 타격은 엄청나다"고 말했다. 전체 부동산 투기로 묶인 140~180조원 가량의 돈이 자산경제 전체에 비해 규모는 작지만 그로 인한 소비 긴축은 경제에 치명적이라는 주장이다. 따라서 그는 심리적 요인으로 소비를 안 한다는 정책당국의 주장에 대해 "정책당국의 전문성을 의심하지 않을 수 없다"며 "심리는 경제 펀드멘털에 더해지는 플러스 알파요인이지 그것이 경제 전체를 움직일 수는 없다"고 반박했다. 그는 건교부가 최근 아파트 값이 폭등한 것을 두고 'IMF 때 떨어진 것을 만회한 것'이라며 현재 아파트 값을 유지하려는 방침에 대해서도 강하게 비판했다. "주가란 미래 수익력의 현재 할인가치인데 과거에 주가가 떨어졌기 때문에 주가가 올라야 한다는 주장은 경제학의 가격결정 이론의 기초를 이해하지 못한 소치"라는 것이다.김소장은 "집 값을 떨어뜨리면 상투를 잡은 투기 거래자의 손실은 불가피하다"며 "하지만 자기 욕심으로 떼돈을 벌겠다고 한 행위에 대해 왜 대다수 국민들이 피해를 입는 것도 모자라 책임까지 져줘야 하나. 그런 식이면 집 값이 폭등해서 생긴 성실한 근로소득자의 피해는 정부가 왜 책임지지 않느냐"고 반문했다. 그는 "지금이라도 은행대출을 통해 무리하게 아파트를 산 가계는 지금이라도 손절매를 해야 하고 정부는 부동산 값을 더 떨어뜨려 중산층의 위축된 소비가 풀려날 수 있도록 해야 한다"고 거듭 강조했다. "10.29부동산 종합대책 반시장 정책 아니다"
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최근 부동산 정책과 관련된 혼란을 불식하기 위해서는 자본경제와 자산경제에 대한 이해를 가져야 한다. 자본경제는 생산과 소비가 일어나는 플로우(flow) 경제다. 자본경제는 부가가치를 창출하는 경제다. 자산경제는 부동산과 외환, 주식, 귀금속 등 자산 스톡(stock) 중심의 경제다. 자본경제는 생산경제로 생산활동을 통해 부가가치가 창출되는 생산과 소비의 경제이고 자산경제는 교환을 통해 가격을 찾는 경제다.
자본경제나 자산경제든 시장경제원리에 입각해 돌아가는 것은 마찬가지다. 자본경제는 자유경쟁에 의해 가격이 결정된다. 시장원리에 반하는 현상이 생기면 시장원리를 회복하기 위한 조치를 취해야 한다. 자본경제에서 시장원리에 반하는 것 가운데 하나가 독점이다. 독점에서는 자유경쟁에 의한 가격 결정이 안 일어난다. 그래서 독점금지법을 만들고 공정거래위를 만들어 강제적으로 독점을 해체한다. 미국은 AT & T를 미국 법원이 독점이라며 회사 분할을 명령했는가 하면 마이크로소프트사의 독점여부를 둘러싼 회사분할 소송은 유명하다. 이처럼 자본경제에서 독점으로 시장원리에 반하는 현상이 생길 경우 정부가 개입해서 독점을 해소해야 한다. 자본경제에서는 투기가 거의 일어나지 않는다. 물론 일부 사재기 현상이 일어날 수 있고 홍수 등으로 과일값이 급등할 수 있다. 이 때 정부가 개입하게 되지만 흔한 경우가 아니다. 자동차나 컴퓨터 등 대량 생산되는 제품을 투기 목적으로 사재기하는 사람은 거의 없으며 따라서 투기가 가격을 교란하는 경우는 거의 없다. 자동차나 컴퓨터는 필요하다면 언제든지 금방 생산량을 늘릴 수 있기 때문이다.
반면 자산경제는 다르다. 자산경제의 대표적인 경우가 증권자산과 부동산 자산이다. 주식시장을 보면 알 수 있듯 자산경제의 특징은 교환시장이다. 삼성전자 총 발행주식을 1억주라고 할 때 1억주가 모두 거래돼서 주가가 결정되는 게 아니다. 전체 주식가운데 거래되는 것은 극소수 몇 퍼센트에 불과하다. 부동산도 마찬가지다. 국내 주택 수가 대략 1230만 가구이므로 한 가구당 1억원만 쳐도 1230조원이다. 2억원이라고 치면 2460조다. 상가와 오피스텔 등까지 포함하면 부동산은 3000~4000조원 규모다. 그런데 자산시장에서 부동산이 거래되는 양은 미미하다. 작년에 58만 가구가 공급됐고 한 가구당 가격이 1억원이라고 하면 58조원이다. 2억원이라면 116조다. 이게 시장에서 다 팔렸다고 해도 100조원 안팎이다. 그런가 하면 2001년부터 동원된 부동산 투기자금이라고 해봐야 140~180조원이다. 부동산 투기 붐이 인 기간인 2년 반으로 나눠 봐도 연간 70조원정도에 불과하다. 결국 신규 공급물량과 부동산 투기 물량을 다 합해봐야 일 년에 거래된 금액은 170조원 정도다. 일 년에 실제 거래된 양은 전체 주택자산 총량의 5%밖에 안 된다. 그런데 문제는 이처럼 극히 일부만이 투기적으로 거래되는데도 불구하고 전체 2000조원 이상의 부동산 자산가격이 급등해버린다는 점이다. 극히 일부분의 돈이 들어와서 부동산시장을 교란시켜버리는 것이다. 즉, 자산시장은 구조적으로 투기에 노출되기 쉬우며 그로 인해 자산시장가격 역시 버블의 위험에 쉽게 노출되는 것이다.
사람들이 주식시장에서는 버블이 발생한다는 것을 알고 있다. 주식시장에서 버블이 발생하는 경우는 애널리스트가 사기성 보고서를 낸다든지, 내부자거래를 한다든지, 작전이 동원되는 경우 등이다. 이런 경우 미국 증권거래위원회(SEC)는 얼마나 강력히 규제하고 처벌하나. 투기적 행위에 대해서는 시장 경제의 경쟁적 가격 결정을 침해하는 행위로 규정하여 정부의 행정적 규제나 형사적 처벌 등 법적 규제를 동원한다. 부동산 시장도 마찬가지다. 부동산 시장도 투기업자들이나 정부정책의 잘못된 시그널 등으로 투기가 발생하면 SEC가 하듯 시장경제 원리에 반하는 행위를 철저히 규제해야 한다. 그런 면에서 정부가 지난 해 발표한 '10.29 부동산종합대책'은 투기에 의해 일어난 시장 실패를 시정해 시장경제를 회복하기 위한 조치다. 그런 점에서 10.29대책이 시장경제에 반한다는 주장은 논리적 근거나 설득력이 없다. "부동산 버블 안 빠졌는데 현재 가격 정상이라니..."
"보유세 강화는 집값 폭등 막기 위한 제동장치"
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우리 부동산시장이 2001년 상반기 이후 투기로 단기간에 급등했기 때문에 위기의식이 높아졌다. 국민들의 비난과 여론의 질책도 강해졌다. 자산경제에서의 교란행위가 생산과 소비에 큰 타격을 주고 금융경제에도 부실을 줄 가능성이 높다는 위기감 때문에 정부가 대책을 만든 것이다. 10.29대책을 보면 위기감으로 가득 차 있다. 구체적 내용을 보면 정부가 부동산 급등이 버블이라는 것을 명확히 인식하고 있다. 주택을 중심으로 한 부동산시장에 버블이 발생해 정부가 각종 부동산 대책을 낸 것은 명백하다. 따라서 현재 가격이 정상이라고 생각하는 일부 정책당국자들의 주장은 설득력이 없다.
-부동산과 관련된 정부의 대책 가운데는 다소 문제가 있거나 논란이 되는 부분이 적지 않은 것 같다. 정부가 내놓은 분양원가 연동제는 시장원리에 맞지 않는다는 지적이 많은데.
10.29종합대책안은 말 그대로 급등한 부동산가격을 하향 조정하기 위해 종합적 대책을 내놓은 것이다. 과거 부동산 정책과는 근본적으로 다르다. 10.29대책이 우리 부동산정책의 패러다임을 전환하는 대책이라고 본다. 하지만 정부가 대책을 급하게 만들다 보니 다소 문제가 있는 부분도 있다. 우선 시민단체에서 분양원가를 공개하라고 하자 정부에서 분양원가 연동제를 하겠다고 한다. 이는 시장원리에 반하는 것이다. 10.29종합대책의 목적은 버블 가격을 끌어내리는 것이 목적이었기 때문에 부동산 값을 하향유도하기만 하면 분양원가 연동제든 분양원가 논쟁이든 할 필요가 없다. 그런데 정책당국자들이 잘못된 정책적 판단으로 현재 분양가를 유지하려다 보니 분양원가 연동제를 강행하고 있는 것이다.
개발이익환수제도 시장원리에 반한다. 개발이익환수제는 강남처럼 재개발이나 재건축을 할 때 국가가 일부 수익을 환수해서 저소득층에 임대아파트를 제공하겠다는 것이다. 그러나 이는 그야말로 설득력 없는, 시장원리에 반하는 정책이다. 가장 땅값 비싼 곳에 임대아파트를 지어 그곳에 살 수 없는 사람들에게 보조를 해줘야 하나. 그 지역 임대아파트에 입주한 사람들은 땅값이 뛸 때마다 외곽 쪽으로 밀려나게 된다. 재건축 개발이익 환수라는 일종의 과세 형태로 징수해서 저소득층용 임대주택을 짓는데 보조해주겠다는 것은 일견 그럴 듯 해보이지만 그야말로 시장경제원리에 반하는 것이다.
반면 보유세는 문제가 없는데도 일부에서 문제가 있는 것처럼 오해하고 있다. 10.29대책에서 종합토지세나 재산세 등 보유세를 강화하겠다고 하고 거래세는 현실화하겠다고 했다. 그런데도 보유세에 대해 상당수 정책당국자들마저 시장경제 원리에 반하는 것으로 생각하는 경향이 있다. 하지만 보유세야 말로 시장경제를 지탱하는 가장 중요한 세금이다. 왜 그럴까.
우선 소득세나 법인세와 같이 자본경제에서는 많이 벌수록 많이 세금을 물리는 누진세를 적용한다. 그런데 자산경제에 대해서는 정액세를 매기고 있다. 자본경제와 자산경제에서 조세 형평성이 맞지 않는 셈이다. 자본경제에서처럼 자산경제에서도 자산 크기에 따라 누진적으로 세금을 매기는 것이 맞다. 이는 조세경제학의 기본이다. 선진국에서는 보유세가 누진세 체계를 갖고 있다.
또 보유세를 누진세 형태로 해야 하는 이유는 사회적 편익의 차이 때문이다. 강남이 가장 땅값이 비싼데, 이는 국민전체로부터 거둬들인 세금을 투입해 강남지역에 사회적 편익을 집중적으로 공급해줬기 때문이다. 이른바 사회적 편익설이다. 강남에서는 범죄를 방지하기 위해서 CCTV도 다 깔지 않나. 70년대 강남개발부터 시작해서 강남은 계획적으로 키워온 지역이다. 강남 땅값이 오른 것은 그만큼 많은 세금이 투입돼 사회적 편익이 집중된 결과로 토지의 한계생산성이 증가했기 때문이다. 따라서 사회적 편익을 많이 향유한 대가로 상응한 보유세를 무는 것은 당연하다.
마지막으로 보유세는 또 시장의 실패인 투기를 막는 제동장치 역할을 한다. 주택가격이 일정 수준을 넘어서 폭등하게 될 때 보유세를 시장가격에 연동하도록 만들어 놓으면 시장가격이 올라갈수록 보유세 부담 때문에 이를 시장에 내놓을 수밖에 없다. 부동산은 스톡이지만, 세금은 현금으로 내야 하기 때문이다. 돈이 없으면 시세차익만 갖고 좋아할 수 없게 되니 부동산을 내놓게 된다. 미국 할리우드의 영화배우들이 집 값이 뛰니까 오히려 갖고 있던 초호화 주택을 팔려고 내놓는 게 바로 보유세 부담 때문이다. 보유세가 투기로 인한 집값 급등을 방지하는 제동장치 역할을 하는 셈이다. 즉 같은 동네에서 누군가가 투기를 통해 집 값을 과다하게 올리려 하면 다른 주민들은 보유세 부담이 늘어나므로 이를 견제하게 된다. 그 결과 집 값은 투기에 대해 강한 내성을 가지게 된다. 합리적인 보유세제가 정착되지 않으면 예컨대 주민들이 반상회 등을 통해 집값 담합을 하는 경우 이를 견제할 효과적인 방법이 없다. 이처럼 보유세 강화를 주장하는 게 일부에서 얘기하듯 사회주의의 평등사상에 젖어서 자산가한테 세금을 많이 매긴다는 주장이 결코 아니다. 이 부분에 대해 사회적 혼란을 겪고 있다. 심지어 정부나 연구기관조차도 우왕좌왕하니 그로 인해 경제 전체가 어려움을 겪고 있다. "부동산 값 폭등이 생산경제에 엄청난 피해 줘"
"심리는 경제 펀드멘털에 더해지는 플러스 알파일뿐"
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한 마디로 경제이론의 ABC를 잘 모르는 소치다. 부동산문제는 자산경제에서 발생한 문제다. 자산경제에서 일부 투기에 의해 발생된 버블이 부동산자산 전체에서 차지하는 비중은 작다. 그렇지만 그 투기가 생산과 소비에 미치는 여파는 매우 크다. 자산경제에서 140~180조원의 투기적 자금은 2000조원 이상으로 추정되는 전체 주택자산 규모에 비하면 미미한 수치이지만 700조원에 불과한 자본경제 규모에 비하면 거의 4분의 1이나 된다. 투기적 거래를 한 가계는 자산경제에서 주택을 소유하고 거래하기도 하지만 한편으로는 자본경제에서 소비활동의 주체로서 역할도 하고 있다. 자산경제에서의 투기가 결과적으로 자본경제의 소비활동에 막대한 지장을 초래하고 있는 것이다.
정책당국자가 '부동산경제가 우리 경제에서 차지하는 비중이 17%밖에 안 되는데 부동산문제를 침소봉대해서 국민의 심리를 위축시키느냐'고 하는 것은 자본경제와 자산경제의 차이점을 이해하지 못한 때문이다. 2003년 명목기준으로 자본경제 부문에서 약 390조원 가량의 소비는 일어나고 있다. 문제는 한계소비의 증가가 없다는 것이다. 10여조원 증가해야 할 소비가 안 늘어나고 있다는 것이다. 소비가 안 늘어난 이유는 자산경제에서 140조원이상 묶여버려 확정형 금융수지이자가 연간 -13조원이나 되고 부동산가격 급등으로 가계부문의 소비 긴축이 일어나기 때문이다. 즉 자산경제에서 일어난 가계의 투기적 행위때문에 자본경제에서 소비 위축이 일어나는 것이다. 따라서 기업이나 가계가 참여정부가 마음에 안 든다거나, 일부 언론에 동조해서 소비를 안 한다는 것은 말도 안 된다. 정책당국이 그런 주장을 한다면 정책당국의 전문성을 의심하지 않을 수 없다. 심리는 경제 펀드멘털에 더해지는 플러스 알파요인이지 그것이 경제 전체를 좌지우지할 수는 없다. "집 값 떨어져도 실질적으로 피해 입는 사람들은 투기자들 뿐"
"투기자들 손실을 왜 정부가 보상하려 하나"
"부동산 가격 현실화해야 경제가 정상으로 돌아간다"
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정부가 지금 부동산가격이 적정한 수준이라고 한다면 정부가 종합대책을 내놓지 말았어야 한다. 종합대책을 내놓은 것은 당시 부동산 값 상승이 비정상적 폭등이라고 봐서 내놓은 것 아니냐. 정부 당국자가 아파트 값이 폭등한 것을 두고 'IMF 때 떨어진 것을 만회한 것'이라고 하는데 그렇다면 왜 하필 IMF때 뿐이냐. 70년대 아니, 그 전에 60년대에 상승하지 못한 경우도 찾아서 집 값 상승을 용인해줘야 하지 않는가. 마찬가지로 오늘 주식이 떨어졌다고 내일 주가가 폭등해야 하는가. 말이 안 되는 이야기다. 자산이라는 것은 자본경제에서 생산요소로서 투입돼 창출되는 부가가치에 대한 권리증(Claim)이다. 예컨대 주식의 가격은 기업의 미래 수익력에 의해 결정되는 것이다. 과거 주가가 낮았기 때문에 올라야 한다는 것이 아니라 미래시점에서 예상되는 수익에 대한 현재의 할인가치가 오늘의 주가다. 부동산 가격도 기업이나 주택임대사업자의 임대수익 등 미래에 벌어들일 수 있는 수익력의 현재 할인가치로 결정된다. IMF사태 이후의 집 값 하락에 대한 보상이라는 주장은 그야말로 경제학의 가격 결정이론의 기본조차 이해하지 못한 것이다. 정책당국자의 이야기라고 보기에는 참으로 황당한 주장이다.
또 현재 주택가격이 떨어지면 자산가치 하락으로 가계의 소비심리가 위축돼 일본식 장기불황이 올 수 있다는 정부 당국의 주장도 논리적으로 앞뒤가 안 맞는 이야기다. 그런 논리라면 지금 내수침체라고 주장을 할 수 없다. 집값이 1억에서 2억으로 뛰었기 때문에 거꾸로 자산가치 증가에 의해 소비가 더 늘어나야 하는 것 아니냐. 그런데 소비가 안 늘어나고 있지 않느냐. 정부당국자의 생각대로라면 지금 집값이 높은 상태이고 정부가 주택가격 하락을 막겠다고 했으니 내수경기가 잘 돌아가야 하는 것 아니냐. 설득력이 없다. 자산경제의 규모 수천조원 중에 극히 일부가 준동해 거품이 생겼다. 부동산 값이 20% 떨어진다고 해도 자산경제 전체의 95%가량은 가격 상승때와 마찬가지로 호가만이 가격상승 이전의 상태로 되돌아가는 것에 불과하다. 다만 투기에 참여한 가계들이 30~40조원 정도 손해보는 것이다. 대다수 서민들은 집 한 채 갖고 있는데 이게 값이 오른다고 부자가 되고 내린다고 가난해지지 않는다. 이걸 팔고 다른데 이사 가면 똑같다. 자산경제 전체로는 거의 타격이 없다. 타격이 간다고 해도 투기를 한 사람에게만 간다.
부동산 값 하락으로 금융부분이 부실화되느냐 하는 것도 문제인데 주택대출 담보율이 80%이므로 부동산 값이 20% 정도 떨어져도 은행 채권이 부실화되지 않는다. 그 이상 떨어져도 주택담보대출자들이 자본경제에서 일정한 소득을 갖고 있으므로 그 정도 부담을 감당할 수 있다. 금융부분이 부실화될 가능성이 거의 없다. 물론 상투를 잡은 투기 거래자의 손실은 불가피하다. 하지만 자기 욕심으로 떼돈을 벌겠다고 한 행위에 대해 왜 대다수 국민들이 책임을 져줘야 하나. 그런 식이면 집 값이 폭등해서 생기는 성실한 근로소득자의 피해는 정부가 왜 책임지지 않느냐.
투기로 인한 사회적 비용이 얼마나 되나. 우선 내수소비가 안 된다. 무주택서민, 결혼하려는 젊은 세대가 긴축하게 되고 허탈감에 빠진다. 이게 바로 무기력증이다. 참여정부가 마음에 안 들어 무기력한 게 아니다. 다음에 내수경제가 침체하니 정부가 경기를 부양하겠다면서 모든 국민들이 내는 세금으로 그걸 하고 있다. 금리인하니 재정확대니 세금감면이니 하는 것들이 그렇다. 경기부양책의 효과에 대해 정책당국자들도 크게 기대하지 않는다고 말하면서도 어쩔 수 없이 하고 있다. 효과를 기대하기 어려운 정책을 왜 하는가. 정책수단만 고갈되고 재정이 악화될 뿐이다. 이런 식으로 얼마나 많은 사회적 대가를 지불하고 있나. 언제까지 이런 상황을 지속시켜야 하나. 하루빨리 부동산 가격을 현실화시켜야 한다. 다수 서민들에게는 부동산 값이 호가만 뛰었다 내려오므로 본전이다. 집 값이 올랐다고 서민들은 좋아할 이유가 하나도 없다. 집 한 채 가진 대다수 서민들은 나중에 자식들 시집장가 보낼 때 자식들 주택문제를 어떻게 할 것인가. 투기한 사람들은 자기 행위에 대한 책임을 져야 하고 부동산 가격 현실화로 경제는 하루빨리 정상으로 돌아오게 해야 한다. 그래야만 무주택서민들이나 젊은 계층들은 허탈감에 빠지지 않게 되니 긴축을 안 하고 정상적 소비생활을 하게 된다. 그렇게 되면 굳이 불필요하게 경기부양책을 할 필요도 없고 재정도 악화될 이유가 없다.
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